Нотариальная форма сделки при покупке жилья: что проверяют до подписания договора

Квартира может выглядеть юридически «чистой»: продавец показывает документы, в выписке указан собственник, стороны договорились о цене. Но при подготовке сделки выясняются обстоятельства, которые с первого взгляда увидеть невозможно. Например, жилье принадлежит несовершеннолетнему, собственник действует через представителя, квартира находится в долевой собственности или содержание доверенности не позволяет продать конкретный объект.

Нотариальная форма сделки предусматривает проверку, прямо установленную законом. По ст. 163 ГК РФ при нотариальном удостоверении проверяется законность сделки, в том числе наличие у каждой стороны права на ее совершение. Для сделок с недвижимостью этот порядок дополняют Основы законодательства РФ о нотариате.

Абсолютной гарантии отсутствия будущих споров закон не устанавливает. Нотариальное удостоверение снижает риски, которые можно выявить через документы, государственные реестры, проверку полномочий и волеизъявления участников. Поэтому такую форму стороны вправе выбрать и тогда, когда закон разрешает заключить договор без обязательного участия нотариуса.

До подписания проверяют продавца, квартиру и условия сделки

Проверка начинается с участников. Нотариус устанавливает их личности, проверяет дееспособность граждан, наличие волеизъявления и полномочия представителей. Эти действия предусмотрены ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате.

Далее оценивается сама сделка. Ст. 54 Основ требует выяснить, соответствует ли содержание проекта действительным намерениям сторон и требованиям закона. При отчуждении недвижимости дополнительно проверяется принадлежность имущества продавцу, а также ограничения, обременения и другие обстоятельства, способные препятствовать заключению договора.

При покупке квартиры проверка может затрагивать:

• кто зарегистрирован собственником и на каком основании возникло право;
• находится ли объект под арестом, запретом или иным зарегистрированным обременением;
• вправе ли представитель подписывать договор от имени собственника;
• требуется ли обязательное нотариальное удостоверение из-за состава собственников;
• соответствует ли договор тому, о чем действительно договорились продавец и покупатель;
• имеются ли предусмотренные законом согласия или разрешения.

Это имеет значение и для условий договора. Цена, порядок расчетов, срок освобождения квартиры, передача ключей и другие согласованные сторонами положения должны быть сформулированы так, чтобы после подписания было понятно, кто, когда и что должен сделать.

Пример. Покупатель выбрал квартиру и согласовал цену. При подготовке договора обнаружилось зарегистрированное обременение. До подписания требуется установить, что это за ограничение и допускает ли оно совершение сделки в планируемом виде. Вопрос выясняется до передачи денег и оформления договора.

Обязательная форма зависит от объекта и состава собственников

Большинство договоров купли-продажи квартир граждане могут заключать в письменной форме без обязательного нотариального удостоверения. При желании стороны вправе удостоверить такой договор нотариально. Такое право предусмотрено ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате.

В ряде случаев нотариальная форма установлена законом. В частности, она применяется при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимость с учетом предусмотренных исключений. Ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ освобождает от этого требования, например, сделку, по которой все участники долевой собственности одновременно отчуждают свои доли.

Нотариальное удостоверение также требуется для сделок:

• по отчуждению недвижимости несовершеннолетнего собственника;
• по отчуждению недвижимости гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
• по распоряжению недвижимостью на условиях опеки.

Эти случаи закреплены в ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ.

Пример. Квартира принадлежит родителю и ребенку в долях. Семья планирует ее продать и приобрести другое жилье. При подготовке учитываются права несовершеннолетнего, требования к разрешению органа опеки и обязательная нотариальная форма сделки. Одного согласия взрослых собственников для оформления недостаточно.

Какие сведения нотариус получает сам и что подготовить сторонам

Для сделки с недвижимостью требуются сведения из ЕГРН. Если они необходимы для совершения нотариального действия, нотариус запрашивает их самостоятельно. Ст. 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате прямо запрещает требовать от заявителя самостоятельно предоставлять такие сведения.

При этом ЕГРН содержит только часть информации, которая может понадобиться при продаже квартиры. Стороны представляют документы и сведения, относящиеся именно к их ситуации.

Перед обращением могут потребоваться:

• паспорта участников;
• документы, на основании которых продавец приобрел квартиру, если они нужны для проверки обстоятельств сделки;
• доверенность при участии представителя;
• документы о браке или семейном положении, когда эти обстоятельства имеют значение для распоряжения квартирой;
• разрешение органа опеки в предусмотренных законом случаях;
• документы, подтверждающие полномочия законного представителя;
• согласованные сторонами сведения о цене, расчетах и порядке передачи жилья.

Единого набора для всех квартир нет. Перечень зависит от того, кто собственник, каким способом приобретено имущество, участвуют ли представители, имеются ли несовершеннолетние и какие условия стороны хотят включить в договор. Поэтому состав документов разумно уточнить до назначенной даты подписания.

Если от имени продавца действует представитель

Продажа квартиры через представителя требует отдельной проверки полномочий. По ст. 185.1 ГК РФ доверенность на распоряжение правами, зарегистрированными в государственных реестрах, должна быть нотариально удостоверена, кроме исключений, прямо предусмотренных законом.

При подготовке договора проверяется содержание доверенности. Из нее должно следовать, что представитель вправе совершить действия, необходимые для конкретной сделки. Значение имеют объем полномочий, срок доверенности и другие содержащиеся в ней условия.

Сам факт наличия нотариальной доверенности еще не отвечает на вопрос, может ли представитель подписать именно тот договор, который стороны собираются заключить. Например, полномочия могут быть ограничены определенным объектом или перечнем действий.

Пример. Собственник находится в другом городе и поручил родственнику заниматься квартирой. В доверенности указано право собирать документы и представлять интересы в организациях, однако полномочие на отчуждение квартиры отсутствует. Для подписания договора такой объем полномочий недостаточен.

После удостоверения договор направляется на регистрацию

После проверки стороны подписывают договор, нотариус удостоверяет сделку и регистрирует нотариальное действие. Если на основании договора возникает подлежащее регистрации право на недвижимость, действует специальный порядок ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате.

При отсутствии возражений сторон нотариус направляет заявление о государственной регистрации и прилагаемые документы в электронной форме. По общему правилу это делается незамедлительно, не позднее окончания рабочего дня после удостоверения договора, либо в срок, который стороны установили в договоре. Для ситуации, когда электронная передача невозможна по причинам, не зависящим от нотариуса, закон предусматривает отдельный порядок.

Покупатель получает нотариально удостоверенный договор. Переход права собственности на квартиру подлежит государственной регистрации, поэтому удостоверение договора и регистрация права представляют собой последовательные этапы оформления покупки.

Какие риски нотариальная форма исключить не может

Пределы проверки определены законом и теми сведениями, которые можно получить из реестров, представленных материалов и объяснений участников.

Нотариус не разрешает спор о праве, не устанавливает обстоятельства, отнесенные законом к компетенции суда, и не может подтвердить неизвестный факт, который отсутствует в доступных источниках. Если участнику известно обстоятельство, способное повлиять на сделку, его следует сообщить при подготовке договора.

Поэтому фраза «нотариальная сделка гарантирует безопасность квартиры» юридически слишком категорична. Точнее говорить о предусмотренной законом проверке законности сделки и обстоятельств, которые могут быть установлены до ее удостоверения. Именно эта проверка и составляет основное преимущество нотариальной формы при покупке жилья.

Вопросы и ответы

Можно ли принести нотариусу договор, который стороны уже подготовили?

Да. Проект можно подготовить заранее и передать для проверки. Перед удостоверением нотариус должен установить, соответствует ли его содержание требованиям закона и действительным намерениям сторон, поэтому отдельные положения проекта при необходимости потребуется уточнить.

Нужно ли покупателю самостоятельно получать свежую выписку из ЕГРН?

Если сведения ЕГРН нужны для совершения нотариального действия, их получает нотариус в порядке ст. 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате. При подготовке сделки могут потребоваться другие материалы, которых в ЕГРН нет.

Можно ли удостоверить продажу квартиры, если закон не требует нотариальной формы?

Да. Стороны вправе обратиться за нотариальным удостоверением по собственному желанию. Такая возможность прямо предусмотрена ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате.

Можно ли оформить сделку, если продавец находится в другом городе?

В ряде ситуаций собственник может действовать через представителя с надлежащим образом оформленной доверенностью. Возможность такого оформления зависит от содержания доверенности и обстоятельств конкретной сделки, поэтому полномочия представителя лучше проверить до согласования даты подписания.

Что произойдет, если при проверке обнаружится препятствие для продажи?

Дальнейшие действия зависят от характера обстоятельства. Если совершение нотариального действия противоречит закону либо представленных оснований недостаточно, удостоверить договор в таком виде нельзя; сначала потребуется устранить препятствие или представить необходимые подтверждения.

Если вы планируете покупку квартиры и хотите заранее определить, требуется ли нотариальная форма сделки, какие сведения будут проверяться и что подготовить к подписанию договора, эти вопросы можно обсудить с нотариусом Стрельченко Денисом Андреевичем.