Брачный договор для ипотеки: что согласовать до сделки

Супруги получили одобрение ипотеки, однако банк согласен выдать кредит только одному из них. В другом случае оба становятся созаёмщиками, хотя первоначальный взнос вносит один супруг. Иногда часть денег передают родители. Каждая схема требует своих условий брачного договора.

Брачный договор для ипотеки оформляют, чтобы заранее определить собственника квартиры, доли супругов и порядок расходов. При этом состав заёмщиков и их ответственность перед кредитором указываются в кредитном договоре. Соглашение супругов не освобождает созаёмщика от обязательств перед банком.

Нотариальное удостоверение обязательно. Если договор заключают до регистрации брака, он начнёт действовать со дня регистрации. Супруги могут подписать его и после свадьбы — тогда он действует после нотариального удостоверения. Эти правила установлены ст. 41 СК РФ.

Получите требования банка до подготовки текста

У банков различается порядок оформления ипотеки супругами. Один кредитор допускает единственного заёмщика и собственника. Другой включает второго супруга в число созаёмщиков. Некоторые банки выдают свой проект брачного договора или перечень обязательных формулировок.

До обращения к нотариусу нужно выяснить:

• кто будет заёмщиком и созаёмщиком;
• на кого оформляется квартира;
• допускается ли долевая собственность;
• какие доли согласованы с банком;
• когда банк должен получить проект;
• требуется ли проверить итоговый текст перед удостоверением.

Требования банка передают нотариусу полностью. Устная договорённость супругов не заменяет нотариально удостоверенный договор, если для выдачи кредита нужно изменить законный режим имущества.

Обычно супруги сначала получают параметры ипотеки, затем согласовывают условия между собой и обращаются за подготовкой проекта. Готовый текст направляют в банк, если этого требуют правила кредитования. После согласования супруги подписывают договор у нотариуса.

Собственность на квартиру и долг перед банком

По общему правилу квартира, купленная во время брака, считается совместным имуществом. В брачном договоре супруги вправе указать, что жильё принадлежит одному из них, либо определить доли каждого.

Например, банк согласовал мужа как единственного заёмщика и покупателя. Супруги могут установить его личную собственность на квартиру. В договоре стоит отдельно определить, из каких денег вносится первоначальный взнос и возникают ли у жены имущественные требования при участии в последующих платежах.

Если супруги получают 70 и 30 процентов квартиры, ответственность по кредиту автоматически в такой же пропорции не распределяется. При солидарной ответственности банк вправе потребовать предусмотренный кредитным договором платёж от любого созаёмщика. Размер долей влияет на собственность, а порядок возврата кредита зависит от условий банка.

Между собой супруги могут установить:

• кто вносит ежемесячные платежи;
• возникает ли компенсация при оплате чужой доли;
• как распределяются деньги после продажи квартиры;
• кому принадлежит жильё после прекращения брака.

Ст. 42 СК РФ разрешает супругам установить совместную, долевую или раздельную собственность на имеющееся и будущее имущество.

Как учесть деньги на первоначальный взнос

Если деньги передали родители, нотариусу нужно сообщить, кому предназначалась сумма и на каких условиях. Возможны подарок одному супругу, подарок обоим или заём. Подтверждением могут служить договор дарения или займа, платёжные поручения, банковские выписки и расписка.

Допустим, родители жены перечислили ей 2 млн рублей, а оставшуюся стоимость квартиры супруги выплачивают вместе. Если они хотят учесть родительские деньги при распределении собственности, в брачном договоре нужно прямо указать доли. Сам факт передачи денег родителями размер долей не устанавливает.

При использовании материнского капитала об этом сообщают до подготовки проекта. Брачный договор заключается между супругами и не заменяет оформление прав детей, предусмотренное правилами использования этих средств.

Какие пункты нотариус не удостоверит

В брачном договоре можно распределить имущество, доходы и семейные расходы. Условия о ведении домашнего хозяйства, личном общении и воспитании детей выходят за пределы имущественных отношений супругов.

В договор нельзя включать положения, которые:

• запрещают супругу обращаться в суд;
• ограничивают его право работать или заниматься предпринимательством;
• лишают нуждающегося нетрудоспособного супруга права на содержание;
• ставят одного участника в крайне неблагоприятное имущественное положение;
• связывают переход квартиры с оценкой личного поведения супруга.

Нотариус проверяет каждое условие с учётом всей сделки. Если пункт противоречит семейному законодательству, его потребуется исключить или переписать.

Если квартира уже находится в ипотеке

При действующем кредите нужно разделять уведомление банка и получение его согласия на изменение прав на квартиру.

После возникновения кредитного обязательства супруг-должник обязан уведомить кредитора о заключении, изменении или расторжении брачного договора. Если он этого не сделает, то будет отвечать по своему обязательству независимо от условий договора между супругами. Такое последствие предусмотрено ст. 46 СК РФ.

Если супруги хотят передать заложенную квартиру одному из них или изменить доли, предварительно изучают договор об ипотеке. Для распоряжения заложенной недвижимостью может потребоваться согласие банка по ст. 37 Закона об ипотеке.

Вывести созаёмщика из кредитного договора можно только с согласия кредитора. Брачный договор сам по себе состав должников не меняет.

Если супруги изменяют принадлежность уже зарегистрированной квартиры, после нотариального удостоверения потребуется государственная регистрация изменения права. Порядок подачи документов определяется с учётом условий договора и сведений о залоге.

Что подготовить для удостоверения

Перечень зависит от того, выбрана ли квартира и подписан ли кредитный договор. Обычно нотариусу передают:

• паспорта супругов;
• свидетельство о заключении брака или данные записи ЗАГС;
• условия банка к брачному договору;
• одобренные параметры ипотеки;
• проект кредитного договора;
• сведения о квартире;
• действующий брачный договор и дополнения к нему, если они есть.

Для уже купленной квартиры понадобятся документы о праве собственности, кредитный договор, сведения об ипотеке и ответ банка на предложенные изменения.

Нотариус устанавливает личности супругов, проверяет их способность понимать последствия сделки и выясняет волю каждого. Он сопоставляет согласованные условия с представленными документами и разъясняет последствия подписания. Такой порядок предусмотрен ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате.

После проверки супруги подписывают договор при нотариальном удостоверении и получают его экземпляры. Если они находятся в разных городах или один из них не может приехать, способ участия нужно согласовать до подготовки проекта. Возможность конкретного порядка зависит от обстоятельств и требований к удостоверению сделки.

Вопросы и ответы

Можно ли оформить договор, пока квартира ещё не выбрана?

Можно установить режим будущего имущества. Супругам нужно описать покупку, к которой относятся условия: например, указать вид недвижимости и связь с конкретным ипотечным кредитом. После выбора квартиры нотариус проверит, требуется ли дополнить её данные.

Что делать, если банк не принимает проект нотариуса?

Следует получить письменные требования банка и передать их нотариусу. Нотариус оценит предложенные формулировки по закону, после чего супруги смогут согласовать с кредитором новую редакцию. Удостоверенный договор не обязывает банк выдать кредит.

Могут ли родители получить долю за внесённые деньги?

Доля родителей указывается в договоре покупки, если банк согласовал их участие в сделке. Брачный договор регулирует отношения только между супругами. Передачу денег родителями оформляют отдельным договором.

Нужно ли менять брачный договор при рефинансировании?

Новый кредит может предусматривать другого кредитора, иной состав заёмщиков и новые реквизиты. Если действующие условия перестали соответствовать ипотечной сделке, супруги оформляют у нотариуса соглашение об изменении брачного договора. Его содержание предварительно согласуют с новым банком.

Перед оформлением брачного договора для ипотеки у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича можно уточнить, какие условия подойдут для выбранной схемы покупки, чем подтвердить первоначальный взнос и какие требования банка учесть в проекте.