Дарение недвижимости: новые правила 2025 года и обязательное нотариальное удостоверение дарственной

С 13 января 2025 года договор дарения недвижимого имущества между гражданами нужно удостоверять у нотариуса. Это касается квартир, домов, комнат, земельных участков, долей в праве собственности и других объектов недвижимости, если дарителем и одаряемым выступают граждане (ст. 574 Гражданского кодекса РФ).

Раньше многие дарственные между родственниками оформляли в простой письменной форме и затем подавали документы на регистрацию. Сейчас порядок изменился. Если договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению, но стороны подписали его без нотариуса, несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки (ст. 163 Гражданского кодекса РФ).

Нотариус проверяет личность сторон, их волю, документы на объект, семейное положение дарителя, ограничения по недвижимости и законность сделки. Подробнее о том, как нотариус оформляет дарение недвижимости по новым правилам 2025 года, читайте в статье.

Что изменилось в правилах дарения недвижимости

Главное изменение 2025 года — обязательная нотариальная форма для договора дарения недвижимого имущества между гражданами. Теперь не имеет значения, кто получает недвижимость: ребенок, супруг, родитель, брат, сестра, внук или другой человек. Если один гражданин дарит недвижимость другому гражданину, договор удостоверяется нотариально.

Дарение остается безвозмездной сделкой. Одаряемый не платит дарителю цену объекта, не берет на себя обязанность купить имущество и не возвращает встречное предоставление. Если стороны фактически договариваются об оплате, нужно обсуждать другой договор.

Например, отец хочет подарить дочери квартиру. С 2025 года такой договор оформляется у нотариуса, даже если стороны являются близкими родственниками. Родство может иметь значение для налогов, но не отменяет нотариальное удостоверение дарственной.

Когда нужно обращаться к нотариусу

К нотариусу обращаются до подачи документов на регистрацию права. Сначала удостоверяется договор дарения, затем переход права собственности регистрируется в ЕГРН.

Обращение к нотариусу требуется, если:

• гражданин дарит квартиру, комнату, дом, земельный участок или другой объект недвижимости;
• передается доля в праве собственности;
• недвижимость дарят близкому родственнику;
• даритель состоит в браке и имущество могло быть приобретено в период брака;
• сделка совершается через представителя;
• у объекта есть обременение, ипотека, запрет или иное ограничение;
• стороны хотят заранее проверить документы и последствия сделки.

Дарение недвижимости от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, не допускается, кроме обычных подарков небольшой стоимости (ст. 575 Гражданского кодекса РФ). Поэтому недвижимость таких лиц не может быть подарена их законными представителями. Если собственник — несовершеннолетний от 14 до 18 лет, нотариус отдельно проверит возраст, согласие законных представителей, документы органа опеки и допустимость сделки по конкретной ситуации.

Кого считают близким родственником при дарении

Для нотариального удостоверения родство не отменяет обязательную форму договора. Но оно важно для налоговых последствий. При дарении недвижимости между членами семьи и близкими родственниками доход одаряемого обычно освобождается от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ).

К близким родственникам для этой цели относятся:

• супруги;
• родители и дети;
• усыновители и усыновленные;
• дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сестры.

Например, бабушка дарит внуку квартиру. Договор все равно удостоверяется нотариально, а документы о родстве понадобятся для подтверждения семейной связи. Это помогает правильно оценить налоговые последствия и подготовить комплект документов.

Какие документы нужны для дарения

Точный перечень зависит от объекта, состава собственников, семейного положения дарителя и обстоятельств сделки. Нотариус определяет список после анализа ситуации.

Нотариусу необходимо предоставить:

• паспорта дарителя и одаряемого;
• документы о родстве, если дарение происходит между близкими родственниками;
• выписку из ЕГРН;
• документ-основание права собственности: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда;
• свидетельство о браке или документ о расторжении брака;
• нотариальное согласие супруга, если имущество относится к совместной собственности супругов;
• документы представителя и доверенность, если сторона действует через представителя;
• разрешительные документы, если они требуются по конкретной ситуации;
• сведения об обременениях, ипотеке, аресте или запрете регистрационных действий, если они есть.

Если квартира была куплена в браке, но оформлена только на одного супруга, нотариус проверит режим имущества. Для распоряжения общим имуществом супругов требуется нотариальное согласие другого супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ). Это снижает риск последующего оспаривания сделки из-за нарушения прав супруга.

Что проверяет нотариус

Перед удостоверением договора нотариус проводит правовую проверку. Она нужна, чтобы договор отражал действительную волю сторон и мог быть использован для регистрации перехода права.

Нотариус проверяет:

• личность и дееспособность дарителя и одаряемого;
• принадлежность недвижимости дарителю;
• вид собственности: единоличная, совместная или долевая;
• семейное положение дарителя;
• необходимость согласия супруга;
• наличие обременений и ограничений по ЕГРН;
• полномочия представителя;
• предмет дарения и данные одаряемого, если сделка совершается по доверенности;
• отсутствие признаков встречной оплаты в договоре дарения;
• понимание сторонами последствий сделки;
• соответствие договора требованиям закона.

Особое внимание уделяется воле дарителя. Дарение приводит к переходу права собственности к одаряемому. После регистрации даритель уже не остается собственником объекта, поэтому нотариус разъясняет последствия до подписания договора.

Например, пожилой собственник хочет подарить квартиру племяннику, но продолжать жить в ней. Нотариус разъяснит, что после регистрации собственником станет племянник, а вопрос проживания нужно урегулировать юридически корректно. Такая проверка помогает заранее увидеть последствия, которые стороны могли не учесть.

Как проходит нотариальное оформление дарственной

Оформление начинается с обращения сторон к нотариусу. Даритель и одаряемый представляют документы, сообщают цель сделки и условия передачи недвижимости.

Обычно процедура включает:

• проверку личности сторон;
• изучение документов на недвижимость;
• проверку ЕГРН, обременений и ограничений;
• оценку семейного режима имущества;
• подготовку текста договора;
• разъяснение правовых последствий;
• подписание договора сторонами;
• удостоверение договора нотариусом;
• направление документов на государственную регистрацию перехода права, если стороны не возражают.

После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимость, нотариус направляет документы на регистрацию в электронной форме, если стороны сделки не возражают против такой подачи. Если электронная подача невозможна по причинам, за которые нотариус не отвечает, документы направляются на бумаге в установленный срок.

Если в ЕГРН внесена отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника, а сделка совершается через представителя, порядок подачи документов нужно уточнять отдельно. Нотариус проверит сведения ЕГРН и разъяснит, какие действия потребуются для регистрации перехода права.

Какие риски помогает снизить нотариус

Дарение недвижимости часто совершается внутри семьи, но именно семейные сделки могут приводить к конфликтам: один родственник считает, что имущество передавалось временно, другой ссылается на подписанный договор, третий заявляет о нарушении прав супруга или наследников.

Нотариальное оформление помогает снизить риски:

• договор составлен с ошибками в объекте или сторонах;
• даритель не понял, что право собственности перейдет полностью;
• в договор включены условия, которые противоречат безвозмездному характеру дарения;
• не получено согласие супруга;
• не проверены обременения или запреты;
• представитель действует без нужных полномочий;
• доверенность на дарение не содержит предмет дарения или одаряемого;
• стороны путают дарение с рентой, продажей или обещанием передать имущество в будущем;
• документы поданы на регистрацию без проверки правового режима объекта.

Например, собственник хочет подарить квартиру сыну, но ожидает, что сын будет ежемесячно помогать деньгами. Если это условие имеет значение для дарителя, обычная дарственная не решит такую задачу. Нотариус разъяснит, какие последствия возникнут при дарении и какие иные договоры можно рассмотреть.

Что получает заявитель после оформления

После удостоверения договора стороны получают нотариально оформленный документ, который служит основанием для государственной регистрации перехода права. Одаряемый становится собственником после внесения записи в ЕГРН.

Заявитель получает:

• договор дарения, оформленный в обязательной нотариальной форме;
• подтверждение личности и воли сторон;
• проверку правового режима недвижимости;
• разъяснение последствий передачи имущества;
• направление документов на регистрацию при отсутствии возражений сторон;
• юридически значимый документ с высокой доказательственной силой.

После регистрации одаряемый получает право владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Дарителю важно понимать это до подписания договора: передача имущества по дарственной обычно рассчитана на окончательный переход права.

Вопросы и ответы

Нужно ли удостоверять дарение между родителями и детьми?

Да. С 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами удостоверяется нотариально независимо от степени родства. Родство может повлиять на НДФЛ, но не отменяет обращение к нотариусу.

Можно ли оформить дарственную по доверенности?

Да, если доверенность содержит полномочие на совершение дарения. В доверенности на дарение обязательно указывают предмет дарения и одаряемого, иначе такая доверенность ничтожна (ст. 576 Гражданского кодекса РФ).

Представитель одаряемого также должен иметь полномочия на принятие дара, если действует по доверенности. Одно и то же лицо не должно одновременно представлять дарителя и одаряемого по одной сделке, кроме случаев, предусмотренных законом (ст. 182 Гражданского кодекса РФ).

Можно ли подарить недвижимость с ипотекой?

Это зависит от условий ипотеки, согласия залогодержателя и ограничений по объекту. Нотариус проверит сведения об обременении и разъяснит, какие документы нужны для такой сделки.

Можно ли отменить дарение после регистрации?

Отмена дарения возможна только в случаях, предусмотренных законом, и зависит от конкретных обстоятельств. Само по себе изменение отношений между родственниками обычно не возвращает имущество дарителю автоматически.

Нужно ли идти в Росреестр после нотариуса?

После удостоверения договора нотариус направляет документы на регистрацию перехода права, если стороны не возражают против такой подачи. Если по объекту есть отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника или иные ограничения, нотариус разъяснит порядок дальнейших действий.

Если вам нужно оформить дарение квартиры, дома, земельного участка или доли, проверить документы и подготовить договор дарения, получить подробную консультацию можно у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.