Проверка квартир в ЕГРН нотариусом: какие сведения имеют значение для сделки

Перед продажей, дарением или другой нотариальной сделкой с квартирой недостаточно увидеть фамилию собственника в выписке. Значение имеют зарегистрированные ограничения, ипотека, арест, сведения о долях, заявления в отношении объекта и документы, на основании которых возникло право собственности.

Проверка квартир в ЕГРН входит в подготовку нотариального действия, когда сведения реестра нужны для удостоверения сделки. Нотариус получает необходимые данные самостоятельно в порядке, предусмотренном ст. 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате, и сопоставляет их с документами участников.

Такая проверка помогает ответить на практические вопросы до подписания договора: действительно ли продавцу принадлежит квартира, может ли он распоряжаться ею, есть ли зарегистрированные препятствия для сделки, совпадают ли характеристики объекта в документах и реестре.

Какие сведения о квартире проверяются в ЕГРН

ЕГРН содержит сведения о самом объекте и зарегистрированных правах на него. Объем доступных нотариусу данных определяется законодательством о государственной регистрации недвижимости и целью запроса.

Для подготовки сделки могут иметь значение:

• кадастровый номер, адрес, площадь и назначение помещения;
• собственник или несколько собственников и размеры их долей;
• зарегистрированная ипотека и другие обременения;
• аресты и запреты на совершение регистрационных действий;
• зарегистрированные ограничения права;
• сведения о правопритязаниях, возражениях против зарегистрированного права и заявленных в судебном порядке требованиях, если соответствующие записи внесены в реестр;
• сведения о заявлениях на государственную регистрацию, которые поступили в отношении квартиры и еще рассматриваются;
• отметка о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника.

Состав сведений ЕГРН регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в том числе ст. 62 этого закона.

Запись в реестре оценивается применительно к конкретной сделке. Например, зарегистрированная ипотека требует проверить условия распоряжения заложенной квартирой. Поступившее заявление на регистрацию также заслуживает внимания: нужно выяснить, с каким действием оно связано и влияет ли оно на подготовку договора.

Почему особенно внимательно проверяют запрет на регистрацию без собственника

Собственник вправе внести в ЕГРН запись о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права или обременения без его личного участия.

Такая запись особенно существенна при продаже квартиры по доверенности.

Если договор отчуждения подписывает представитель собственника, а в ЕГРН имеется соответствующая отметка, действует специальное правило ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате. После удостоверения такого договора нотариус не направляет заявление на государственную регистрацию перехода права в порядке, который применяется при обычной нотариальной сделке.

Пример. Собственник несколько лет назад установил запрет на регистрацию без личного участия, затем выдал родственнику доверенность на продажу квартиры. Сама доверенность еще не отвечает на вопрос о последующей регистрации перехода права. Запись ЕГРН потребуется учитывать при выборе дальнейшего порядка действий.

Поэтому сведения о запретах проверяют до завершения оформления, когда еще можно определить, какие действия потребуются от собственника и представителя.

Зачем нотариусу документы, по которым собственник получил квартиру

ЕГРН показывает зарегистрированное право на дату получения сведений. Для нотариальной сделки могут понадобиться также договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, документы о приватизации или другое основание возникновения права.

Нотариус сопоставляет сведения реестра с представленными документами. Это позволяет проверить принадлежность недвижимости и установить обстоятельства, которые имеют значение именно для готовящегося договора. Такой порядок связан с требованиями ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате.

Например, квартира приобреталась во время брака. Запись ЕГРН может содержать сведения только об одном собственнике, однако для нотариального оформления требуется оценить режим имущества и при необходимости документы о семейном положении. Одних сведений о владельце из реестра для этого вопроса бывает недостаточно.

Какие сведения одной проверкой ЕГРН установить нельзя

Реестр содержит сведения, предусмотренные законом. Он не заменяет документы и объяснения, которые требуются для конкретного нотариального действия.

Помимо информации из ЕГРН, при подготовке сделки могут проверяться:

• личность и дееспособность участников;
• полномочия представителя и содержание доверенности;
• семейное положение собственника, если оно влияет на распоряжение квартирой;
• необходимые согласия;
• разрешение органа опеки в предусмотренных законом случаях;
• документы, связанные с зарегистрированным обременением;
• условия самого договора.

Перечень зависит от состава участников, способа приобретения квартиры и характера сделки.

По ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус разъясняет сторонам смысл и значение проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям участников и требованиям закона. Поэтому работа с ЕГРН является одной из частей подготовки договора.

Что лучше подготовить к нотариальной сделке с квартирой

Большую часть необходимых реестровых сведений нотариус получает самостоятельно. При этом участникам полезно заранее собрать документы, которые отражают историю права и обстоятельства сделки.

В зависимости от ситуации могут понадобиться:

• паспорта сторон;
• документ, по которому собственник получил квартиру;
• доверенность, если участвует представитель;
• документы о заключении или прекращении брака;
• согласие супруга, когда оно требуется;
• разрешение органа опеки, если сделка затрагивает права несовершеннолетнего или подопечного;
• документы, относящиеся к ипотеке или иному обременению;
• информация об условиях расчетов и передачи квартиры.

Бумажную выписку из ЕГРН специально получать перед визитом не требуется, если сведения запрашиваются для совершаемого нотариального действия. При наличии старой выписки ее можно принести: кадастровый номер и другие данные помогут быстрее определить объект, однако юридическая проверка строится на актуальных сведениях.

Что происходит после проверки сведений о квартире

Когда сведения ЕГРН, документы сторон и условия договора позволяют удостоверить сделку, нотариус готовит или проверяет ее текст, разъясняет участникам правовые последствия и удостоверяет договор после его подписания.

В предусмотренных ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате случаях документы на государственную регистрацию направляются в электронной форме после удостоверения сделки. Порядок может отличаться, если стороны возражают против такой подачи либо существуют обстоятельства, при которых нотариус не вправе направить заявление.

Пример. Продавец представляет договор, по которому приобрел квартиру несколько лет назад, а сведения ЕГРН показывают зарегистрированную ипотеку. До подписания нового договора потребуется определить, сохраняется ли обременение и какие документы должны быть учтены при распоряжении квартирой. Само заявление продавца о том, что кредит погашен, запись реестра не прекращает.

Проверка квартиры поэтому строится на совокупности данных: сведениях ЕГРН, документах о праве, полномочиях участников и условиях конкретной сделки.

Вопросы и ответы

Нужно ли самостоятельно заказывать свежую выписку из ЕГРН перед визитом?

Если сведения требуются для нотариального действия, нотариус получает их самостоятельно через предусмотренные законом информационные системы. Имеющуюся выписку можно принести для предварительной идентификации квартиры. Для оформления учитываются актуальные сведения, полученные в установленном порядке.

Что будет, если площадь или адрес в старом договоре отличаются от ЕГРН?

Сначала нужно установить причину расхождения и убедиться, что документы относятся к одной квартире. Нотариус сопоставит кадастровый номер, адрес, площадь и другие характеристики объекта. При существенных противоречиях могут потребоваться дополнительные документы или предварительное уточнение сведений.

Увидит ли нотариус заявление, которое другой человек уже подал по этой квартире?

Сведения о поступивших заявлениях могут отражаться в данных ЕГРН, доступных в предусмотренном законом объеме. Если такая информация обнаружена, выясняется содержание заявления и его значение для готовящейся сделки. Сам факт наличия заявления оценивается вместе с другими сведениями об объекте.

Можно ли проверить квартиру заранее, если договор еще окончательно не согласован?

Стороны могут заранее обратиться для подготовки нотариальной сделки и представить имеющиеся документы. Состав и момент получения сведений зависят от планируемого нотариального действия. До визита полезно сообщить нотариусу кадастровый номер квартиры, предполагаемый вид договора и состав участников.

Проверит ли ЕГРН, зарегистрированы ли в квартире жильцы?

Сведения о регистрации граждан по месту жительства относятся к другой системе учета и не являются сведениями о зарегистрированных правах на недвижимость в ЕГРН. Если такой вопрос имеет значение для конкретной сделки, порядок проверки и необходимые документы следует уточнить отдельно при подготовке договора.

Если вы планируете сделку с квартирой и хотите заранее понять, какие сведения будут проверяться в ЕГРН, какие документы понадобятся и могут ли существующие записи повлиять на оформление, эти вопросы можно обсудить с нотариусом Стрельченко Денисом Андреевичем до подписания договора.