Обязательное нотариальное удостоверение: какие сделки с недвижимостью оформляют у нотариуса

Собственник собирается продать долю в квартире. Родители продают жилье, часть которого принадлежит ребенку. Близкие родственники хотят оформить дарение квартиры. Во всех этих ситуациях требуется сначала определить форму сделки: для ряда договоров закон предусматривает обязательное нотариальное удостоверение.

Правило зависит от нескольких обстоятельств одновременно: что именно отчуждается, кому принадлежит объект, кто участвует в сделке и какой договор стороны собираются заключить. Поэтому одинаковые на первый взгляд операции с квартирами могут оформляться по-разному.

Если закон требует нотариальной формы, подписать обычный письменный договор недостаточно. Несоблюдение обязательного нотариального удостоверения влечет ничтожность сделки в случаях, предусмотренных ст. 163 ГК РФ. Заранее определить требуемую форму особенно полезно при сделках с долями, имуществом детей и договорах дарения.

Продажа одной доли и продажа всей квартиры оформляются по разным правилам

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу требуют нотариального удостоверения. Такое требование закреплено в ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ. Оно распространяется, в частности, на продажу, мену или иное отчуждение отдельной доли. Закон одновременно предусматривает несколько исключений.

Одно из наиболее частых исключений возникает, когда все участники долевой собственности одновременно отчуждают свои доли по одной сделке. Например, квартира принадлежит двум совершеннолетним собственникам по 1/2. Если один из них продает только свою половину, договор по общему правилу удостоверяется нотариально. Если оба собственника одним договором продают квартиру целиком, наличие долевой собственности само по себе обязательной нотариальной формы уже не создает.

При подготовке сделки поэтому нужно проверить:

• сколько собственников у объекта;
• принадлежит ли каждому определенная доля;
• продается весь объект или отдельная доля;
• участвуют ли в сделке несовершеннолетние или ограниченно дееспособные собственники;
• нет ли другого основания для обязательного удостоверения, связанного с видом договора.

Перечень исключений в ст. 42 Закона № 218-ФЗ шире одного указанного случая. Если структура собственности сложная, форму договора лучше определить до подготовки окончательного текста сделки.

Имущество ребенка требует отдельной проверки

Когда продается квартира, комната, дом, земельный участок или доля, принадлежащие несовершеннолетнему, действует специальное правило. Сделки по отчуждению недвижимости несовершеннолетнего гражданина и гражданина, признанного ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Такое же требование установлено для распоряжения недвижимостью на условиях опеки — ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ.

Пример. Супругам принадлежит по 3/8 квартиры, ребенку — 1/4. Семья решила продать квартиру целиком. Несмотря на то что все собственники отчуждают свои доли одной сделкой, участие в отчуждении имущества ребенка создает самостоятельное основание для нотариального удостоверения.

Для такой сделки обычно требуется проверить документы законных представителей и разрешение органа опеки и попечительства, если законодательство предусматривает его получение. Кто подписывает договор от имени ребенка или с чьего согласия действует несовершеннолетний, зависит от его возраста и конкретной ситуации.

Иная ситуация возникает, когда ребенок приобретает недвижимость. Сам по себе возраст покупателя не создает общего требования удостоверять любую покупку у нотариуса. Основание может появиться из характера самой сделки: например, ребенку передают в собственность отдельную долю либо недвижимость дарит гражданин.

Дарение недвижимости между гражданами удостоверяет нотариус

С 13 января 2025 года договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению. Правило закреплено в п. 3 ст. 574 ГК РФ. Оно применяется и тогда, когда даритель является единственным собственником квартиры, дома или земельного участка.

Поэтому здесь количество собственников уже не является главным критерием.

Пример. Родитель — единственный собственник квартиры и хочет подарить ее совершеннолетнему ребенку. Договор дарения между гражданами требуется удостоверить у нотариуса. Тот же порядок применяется, если предметом дарения становится вся квартира, принадлежащая нескольким гражданам, которые одновременно передают свои доли одаряемому.

До удостоверения проверяются личность сторон, их дееспособность и воля, принадлежность недвижимости дарителю, сведения об ограничениях и обременениях, а также обстоятельства, которые по закону препятствуют заключению договора.

Есть сделки, где нотариальная форма связана с содержанием договора

Обязательное нотариальное удостоверение встречается и в ситуациях, где недвижимость может принадлежать одному совершеннолетнему собственнику.

К таким случаям относятся, в частности:

• договор ренты;
• договор пожизненного содержания с иждивением как разновидность рентных отношений;
• соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами;
• брачный договор.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению по ст. 584 ГК РФ. Если по его условиям передается квартира, дом или другой объект, нотариус проверяет предусмотренные законом сведения об имуществе и условиях сделки.

Соглашение о разделе общего имущества супругов также требует нотариальной формы. Такой же порядок установлен для брачного договора. Эти правила предусмотрены соответственно ст. 38 и 41 СК РФ.

Нотариальное согласие супруга на распоряжение недвижимостью следует рассматривать отдельно. Наличие такого согласия само по себе не переводит обычный договор купли-продажи в обязательную нотариальную форму. Для договора должно существовать собственное предусмотренное законом или соглашением сторон основание.

Нотариальная форма может потребоваться и для связанных соглашений

Форму стоит проверять еще до заключения основного договора. Если стороны подписывают предварительный договор и будущая основная сделка требует нотариального удостоверения, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение требования к форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Связанное правило применяется при последующем изменении или расторжении договора: соглашение об этом по общему правилу заключается в той же форме, что и первоначальный договор. Эти положения закреплены в ст. 429 и 452 ГК РФ.

Поэтому проверять следует всю планируемую конструкцию сделки. Если стороны сначала подписывают предварительное соглашение, затем основной договор либо позднее меняют его условия, форма каждого документа определяется с учетом первоначальной сделки и требований закона.

Что подготовить перед удостоверением сделки

Единого списка для всех операций с недвижимостью нет. Состав документов зависит от основания возникновения права, возраста собственников, семейного положения, наличия представителей и условий договора.

Обычно для предварительной проверки могут потребоваться:

• документы, удостоверяющие личность участников;
• документы законных представителей несовершеннолетнего;
• доверенность, если действует представитель;
• документы, подтверждающие право на недвижимость, если сведения нельзя получить из государственных информационных ресурсов либо они нужны с учетом конкретной сделки;
• документы о семейном положении;
• нотариальное согласие супруга, когда оно необходимо;
• разрешение органа опеки и попечительства в предусмотренных законом случаях;
• сведения о цене, порядке расчетов, передаче объекта и других существенных условиях договора.

Нотариус устанавливает личности участников, проверяет их дееспособность, полномочия представителей и действительную волю на совершение сделки. При удостоверении договора об отчуждении или залоге недвижимости проверяются принадлежность имущества, ограничения прав, обременения и иные обстоятельства, препятствующие оформлению договора.

Если представленные сведения противоречат друг другу, отсутствует обязательное согласие или разрешение либо содержание сделки не соответствует законодательству, для удостоверения потребуется устранить препятствие или предоставить дополнительные документы. Спор о праве между участниками в рамках нотариального действия не разрешается.

После удостоверения договора, на основании которого право на недвижимость подлежит государственной регистрации, нотариус направляет заявление и необходимые документы в орган регистрации прав в установленном законом порядке. Для договоров об отчуждении действует и территориальное правило: обратиться следует к нотариусу, работающему в субъекте РФ, где расположен объект. Если один договор охватывает недвижимость в нескольких субъектах, закон предусматривает специальный порядок выбора нотариуса.

Вопросы и ответы

Можно ли по желанию сторон удостоверить договор, для которого нотариальная форма законом не установлена?

Да. Стороны вправе предусмотреть нотариальное удостоверение соглашением между собой. В этом случае выбранная ими форма становится обязательной для конкретной сделки.

Если взрослые собственники одновременно продают всю квартиру, нотариус точно не понадобится?

Отсутствие нотариальной формы по основанию долевой собственности еще не исключает других оснований. Нужно проверить возраст и дееспособность собственников, вид договора, наличие имущества под опекой и иные особенности сделки.

Требуется ли нотариальное удостоверение, если несовершеннолетний только покупает недвижимость?

Возраст покупателя сам по себе такого общего требования не устанавливает. Нотариальная форма может потребоваться по другой причине, например при отчуждении ему отдельной доли или при дарении недвижимости гражданином.

Можно ли сначала подписать обычный предварительный договор, если основную сделку нужно удостоверять?

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если будущий основной договор должен быть нотариальным, это требование следует учитывать уже при оформлении предварительного договора.

Где удостоверяется договор, если квартира находится в другом регионе?

Договор об отчуждении недвижимости удостоверяет нотариус, работающий в пределах того субъекта РФ, где расположен объект. Поэтому место нахождения квартиры, дома или земельного участка лучше сообщить еще при предварительном обращении.

Если вы планируете продажу доли, сделку с недвижимостью несовершеннолетнего, дарение, ренту или другую операцию и хотите заранее определить, требуется ли обязательное нотариальное удостоверение, перечень документов и порядок оформления можно уточнить у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.