Доверенность на управление и распоряжение имуществом на время отъезда: советы по оформлению

Длительная командировка, переезд, лечение или поездка за границу могут совпасть с ситуацией, когда по месту жительства остаются квартира, земельный участок, автомобиль или другое имущество, требующее участия собственника. Иногда достаточно поручить родственнику получать документы и решать текущие вопросы. В других случаях представитель должен заключить договор, оформить продажу имущества или подать документы на государственную регистрацию.

Для таких ситуаций может быть оформлена доверенность на управление и распоряжение имуществом. Согласно ст. 185 ГК РФ доверенность представляет собой письменное полномочие, которое одно лицо выдает другому для представительства перед третьими лицами. Практическое значение имеет содержание полномочий: именно оно определяет, какие юридические действия представитель сможет совершить от имени доверителя.

Перед визитом к нотариусу полезно определить перечень имущества и задач на период отсутствия. Это позволяет не включать избыточные полномочия и одновременно предусмотреть действия, которые действительно могут понадобиться представителю.

Какие действия нужно поручить представителю на время отъезда

В быту часто говорят о доверенности «на управление имуществом». Для оформления документа гораздо точнее определить конкретные действия представителя.

Например, собственник квартиры может предоставить полномочия:

• подавать заявления и получать документы;
• представлять его интересы в управляющих и обслуживающих организациях;
• заключать определенные договоры, связанные с содержанием объекта;
• организовывать и принимать ремонтные работы;
• получать корреспонденцию;
• представлять интересы по вопросам эксплуатации объекта.

Если предполагается распоряжение имуществом, перечень будет другим. Представителю может потребоваться право заключить договор купли-продажи, подписать передаточный акт, подать заявление о государственной регистрации права или получить предусмотренные сделкой документы.

Такой подход позволяет установить понятные пределы представительства. Представитель действует в пределах предоставленных ему полномочий, поэтому содержание доверенности следует соотнести с реальными задачами доверителя.

Например, собственник уезжает на восемь месяцев и поручает брату следить за квартирой, взаимодействовать с управляющей организацией и организовать ремонт. Полномочия на продажу недвижимости в такой ситуации можно не включать.

Продажа имущества и получение денег требуют особого внимания

Если представитель должен распоряжаться конкретным объектом, условия доверенности желательно определить максимально точно. Особенно это касается недвижимости и другого ценного имущества.

Перед оформлением стоит решить:

• может ли представитель заключить договор купли-продажи;
• какой объект охватывают его полномочия;
• вправе ли он согласовывать условия сделки;
• может ли подписывать передаточный акт;
• вправе ли подавать заявления о государственной регистрации;
• должен ли он получать денежные средства по сделке.

Если доверитель хочет разрешить представителю получать деньги по договору, соответствующее полномочие целесообразно прямо предусмотреть в доверенности и сформулировать достаточно определенно. Собственник может сохранить расчеты под собственным контролем и передать представителю только полномочия, необходимые для оформления сделки.

По ст. 185.1 ГК РФ нотариального удостоверения требуют, в частности, доверенности на совершение сделок, для которых законом предусмотрена нотариальная форма, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами. Из этого правила существуют установленные законом исключения.

Какие ограничения действуют даже при широких полномочиях

Широкая доверенность не отменяет установленные законом пределы представительства.

По общему правилу п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не вправе заключать от имени доверителя сделку в отношении себя лично. Также ограничена возможность одновременно представлять доверителя и другую сторону той же сделки, кроме случаев, прямо допускаемых законом.

Через представителя нельзя совершать сделки, которые по своему характеру должны быть совершены лично. Поэтому даже подробно составленная доверенность предоставляет только те возможности, которые законодательство допускает осуществлять через представителя.

Если для конкретной сделки требуется согласие супруга, другого собственника или иного лица, полномочия представителя сами по себе такого согласия не заменяют. Необходимость дополнительных документов определяется с учетом вида имущества и предполагаемого действия.

Как выбрать срок доверенности

Доверитель вправе определить срок действия документа исходя из продолжительности отъезда и задач представителя. Общего максимального трехлетнего срока для доверенностей действующее законодательство не устанавливает.

По ст. 186 ГК РФ доверенность, в которой срок действия не указан, по общему правилу сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения. Дата совершения доверенности обязательна. Документ без такой даты ничтожен.

Для поездок за границу существует специальное правило. Нотариально удостоверенная доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указания о сроке действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.

Срок лучше соотнести с продолжительностью отсутствия и временем, которое потребуется представителю для выполнения поручений. Например, если предстоит подготовить документы и завершить продажу земельного участка, следует учитывать возможную продолжительность всех необходимых действий.

Разрешать ли передоверие

Еще один вопрос, который желательно решить до подписания доверенности, касается возможности передать полномочия другому человеку.

По общему правилу ст. 187 ГК РФ представитель должен лично совершать порученные ему действия. Передоверие допускается при наличии предусмотренного доверенностью права, а также в установленных законом случаях, когда представитель вынужден передать полномочия для охраны интересов доверителя и первоначальная доверенность этого не запрещает.

Доверенность, выдаваемая гражданином в порядке передоверия, по общему правилу подлежит нотариальному удостоверению.

Если собственник рассчитывает только на конкретного представителя, вопрос передоверия следует учитывать при составлении текста. При длительном отъезде иногда, напротив, требуется возможность поручить отдельные действия другому лицу. Решение зависит от обстоятельств и воли доверителя.

Что проверяется при нотариальном удостоверении

Содержание доверенности определяется волей доверителя и теми действиями, которые он хочет поручить представителю. При совершении нотариального действия устанавливается личность заявителя, проверяется его дееспособность в предусмотренном законом порядке и наличие волеизъявления. Такие правила следуют, в частности, из ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате.

Кроме того, нотариус проверяет соответствие содержания документа требованиям законодательства и разъясняет правовые последствия совершаемого действия.

Для подготовки доверенности обычно полезно иметь:

• паспорт доверителя;
• точные данные представителя;
• сведения об имуществе, которого будут касаться полномочия;
• перечень предполагаемых действий;
• желаемый срок действия;
• решение о возможности передоверия.

При полномочиях в отношении конкретного объекта недвижимости желательно подготовить сведения, позволяющие точно его идентифицировать. С учетом содержания доверенности могут потребоваться и другие данные.

Если представителей будет несколько

Одну доверенность можно выдать нескольким представителям. Здесь необходимо учитывать правило п. 5 ст. 185 ГК РФ.

Если доверенность выдана нескольким лицам, каждый из представителей по общему правилу осуществляет предусмотренные полномочия самостоятельно. В самой доверенности можно установить, что представители должны действовать совместно.

Например, собственник может разрешить каждому из двух представителей самостоятельно получать документы и подавать заявления. Для заключения договора распоряжения конкретным объектом можно предусмотреть совместное осуществление соответствующего полномочия, если именно этого хочет доверитель.

Поэтому при оформлении доверенности на нескольких лиц следует заранее определить, какие действия каждый сможет выполнять самостоятельно и требуется ли совместное участие представителей в отдельных вопросах.

Что проверить непосредственно перед подписанием

Перед длительным отъездом полезно еще раз сопоставить текст доверенности с реальными задачами представителя.

Проверьте:

1. Точно ли определено имущество, которого касаются полномочия.
2. Все ли перечисленные действия действительно необходимы.
3. Требуется ли право заключать сделки по отчуждению имущества.
4. Нужно ли предоставлять право получать денежные средства.
5. Допускается ли передоверие.
6. Подходит ли выбранный срок.
7. Как должны действовать несколько представителей, если их больше одного.

По общему правилу доверитель вправе отменить доверенность в любое время. Основания ее прекращения предусмотрены ст. 188 ГК РФ. Для безотзывной доверенности действуют специальные правила ст. 188.1 ГК РФ; такая конструкция допускается при предусмотренных законом условиях, связанных с обязательствами в сфере предпринимательской деятельности.

При нотариальной отмене сведения вносятся в электронный реестр нотариальных действий. Правовые последствия прекращения доверенности и порядок извещения регулируются также ст. 189 ГК РФ.

Вопросы и ответы

Нужно ли указывать в доверенности конкретную квартиру или другой объект?

Это зависит от характера полномочий. Если представитель должен совершать юридически значимые действия с определенным объектом, его точное описание помогает установить пределы представительства. При подготовке доверенности используются сведения, достаточные для идентификации имущества с учетом предполагаемых действий.

Можно ли оформить разные доверенности на разные виды имущества?

Да. Например, одному представителю можно поручить вопросы, связанные с квартирой, другому — действия с автомобилем или земельным участком. Объем полномочий в каждой доверенности определяется отдельно.

Прекратится ли доверенность после возвращения собственника?

Возвращение из поездки само по себе не относится к основаниям прекращения доверенности, установленным ст. 188 ГК РФ. Она продолжит действовать до окончания срока или наступления другого предусмотренного законом основания. Если представитель больше не должен пользоваться полномочиями, доверитель может отменить доверенность с учетом установленных правил.

Можно ли разрешить представителю продать имущество, но не получать деньги?

Содержание полномочий можно определить с учетом выбранного собственником порядка сделки. Если представитель должен заниматься оформлением продажи, а расчеты доверитель планирует контролировать самостоятельно, полномочие на получение денег можно не предоставлять. Формулировки следует согласовать с предполагаемыми условиями сделки.

Как действуют два представителя, указанных в одной доверенности?

По общему правилу каждый из них может осуществлять предоставленные полномочия самостоятельно. Доверитель вправе предусмотреть совместное осуществление полномочий. Поэтому порядок взаимодействия нескольких представителей лучше определить еще при подготовке доверенности.

Нужно ли указывать срок, если доверенность оформляется перед поездкой за границу?

Указать срок можно, и во многих ситуациях это помогает соотнести полномочия с периодом отсутствия. Если нотариально удостоверенная доверенность предназначена для совершения действий за границей и срок в ней отсутствует, действует специальное правило ст. 186 ГК РФ: она сохраняет силу до отмены доверителем.

Если перед отъездом требуется определить подходящий объем полномочий, срок, условия передоверия и правильно оформить доверенность на управление и распоряжение имуществом, содержание будущего документа и необходимые сведения можно обсудить с нотариусом Стрельченко Денисом Андреевичем.