Как нотариус проверяет покупку жилья с маткапиталом

Семья нашла квартиру и договорилась с продавцом о цене. Часть денег покупатели внесут сами, часть получат по ипотеке, остаток перечислит Социальный фонд России. Продавец уже просит аванс, хотя стороны еще не определили доли детей и порядок окончательного расчета.

На этом этапе и допускают основные ошибки при покупке жилья на маткапитал. Покупатели выбирают объект, который нельзя оплатить средствами сертификата, неверно называют будущих собственников или обещают продавцу деньги раньше, чем СФР сможет их перечислить.

До передачи аванса можно обратиться к нотариусу с выпиской из ЕГРН, проектом договора и сведениями о составе семьи. Нотариус проверит документы и объяснит, какие условия стороны должны согласовать до подписания.

До аванса проверяют квартиру, дом и земельный участок

Средства маткапитала разрешено направить на жилое помещение, расположенное в России. Оплатить ими покупку отдельного земельного участка, гаража, апартаментов или строения, зарегистрированного как нежилое, нельзя.

При покупке частного дома, части дома или дома блокированной застройки семье потребуется заключение о пригодности объекта для проживания. Его выдает межведомственная комиссия при местной администрации. Заключение получают до подачи заявления в СФР. По информации Социального фонда России, документ действителен в течение года.

Если продавец одновременно передает дом и земельный участок, стороны отдельно определяют стоимость каждого объекта. Тогда из договора видно, какую сумму семья платит за дом из средств сертификата и сколько вносит за землю самостоятельно.

При покупке доли СФР оценивает, какие жилые условия получит семья. Выкуп незначительной части квартиры может не соответствовать цели программы. Более понятные варианты — приобретение доли, которой соответствует изолированная комната, или выкуп оставшейся доли, после которого квартира полностью переходит членам семьи.

Нотариус не осматривает строение и не оценивает качество ремонта, коммуникаций или перекрытий. Эти вопросы покупатели проверяют самостоятельно либо с помощью технического специалиста.

До составления договора определяют всех покупателей

Жилье, оплаченное средствами маткапитала, оформляют в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей. Учитывают первого, второго и последующих детей, включая детей владельца сертификата от предыдущего брака. Совершеннолетие ребенка права на долю не исключает. Эти правила предусмотрены ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ.

Если между использованием маткапитала и оформлением долей супруги развелись, вступили в новый брак либо в семье родился еще один ребенок, готовый образец соглашения использовать рискованно. Нотариус проверит даты брака, покупки жилья, перечисления средств и рождения детей. При споре о праве на долю стороны обращаются в суд.

Размеры долей родители определяют по соглашению. Делить всю квартиру поровну необязательно. При одном из распространенных расчетов сначала определяют, какую часть цены оплатили маткапиталом, затем распределяют эту часть между родителями и детьми.

Например, квартира стоит шесть миллионов рублей, из которых 900 тысяч рублей перечислит СФР. Маткапитал покрывает 15% цены. Если в семье двое родителей и двое детей, при равном распределении средств сертификата каждому соответствует 3,75% квартиры. Родители вправе увеличить детские доли. Окончательный расчет зависит от источников остальных денег и имущественных отношений супругов.

Если отдельным соглашением супруги одновременно делят часть квартиры, купленную на общие деньги, соглашение удостоверяют у нотариуса по п. 2 ст. 38 СК РФ.

В договоре указывают три источника оплаты

Продавец получает средства маткапитала после положительного решения СФР. На дату подписания договора этих денег у него еще нет. Записывать полный расчет до подписания можно лишь после фактической передачи всей цены.

Стороны указывают в договоре:

• полную стоимость квартиры или дома;
• сумму, которую покупатели передают из собственных денег;
• размер ипотечного кредита;
• сумму, которую должен перечислить СФР;
• банковский счет продавца;
• срок для окончательного расчета;
• порядок доплаты при отказе СФР или уменьшении перечисляемой суммы;
• дату передачи ключей и освобождения жилья.

Предположим, покупатели передают продавцу пять миллионов рублей после регистрации права, а 700 тысяч рублей должны поступить из СФР. В договоре нельзя подтверждать получение всех 5,7 миллиона рублей в день подписания. Стороны отдельно записывают каждый платеж и определяют дату, после которой покупатели полностью рассчитаются за квартиру.

Если СФР откажет в перечислении, покупатели сохранят обязанность заплатить согласованную цену, если стороны заранее не установили иные последствия. Этот вопрос нужно обсудить с продавцом до сделки.

Когда договор подписывают у нотариуса

Использование маткапитала само по себе не требует нотариального удостоверения договора. Нотариальная форма обязательна, когда продавец отчуждает отдельную долю в праве общей собственности, кроме исключений из ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ.

К нотариусу также обращаются при продаже квартиры или доли, принадлежащей несовершеннолетнему либо ограниченно дееспособному собственнику. Такое требование установлено ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ. Законные представители ребенка должны представить разрешение органа опеки.

Перед удостоверением нотариус проверяет:

• паспорта сторон и свидетельства о рождении детей;
• право продавца на квартиру или дом;
• зарегистрированные залоги, запреты и другие обременения;
• дееспособность участников и добровольность их решения;
• полномочия представителей по доверенности;
• брачный договор или соглашение супругов;
• согласие супруга продавца, если оно требуется;
• разрешение органа опеки;
• кредитный договор и требования банка;
• сведения о сертификате и неизрасходованной сумме.

Нотариус может запросить дополнительные документы. Их перечень зависит от того, как продавец получил жилье, кто зарегистрирован собственником и участвует ли в расчетах банк.

После удостоверения нотариус по общему правилу направляет документы на регистрацию права в электронной форме, если участники сделки против этого не возражают.

После покупки родители оформляют детские доли

Самый удобный вариант — сразу указать родителей и детей покупателями. Тогда каждый член семьи получает долю после регистрации права.

Если жилье зарегистрировали только на родителей, доли оформляют позднее. При прямой покупке шестимесячный срок считают после перечисления СФР денег продавцу. При использовании целевого жилищного кредита срок считают после снятия обременения. Для строительства и участия в кооперативе предусмотрены другие даты. Все основания перечислены в п. 15(1) Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 862.

Родители обращаются к нотариусу, если соглашение о долях одновременно меняет режим их общего имущества или содержит другие условия, для которых требуется нотариальная форма. При отсутствии такого основания соглашение об оформлении долей по маткапиталу может быть составлено без нотариального удостоверения.

Вопросы и ответы

Можно ли купить жилье до трехлетия ребенка?

Без жилищного кредита средствами сертификата обычно распоряжаются после трехлетия ребенка, в связи с рождением которого возникло право на маткапитал. Первоначальный взнос по ипотеке и задолженность по жилищному кредиту можно оплатить сразу после рождения или усыновления ребенка.

Обязательно ли выделять долю совершеннолетнему ребенку?

Да, если он входит в число детей владельца сертификата, которым полагаются доли. Проживание отдельно от родителей и наличие собственного жилья этого права не отменяют.

Можно ли купить квартиру у родителей?

Покупка у родителей, бабушки, дедушки или других родственников разрешена. Продавец должен действительно передать право собственности, а семья — получить жилое помещение или доли в нем. Покупку у супруга проверяют отдельно с учетом режима общего имущества.

Что делать, если остаток маткапитала оказался меньше?

До подписания договора нужно получить актуальные сведения об остатке. Недостающую сумму покупатели вносят из собственных или кредитных средств. Размер и срок доплаты записывают в договоре.

Могут ли продавец и покупатель находиться в разных городах?

Сделку с недвижимостью можно удостоверить с участием двух и более нотариусов. Каждый участник лично приходит к нотариусу в своем городе, а нотариусы работают с единым электронным проектом договора. Возможность такого оформления следует согласовать заранее.

Если вы планируете покупку квартиры или дома с использованием маткапитала, у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича можно уточнить состав покупателей, размеры детских долей, порядок расчетов с продавцом и перечень документов для сделки.