Продажа недвижимости родственнику или между супругами: как оформить сделку

Квартиру, дом, участок или долю нередко продают внутри семьи: родители — взрослому ребенку, брат — сестре, один супруг — другому. Родство само по себе не устанавливает особого порядка купли-продажи. Значение имеют вид собственности, состав участников и основание, по которому продавец получил объект.

Перед оформлением выясняют, продается весь объект или доля, есть ли другие собственники и как продавец получил недвижимость. От этого зависит форма договора и состав документов.

Целая квартира и доля оформляются по разным правилам

Продажа целой квартиры, дома или участка между совершеннолетними дееспособными родственниками обычно не требует обязательного нотариального удостоверения. Стороны вправе выбрать нотариальную форму добровольно.

По ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению отдельных долей в праве общей собственности в большинстве случаев удостоверяются нотариально. Закон содержит исключения, в том числе одновременное отчуждение всеми сособственниками своих долей по одной сделке. Родство покупателя само по себе от нотариальной формы не освобождает.

Если доля продается лицу, которое пока не входит в число сособственников, остальные участники имеют преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ. Когда покупателем выступает уже существующий сособственник, предлагать долю остальным по этим правилам не требуется.

Пример. Сестра продает брату 1/2 квартиры, вторая половина принадлежит третьему лицу. Брат пока не является сособственником, поэтому у владельца второй доли сохраняется преимущественное право покупки. Поэтому совладельцу нужно направить уведомление. Договор продажи доли удостоверяется нотариально.

Между супругами сначала выясняют режим имущества

Если квартира принадлежит одному супругу лично — например, приобретена до брака, получена в дар или по наследству, — купля-продажа между супругами возможна.

Имущество, приобретенное в браке за общие средства, по ст. 34 СК РФ является совместной собственностью, даже когда в ЕГРН указан один супруг. Для передачи такого объекта в личную собственность мужа или жены сначала определяют подходящий способ изменения режима имущества. Это может быть брачный договор или нотариальное соглашение о разделе по п. 2 ст. 38 СК РФ.

Пример. Квартира куплена в браке и зарегистрирована на мужа. Супруги хотят закрепить ее только за женой. До оформления нужно проверить основание приобретения и действующий режим собственности. Обычной купли-продажи между супругами для такой цели может быть недостаточно.

Когда потребуется согласие супруга

Если один супруг продает родственнику недвижимость, относящуюся к общему имуществу супругов, по общему правилу требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга согласно п. 3 ст. 35 СК РФ. Для личного имущества продавца такое согласие обычно не требуется, если личный режим подтверждается документами.

Перед обращением полезно подготовить:

• паспорта сторон;
• документ, по которому продавец приобрел объект;
• сведения о браке или его расторжении;
• брачный договор или соглашение о разделе, если они заключались;
• согласие супруга, когда оно требуется;
• доверенность представителя, если он участвует в сделке.

Для доли или недвижимости несовершеннолетнего могут понадобиться дополнительные документы. Их перечень зависит от состава собственников и обстоятельств конкретной сделки.

Что проверяет нотариус при удостоверении договора

При нотариальном удостоверении проверяются личности участников, их дееспособность, полномочия представителей и соответствие сделки воле сторон. По ст. 54 и 55 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус разъясняет смысл и последствия проекта сделки, проверяет принадлежность недвижимости продавцу, ограничения, обременения и обстоятельства, препятствующие заключению договора.

До подписания стороны согласуют цену, порядок расчетов и передачу объекта. Условия договора должны точно отражать договоренности продавца и покупателя.

Что родство меняет в налоговой части

Для продавца родство с покупателем само по себе не дает освобождения от НДФЛ. Значение имеют срок владения, основание приобретения объекта и специальные условия ст. 217.1 НК РФ. Например, закон предусматривает несколько случаев освобождения от налога, которые зависят от обстоятельств конкретного собственника, поэтому сводить расчет только к сроку владения нельзя.

Для покупателя действует отдельное ограничение. Имущественный вычет по расходам на приобретение жилья не предоставляется при сделке между взаимозависимыми физическими лицами по ст. 105.1 и 220 НК РФ. В эту группу входят, в частности, супруги, родители и дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун или попечитель и подопечный.

Стороны вправе самостоятельно согласовать цену. При этом очень низкая цена не всегда уменьшит налоговую базу продавца: ст. 214.10 НК РФ предусматривает специальный порядок определения дохода, когда цена продажи ниже установленной доли кадастровой стоимости.

Что лучше проверить до подготовки договора

Дополнительные вопросы чаще возникают, когда стороны:

• считают зарегистрированную на одного супруга квартиру его личной без проверки основания приобретения;
• выбирают куплю-продажу для передачи совместного имущества от одного супруга другому;
• не учитывают нотариальную форму при продаже отдельной доли;
• забывают о преимущественном праве сособственников;
• рассчитывают на имущественный вычет при покупке у взаимозависимого родственника.

Такая проверка помогает заранее определить подходящую форму сделки и перечень документов, которые потребуются для ее оформления.

Вопросы и ответы

Нужен ли нотариус, если мать продает взрослому сыну всю квартиру?

Обычно обязательной нотариальной формы только из-за родства сторон нет. Она может потребоваться при других предусмотренных законом обстоятельствах. Стороны также вправе выбрать нотариальное удостоверение добровольно.

Нужно ли предлагать долю другим собственникам, если ее покупает родственник?

Если родственник пока не является сособственником, применяются правила ст. 250 ГК РФ о преимущественной покупке. При продаже доли уже существующему сособственнику предлагать ее остальным по этой статье не требуется.

Может ли муж продать жене квартиру, полученную по наследству?

По общему правилу наследственная квартира относится к личному имуществу наследника, поэтому купля-продажа возможна. Перед оформлением следует определить источник средств покупателя и режим собственности, который возникнет после приобретения.

Обязательно ли указывать в договоре рыночную цену?

Закон не требует устанавливать цену строго на уровне рыночной или кадастровой стоимости. Стороны определяют ее сами. При низкой цене следует учитывать специальные правила НК РФ об определении облагаемого дохода продавца.

Если вы планируете продажу недвижимости родственнику, сделку с долей или оформление имущества между супругами, порядок действий, форму договора и перечень необходимых документов можно заранее уточнить у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.