Какие документы нужны для продажи квартиры через нотариуса: справки, выписки и согласия

Продажа квартиры у нотариуса начинается не с договора, а с проверки документов. На первый взгляд у продавца все понятно: квартира есть, покупатель найден, цена согласована. Но для сделки важно другое: кто собственник по ЕГРН, как квартира была получена, есть ли супруг, доли, несовершеннолетние, ипотека, запреты, доверенность или условия по расчетам.

Именно документы показывают, можно ли сейчас подписывать договор или сначала нужно получить согласие, разрешение опеки, отказ совладельцев либо уточнить сведения по объекту. Поэтому одинакового списка «для всех квартир» не бывает. Квартира, купленная в браке, квартира после наследства, доля ребенка и объект в ипотеке требуют разной подготовки.

Нотариус проверяет личность сторон, право собственности, полномочия, семейный режим имущества, ограничения и условия сделки. Подробнее о том, какие документы нужны для продажи квартиры через нотариуса и как подготовиться к сделке без лишних задержек, читайте в статье.

С каких документов начать

Для первой проверки нотариусу обычно нужны паспорта сторон, выписка из ЕГРН и документ, по которому продавец стал собственником квартиры. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия, акт передачи, решение суда или другой документ-основание.

Выписка из ЕГРН показывает, кто сейчас указан собственником, есть ли доли, ипотека, арест, запрет регистрационных действий или отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника. Документ-основание помогает понять историю права: квартира куплена, подарена, унаследована, приватизирована или получена по судебному акту.

Например, продавец говорит, что квартира «его личная», потому что оформлена только на него. Нотариус смотрит не только выписку ЕГРН, но и основание приобретения. Если квартира куплена в браке, может потребоваться согласие супруга. Если получена по наследству, режим имущества будет другим.

Когда сделка обязательно идет через нотариуса

Продажу квартиры у нотариуса оформляют обязательно не во всех случаях. Если квартира принадлежит одному взрослому дееспособному собственнику и нет специальных обстоятельств, стороны часто могут заключить договор в простой письменной форме. Но есть ситуации, когда нотариальная форма обязательна.

К нотариусу нужно обратиться, если продается доля в праве общей собственности. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению, кроме случаев, указанных в законе. Например, нотариальная форма обычно не требуется, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Нотариальное удостоверение также требуется при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ).

Даже когда нотариус не обязателен, стороны могут обратиться к нему добровольно. Это особенно полезно, если квартира имеет сложную историю, продавец действует по доверенности, покупатель хочет проверить согласия и ограничения, а расчеты планируются после регистрации.

Документы о браке и согласие супруга

Один из самых частых вопросов при продаже квартиры — нужно ли согласие супруга. Ответ зависит от того, когда и на каком основании продавец получил недвижимость.

Если квартира куплена в браке за общие средства, распоряжение таким имуществом требует нотариального согласия другого супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ). Если квартира досталась продавцу по наследству, была подарена лично ему или приобретена до брака, согласие может не потребоваться. Нотариус проверяет документы и оценивает ситуацию по основанию права.

Для проверки могут понадобиться свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, брачный договор, соглашение о разделе имущества, решение суда или документ, подтверждающий личный характер имущества.

Например, женщина продает квартиру, которую получила по наследству от отца уже во время брака. Сам факт брака не делает такую квартиру общей. Нотариус проверит свидетельство о праве на наследство и при необходимости другие документы, чтобы определить, нужно ли согласие супруга.

Если продается доля

При продаже доли важно подготовить документы не только по самой квартире, но и по другим собственникам. Если доля продается постороннему лицу, у остальных участников долевой собственности есть преимущественное право покупки (ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Нотариусу понадобятся сведения о совладельцах, уведомления о продаже доли, документы о вручении или возврате уведомлений, либо письменные отказы от покупки. В уведомлении указывают цену и условия продажи. Если потом продавец меняет цену или делает условия для покупателя более выгодными, совладельцев нужно уведомлять заново.

Например, продавец предложил совладельцам купить долю за 2 500 000 рублей, а покупателю готов продать за 2 200 000 рублей. Такую сделку нельзя спокойно оформлять по старым уведомлениям. Условия для совладельцев должны соответствовать условиям продажи постороннему покупателю.

Если собственник — ребенок

Если квартирой или долей владеет несовершеннолетний, нужен отдельный комплект документов. Сделка проводится с разрешением органа опеки и попечительства. Нотариус проверяет, совпадают ли условия договора с тем, что разрешила опека: цена, объект, доля ребенка, способ защиты его прав, покупка нового жилья или зачисление денег на счет.

Обычно нужны свидетельство о рождении ребенка, паспорт ребенка с 14 лет, паспорта родителей, разрешение органа опеки, документы на продаваемую квартиру и документы на жилье, которое приобретается взамен, если это условие указано в разрешении.

Если ребенку меньше 14 лет, договор подписывает законный представитель. Если ребенку от 14 до 18 лет, он обычно подписывает договор сам с согласия родителей или иных законных представителей (ст. 26, 28 Гражданского кодекса РФ).

Например, ребенку принадлежит 1/4 квартиры после выделения долей по материнскому капиталу. Родители нашли покупателя, но опека разрешила продажу только при покупке ребенку доли в другой квартире. Нотариус не сможет удостоверить договор, если условия сделки расходятся с разрешением.

Ипотека, аресты и запреты

Если квартира находится в ипотеке, под арестом или с запретом регистрационных действий, нужны документы, которые объясняют ограничение и порядок сделки. При ипотеке обычно требуется участие или согласие банка, а также условия погашения кредита и снятия обременения.

Нотариус проверяет сведения ЕГРН и документы сторон. Если в ЕГРН внесена отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника, порядок подачи документов на регистрацию уточняется отдельно. Особенно внимательно это проверяют, когда сделка совершается по доверенности.

Здесь лучше не ориентироваться только на слова продавца или покупателя. Ограничение может быть старым, спорным или уже фактически снятым, но пока оно отражено в ЕГРН, его нужно учитывать при подготовке договора.

Справки: что действительно может понадобиться

Покупатели часто просят справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам, сведения о зарегистрированных лицах, справку из управляющей организации, технический паспорт или выписку из домовой книги. Не все эти документы обязательны для государственной регистрации перехода права, но они могут быть важны для условий договора и спокойствия сторон.

Сведения о зарегистрированных лицах помогают согласовать, кто и когда снимется с регистрационного учета. Документы по коммунальным платежам позволяют прописать, за какой период отвечает продавец. Технические документы могут понадобиться, если есть расхождения в площади, адресе или характеристиках квартиры.

Нотариус определяет, какие документы нужны именно для удостоверения сделки, а какие стороны хотят приложить для подтверждения дополнительных договоренностей.

Как проходит оформление у нотариуса

Сначала стороны передают нотариусу документы и сообщают условия сделки: цену, порядок расчетов, сроки освобождения квартиры, состав участников, наличие доверенности, ипотеки, долей или несовершеннолетних. Нотариус проверяет документы, запрашивает необходимые сведения, готовит договор и разъясняет последствия его подписания.

После подписания нотариус удостоверяет договор. Документы на государственную регистрацию перехода права нотариус направляет в электронной форме, если стороны сделки не возражают против такой подачи. Если электронная подача невозможна по причинам, за которые нотариус не отвечает, документы направляются на бумаге в установленном порядке.

В результате стороны получают нотариально удостоверенный договор, проверенные условия сделки и понятный порядок дальнейших действий. Покупатель после регистрации становится собственником квартиры, а продавец получает оплату способом, указанным в договоре.

Вопросы и ответы

Нужна ли справка об отсутствии долгов по ЖКУ?

Для регистрации перехода права такая справка обычно не входит в обязательный комплект. Но покупатель вправе попросить ее, а стороны могут указать в договоре, кто отвечает за коммунальные платежи до и после передачи квартиры.

Нужно ли получать свежую выписку из ЕГРН?

Нет, нотариус запросит выписку самостоятельно.

Можно ли продать квартиру по доверенности?

Можно, если доверенность содержит нужные полномочия: продать конкретную квартиру, подписать договор, подать документы, получить деньги, если это поручено представителю. Нотариус проверит доверенность и ее актуальность.

Нужен ли технический паспорт?

Нет. Технический паспорт при оформлении сделки не требуется.

Нужно ли присутствовать второму супругу?

Если требуется согласие супруга, его можно оформить отдельно у нотариуса. Присутствие второго супруга на самой сделке не всегда необходимо, если согласие составлено правильно и подходит для конкретной продажи.

Если вам нужно подготовить документы для продажи квартиры через нотариуса, проверить выписки, справки, согласия и условия договора, получить подробную консультацию можно у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.