Покупка квартиры на вторичном рынке: что проверит нотариус

У квартиры на вторичном рынке уже есть правовая история. Продавец мог получить ее по договору купли-продажи, дарению, наследству или приватизации. Покупателю нужно понять, вправе ли продавец распоряжаться жильем, есть ли ограничения для сделки и правильно ли составлен договор.

При нотариальном удостоверении проверяется законность сделки, документы на квартиру, личности и полномочия участников, а также их воля на заключение договора.

«Проверка истории квартиры» охватывает документы, государственные реестры и сведения, которые нотариус вправе получить при совершении нотариального действия. Она не означает исследование каждого события за весь период существования объекта и не гарантирует отсутствия будущих споров.

Что проверяется до подписания договора

Сначала нужно подтвердить, что продавец действительно является собственником и вправе распоряжаться квартирой. Нотариус устанавливает личности участников, проверяет их дееспособность и волеизъявление, а при участии представителя — его полномочия. Эти вопросы регулируются ст. 42–43 Основ законодательства РФ о нотариате.

По квартире проверяются сведения о зарегистрированном праве, ограничениях и обременениях, а также обстоятельства, препятствующие совершению сделки. При удостоверении договора оцениваются принадлежность имущества продавцу и законность условий сделки — ст. 54–55 Основ законодательства РФ о нотариате.

В зависимости от ситуации могут понадобиться:

• документ, на основании которого продавец получил квартиру;
• доверенность представителя;
• нотариально удостоверенное согласие супруга, когда оно требуется с учетом режима имущества;
• разрешение органа опеки в предусмотренных законом случаях;
• дополнительные подтверждения, связанные с особенностями права продавца.

Часть сведений нотариус получает самостоятельно. Окончательный перечень документов зависит от конкретной квартиры.

Почему основание права продавца имеет значение

При подготовке сделки учитывается и основание возникновения права. Наследство, приватизация, покупка в браке или дарение требуют разного набора подтверждений.

Например, собственник продает квартиру, полученную по наследству. Само наследственное происхождение жилья продаже не препятствует. Для оформления проверяются свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное право продавца и другие сведения, имеющие значение для договора.

Если продавец действует через представителя, проверяется доверенность и объем полномочий. Представитель должен быть вправе совершить именно те действия, которые предусмотрены будущей сделкой.

Когда нотариальная форма обязательна

По ст. 163 ГК РФ стороны вправе выбрать нотариальное удостоверение и тогда, когда закон допускает обычную письменную форму договора.

В ряде случаев обращение к нотариусу требуется по закону. К ним относятся отдельные сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, а также отчуждение недвижимости несовершеннолетнего или гражданина, признанного ограниченно дееспособным. Для сделок с долями предусмотрены исключения, поэтому форму определяют с учетом состава собственников и предмета договора. Эти правила закреплены в ч. 1.1 ст. 42 и ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ.

Если квартира принадлежит одному совершеннолетнему дееспособному собственнику и специальных оснований для обязательного удостоверения нет, стороны могут обратиться к нотариусу по собственной инициативе.

Что нотариус проверяет в самом договоре

До подписания оценивается соответствие договора закону и действительной воле сторон. Участникам разъясняют содержание и правовые последствия условий сделки.

Обычно особого внимания требуют:

• точное описание квартиры;
• цена и порядок расчетов;
• сроки и условия передачи жилья;
• полномочия представителей;
• необходимые согласия и разрешения;
• другие условия, значимые для конкретной покупки.

Например, стороны договорились, что продавец передаст квартиру через определенный срок после заключения договора. Этот порядок лучше ясно закрепить в тексте вместе с остальными условиями передачи объекта.

Что дает нотариально удостоверенный договор

После удостоверения стороны получают нотариально удостоверенный договор. При совершении действия фиксируются личности участников, их волеизъявление и полномочия представителей.

Часть 5 ст. 61 ГПК РФ устанавливает особое доказательственное значение обстоятельств, подтвержденных нотариусом при совершении нотариального действия. При условиях, указанных в законе, такие обстоятельства не требуют последующего доказывания.

Нотариальное удостоверение помогает выявить юридические препятствия до подписания договора и уменьшить риск ошибок в полномочиях, документах и формулировках. Возможность будущего спора полностью исключить нельзя: проверка ограничена законом и доступными нотариусу сведениями.

Что сообщить до подготовки сделки

Заранее стоит сказать, если:

• квартира получена по наследству или в дар;
• объект находится в долевой собственности;
• жилье приобреталось продавцом в браке;
• одна из сторон действует по доверенности;
• собственником является несовершеннолетний.

К визиту готовят паспорта, документы об основании права и согласованные условия договора. Дополнительные бумаги зависят от ситуации.

Вопросы и ответы

Может ли нотариус гарантировать, что прежние сделки с квартирой никогда не оспорят?

Нет. Проверяется законность текущей сделки и юридически значимые обстоятельства в пределах полномочий и доступных сведений. Нотариальное удостоверение нельзя считать гарантией отсутствия любых будущих требований третьих лиц.

Нужно ли самостоятельно получать свежую выписку из ЕГРН?

Необходимые сведения о зарегистрированных правах и ограничениях нотариус получает самостоятельно. Имеющиеся у сторон документы на квартиру все равно полезно подготовить, поскольку они могут потребоваться для оценки основания права и особенностей сделки.

Что делать, если квартира получена по наследству недавно?

Короткий срок после оформления наследства сам по себе не запрещает продажу. Для сделки проверяются право продавца и документы, подтверждающие его возникновение, а состав дополнительных сведений зависит от конкретной ситуации.

Можно ли оформить покупку через представителя?

Да, если полномочия представителя позволяют совершить нужные действия. Нотариус проверит доверенность и ее содержание до удостоверения договора.

Если вы планируете покупку квартиры на вторичном рынке и хотите заранее определить, какие сведения потребуется проверить, какие документы подготовить и нужна ли нотариальная форма в вашей ситуации, порядок оформления можно уточнить у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.