Продажа или дарение недвижимости близкому родственнику: что выгоднее и безопаснее

Когда квартиру, дом, долю или земельный участок хотят передать близкому родственнику, обычно выбирают между договором дарения и договором купли-продажи. Оба варианта приводят к переходу права собственности, но финансовые и юридические последствия у них разные.

При дарении имущество передается без оплаты. При продаже стороны указывают цену, порядок расчетов и подтверждают, что покупатель действительно платит деньги. Для близких родственников особенно важно выбрать договор, который соответствует реальной цели сторон. Если деньги фактически не передаются, договор купли-продажи может создать налоговые и доказательственные риски. Если собственник хочет получить оплату, дарение не отражает содержание сделки.

Нотариус проверяет документы, личность и волю сторон, правовой режим имущества, ограничения, согласия и последствия выбранного договора. Подробнее о том, как нотариус помогает оформить продажу или дарение недвижимости близкому родственнику, читайте в статье.

Чем отличается продажа от дарения

Дарение подходит, когда собственник хочет передать недвижимость родственнику без встречной оплаты. Одаряемый становится собственником после государственной регистрации перехода права. Договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению (ст. 574 Гражданского кодекса РФ).

Продажа подходит, когда родственник действительно покупает недвижимость и передает деньги продавцу. В договоре указывают цену, срок и порядок расчетов.

Для продажи квартиры, которая принадлежит одному взрослому дееспособному собственнику, нотариальная форма обычно не обязательна. Если продается доля, имущество несовершеннолетнего или есть иные специальные обстоятельства, нотариальная форма является  обязательной. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению, кроме случаев, указанных в законе (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Например, мать хочет передать сыну квартиру без оплаты. В такой ситуации дарение обычно соответствует цели сторон. Если сын действительно выплачивает матери деньги, нужно обсуждать договор купли-продажи с подтверждением расчетов.

Что выгоднее по налогам

При дарении недвижимости близкому родственнику у одаряемого обычно не возникает НДФЛ. Освобождение действует, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками: супругами, родителями и детьми, усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными или неполнородными братьями и сестрами (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ).

При продаже налоговые последствия зависят от срока владения, цены договора, кадастровой стоимости, права на вычеты и статуса сторон. Если продавец владел недвижимостью меньше минимального срока, может возникнуть НДФЛ. Если срок владения соблюден, доход от продажи может освобождаться от налога.

Для покупателя есть отдельный нюанс: имущественный вычет при покупке жилья не предоставляется, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами (ст. 220 Налогового кодекса РФ). К таким лицам относятся, в частности, супруги, родители и дети, братья и сестры, опекуны и подопечные (ст. 105.1 Налогового кодекса РФ).

Например, отец продает дочери квартиру. Даже если дочь действительно платит деньги, право на имущественный вычет по такой покупке может не возникнуть из-за родства. При выборе между продажей и дарением нужно заранее оценить налоговые последствия для обеих сторон.

Что безопаснее с точки зрения закона

Безопаснее тот договор, который соответствует реальной цели сторон. Если имущество передается бесплатно, оформляют дарение. Если деньги действительно передаются, оформляют продажу.

Риски возникают, когда стороны выбирают договор только ради внешнего удобства. Например, оформляют продажу, хотя денег не было, или подписывают дарение, хотя фактически родственник должен выплатить стоимость квартиры позже. В таких ситуациях сложнее подтвердить реальные договоренности, особенно если между родственниками возникнет конфликт.

Нотариальное оформление помогает зафиксировать волю сторон и содержание сделки. Нотариус разъясняет последствия договора, проверяет, понимают ли стороны разницу между дарением и продажей, кто становится собственником, какие согласия нужны и есть ли ограничения по объекту.

Когда нотариус обязателен

Дарение недвижимости между гражданами удостоверяется нотариально. Это правило действует независимо от того, передается вся квартира или доля, близкому родственнику или другому лицу (ст. 574 Гражданского кодекса РФ).

Продажа недвижимости удостоверяется нотариально в отдельных случаях. Обратиться к нотариусу нужно, если:

• продается доля в праве общей собственности, кроме исключений, установленных законом;
• отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному;
• сделка связана с имуществом под опекой или попечительством;
• стороны хотят оформить договор в нотариальной форме добровольно;
• требуется дополнительная проверка документов в сложной семейной или имущественной ситуации.

Если недвижимость приобретена в браке и относится к общему имуществу супругов, может потребоваться нотариальное согласие супруга на сделку (ст. 35 Семейного кодекса РФ). Это касается и продажи, и дарения, когда распоряжается один из супругов.

Например, квартира оформлена на мужа, но куплена в браке. Он хочет подарить ее дочери от первого брака. Нотариус проверит семейное положение, основание приобретения квартиры и вопрос согласия супруги. Такая проверка важна, потому что режим имущества влияет на действительность и устойчивость сделки.

Какие документы нужны

Перечень документов зависит от объекта, состава собственников и вида сделки. Для нотариуса важно подтвердить, что собственник вправе распоряжаться недвижимостью, а стороны понимают последствия договора.

Нотариусу необходимо предоставить:

• паспорта сторон;
• документы о родстве, если сделка совершается между близкими родственниками;
• выписку из ЕГРН;
• документ-основание права собственности: договор, свидетельство о наследстве, решение суда, акт передачи;
• свидетельство о браке или документ о его расторжении;
• нотариальное согласие супруга, если оно требуется;
• разрешение органа опеки, если затрагиваются права несовершеннолетнего или подопечного;
• сведения о зарегистрированных лицах, если они имеют значение для сделки.

Нотариус может запросить у сторон дополнительные документы, необходимые для проведения сделки.

Если передается доля, нотариус проверяет состав собственников и вид общей собственности. Если объект находится в ипотеке, под арестом или с запретом регистрационных действий, потребуется отдельная проверка ограничений.

Что проверяет нотариус

Нотариус проверяет не только текст договора. Перед удостоверением сделки оцениваются юридически значимые обстоятельства, которые влияют на переход права.

Нотариус проверяет:

• личность и дееспособность сторон;
• принадлежность недвижимости продавцу или дарителю;
• вид права: единоличная, совместная или долевая собственность;
• наличие брака и режим имущества;
• ограничения и обременения по ЕГРН;
• необходимость согласия супруга или органа опеки;
• документы о родстве, если стороны представляют их для подтверждения статуса близких родственников, применения льгот или разъяснения последствий сделки;
• соответствие выбранного договора реальной воле сторон;
• полномочия представителя, если кто-то действует по доверенности.

После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимость, нотариус направляет документы на государственную регистрацию в электронной форме, если стороны сделки не возражают против такой подачи. Если электронная подача невозможна по причинам, за которые нотариус не отвечает, документы направляются на бумаге в установленный срок.

Как проходит оформление сделки

Процедура начинается с обращения сторон к нотариусу. Сначала определяется, какой договор соответствует цели: дарение или продажа. Затем стороны представляют документы, нотариус проводит проверку и готовит текст договора.

Обычно порядок такой:

• стороны сообщают цель сделки;
• нотариус проверяет документы и ограничения;
• определяется необходимость согласий и разрешений;
• готовится текст договора;
• стороны знакомятся с условиями;
• нотариус разъясняет последствия;
• стороны подписывают договор;
• нотариус удостоверяет сделку;
• документы направляются на государственную регистрацию перехода права, если стороны не возражают.

При продаже дополнительно определяют порядок расчетов: до подписания, после регистрации, через банковскую ячейку, аккредитив или иной способ. При дарении расчетов нет, поэтому в договоре не нужно создавать видимость оплаты.

Что получает заявитель после оформления

После нотариального удостоверения стороны получают договор, оформленный в установленной форме. Для дарения недвижимости между гражданами нотариальная форма обязательна. Для продажи она обязательна в предусмотренных законом случаях или выбирается сторонами добровольно.

Заявитель получает:

• юридически проверенный договор;
• подтверждение личности и воли сторон;
• разъяснение последствий сделки;
• проверку согласий, ограничений и правового режима имущества;
• направление документов на регистрацию права при отсутствии возражений сторон;
• документ, который можно использовать при дальнейших действиях с недвижимостью.

После регистрации новый собственник получает право распоряжаться недвижимостью: проживать, продавать, дарить, передавать по наследству, сдавать в аренду с учетом закона и условий объекта.

Вопросы и ответы

Можно ли подарить квартиру с условием ухода за дарителем?

Дарение предполагает безвозмездную передачу имущества. Если собственник хочет получить уход, содержание или регулярную помощь, нужно обсуждать другой договор, например ренту. Нотариус разъяснит, какой документ подходит к цели сторон.

Можно ли продать квартиру родственнику за символическую цену?

Цена должна соответствовать реальным договоренностям сторон. Слишком низкая цена может вызвать налоговые вопросы и споры между родственниками. При продаже важно подтвердить расчеты и понимать последствия для продавца и покупателя.

Нужно ли платить налог при дарении квартиры брату или сестре?

Дарение между полнородными и неполнородными братьями и сестрами относится к льготным случаям по НДФЛ. Доход одаряемого обычно освобождается от налога при соблюдении условий п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ.

Можно ли подарить недвижимость несовершеннолетнему ребенку?

Да, ребенок может получить недвижимость в дар. За него действует законный представитель. При этом дальнейшее распоряжение такой недвижимостью будет связано с защитой прав ребенка и требованиями органов опеки.

Что выбрать, если собственник хочет жить в квартире после передачи?

Нужно заранее обсудить с нотариусом цель собственника. Если право переходит к родственнику, прежний владелец уже утрачивает статус собственника. Возможность проживания после сделки нужно оформлять юридически корректно с учетом выбранного договора и последствий.

Если вам нужно выбрать между продажей и дарением недвижимости близкому родственнику, проверить налоговые и правовые последствия, подготовить договор и документы для регистрации, получить подробную консультацию можно у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.