Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью: как передать деньги продавцу после регистрации

При покупке квартиры стороны часто хотят связать оплату с конкретным событием. Покупателю нужно понимать, что деньги перейдут продавцу после выполнения согласованных условий. Продавцу, в свою очередь, важно знать, что необходимая сумма уже внесена и порядок её получения определен заранее.

Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью часто называют одним из способов организовать такие расчёты. Для согласованных сторонами расчетов юридически точнее говорить о депонировании денежных средств нотариусом по ст. 88.1 Основ законодательства РФ о нотариате. От принятия денег в депозит по ст. 87 Основ это отдельное нотариальное действие с другим основанием и порядком применения.

При депонировании стороны заранее определяют сумму, получателя, срок, порядок и условия передачи денег. Например, можно предусмотреть перечисление цены квартиры продавцу после государственной регистрации права покупателя. Нотариус принимает средства по установленной законом процедуре, а после обращения продавца проверяет, наступило ли указанное сторонами условие.

Продавец получит деньги позже

В этом и состоит особенность такого способа расчетов. Покупатель передаёт средства на депонирование, после чего они учитываются на публичном депозитном счете нотариуса. Продавец получает их при наступлении предусмотренного основания.

К отношениям по нотариальному депонированию в части, которую специально не регулируют Основы законодательства РФ о нотариате, применяются правила ГК РФ об эскроу-агенте. По ст. 926.1 ГК РФ после передачи имущества эскроу-агенту депонент по общему правилу теряет возможность распоряжаться им на период депонирования, а обязательство по передаче этого имущества бенефициару считается исполненным с момента передачи эскроу-агенту. Для сторон сделки это позволяет отделить момент внесения денег покупателем от момента их фактического перечисления продавцу.

Например, квартира продается за 7,5 млн рублей. В условиях расчетов предусмотрено, что вся сумма передается продавцу после регистрации права собственности покупателя. Покупатель вносит деньги на депонирование после подписания договора. Когда согласованное событие наступает, продавец обращается с требованием о передаче средств, а нотариус проверяет основание для выплаты.

Как сформулировать условие выплаты

Фраза «деньги передаются после завершения сделки» оставляет слишком много вопросов. Нотариусу должно быть понятно, какое именно событие стороны выбрали и какими сведениями оно подтверждается.

В условиях депонирования следует определить:

• точную сумму;
• лицо, которому предназначены средства;
• срок депонирования;
• событие или действие, после которого возникает право на получение денег;
• порядок передачи средств;
• условия возврата, если основание для выплаты в установленный срок не возникнет;
• распределение денег между несколькими получателями, если продавцов несколько.

Ст. 88.1 Основ позволяет сторонам установить порядок, сроки и условия передачи средств в совместном заявлении. Если нотариально удостоверенная сделка уже содержит все условия депонирования, заявление о принятии денег может подать должник — применительно к купле-продаже им выступает покупатель.

Если условием выбрана государственная регистрация права покупателя, нотариус может установить его наступление по документам и сведениям соответствующих государственных реестров и информационных ресурсов. Возможный источник подтверждения нужно учитывать еще при согласовании текста условия.

Почему деньги находятся на отдельном счете

Для депонированных средств используется публичный депозитный счет нотариуса. По ст. 860.11 ГК РФ банк зачисляет на такой счёт деньги в пользу лица, которому они предназначены. У получателя возникает требование к владельцу счета в отношении депонированной суммы.

Для средств установлен специальный режим. Ст. 860.14 ГК РФ не допускает их арест, приостановление операций и списание по обязательствам владельца счета, депонента или получателя. При этом взыскание по обязательствам самого депонента или получателя может быть обращено на принадлежащее ему право требования. Поэтому говорить об абсолютной недоступности любых имущественных прав на эту сумму было бы неверно.

Такой режим имеет практическое значение именно на этапе расчётов: внесенная покупателем сумма учитывается отдельно и передается продавцу по правилам, установленным для депонирования.

Что происходит после регистрации права

Сам факт внесения денег ещё не даёт продавцу возможности получить их в любой момент. Сначала должно наступить условие, указанное сторонами.

Типичная последовательность выглядит так:

1. Стороны согласовывают цену квартиры и механизм расчетов.
2. В сделке либо совместном заявлении определяют условия депонирования.
3. Нотариус оформляет распоряжение о принятии денег на публичный депозитный счет.
4. После наступления предусмотренного события продавец предъявляет требование о передаче депонированной суммы.
5. Нотариус проверяет наступление согласованного условия.
6. При наличии основания оформляется распоряжение о выдаче или перечислении денег продавцу.

Такой порядок прямо следует из ст. 88.1 Основ законодательства РФ о нотариате. Средства перечисляются после проверки предусмотренного сторонами основания.

Если в установленный срок основание для передачи денег продавцу не возникнет, применяются согласованные условия и правила об эскроу. Ст. 926.1 ГК РФ предусматривает возврат депонированного имущества депоненту, когда основания для передачи бенефициару в течение срока депонирования не возникли. Поэтому срок и варианты развития сделки следует определить заранее.

Когда расчеты требуют особенно точной настройки

Чем сложнее структура платежей, тем подробнее приходится описывать порядок их передачи.

Например, у квартиры два собственника. Одному принадлежит 1/3, второму — 2/3. В документах следует определить, сколько получит каждый продавец и на какие реквизиты нужно перевести соответствующие суммы.

В другом случае покупатель часть цены оплачивает собственными средствами, а часть — за счет кредита. Возможность включить конкретный платеж в схему депонирования зависит от условий сделки и порядка предоставления кредитных средств. Нотариусу нужно сообщить структуру расчетов до оформления документов.

До обращения полезно проверить:

• совпадают ли суммы во всех документах;
• правильно ли указаны данные каждого получателя;
• можно ли однозначно установить событие для выплаты;
• каким документом или сведением подтверждается такое событие;
• предусмотрена ли ситуация, когда условие выплаты в установленный срок не наступит;
• требуется ли несколько отдельных перечислений.

При удостоверении самой сделки с недвижимостью нотариус проводит предусмотренную законом проверку документов, прав участников и иных необходимых сведений. Если стороны обращаются только за депонированием средств по существующему обязательству, предмет нотариального действия уже: нотариус действует в рамках ст. 88.1 и установленных сторонами условий. Эти ситуации следует различать.

Вопросы и ответы

Можно ли внести через нотариуса только часть стоимости квартиры?

Да. Стороны могут определить конкретную сумму, передаваемую на депонирование, и предусмотреть иной порядок оплаты оставшейся части цены. Все платежи желательно четко разграничить в договоре, чтобы сумма и основание каждого перечисления определялись однозначно.

Можно ли провести депонирование без личного посещения нотариальной конторы?

Ст. 44.3 Основ законодательства РФ о нотариате предусматривает удаленное совершение действия по ст. 88.1 при депонировании безналичных денежных средств. Для этого используется специальный порядок обращения в электронной форме и усиленная квалифицированная электронная подпись. Возможность удаленного депонирования денег сама по себе не означает, что вся сделка с недвижимостью совершается удалённо по этой же процедуре.

Может ли покупатель забрать деньги после их депонирования?

После передачи средств действует согласованный сторонами режим депонирования. По общему правилу ст. 926.1 ГК РФ депонент в течение этого периода не распоряжается переданным имуществом, если условия отношений не предусматривают иного. Если основание для выплаты продавцу не возникает к окончанию установленного срока, учитываются правила о возврате средств и условия, согласованные сторонами.

Что произойдет, если полномочия нотариуса прекратятся, пока деньги находятся на счёте?

Для публичного депозитного счета предусмотрена специальная процедура замены его владельца. Денежные средства сохраняют установленный законом режим, а дальнейшая работа со счётом осуществляется нотариусом, которому в предусмотренном порядке переданы соответствующие дела. Такие обстоятельства сами по себе не превращают депонированные деньги в имущество нотариуса.

Если при продаже или покупке недвижимости планируется использовать депозит нотариуса при сделках с недвижимостью, до подписания договора можно уточнить, как сформулировать условие выплаты, какие сведения понадобятся и каким образом будет подтверждаться право продавца на получение средств. Разобрать порядок расчётов применительно к конкретной сделке можно у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.