Какие проверки делает нотариус перед удостоверением сделки купли-продажи квартиры

Покупатель смотрит на квартиру, цену и сроки переезда. Продавец думает о расчете и дате подписания. Нотариус начинает с другого: можно ли эту квартиру продать именно сейчас, вправе ли этот продавец подписать договор и нет ли обстоятельств, которые помешают регистрации права покупателя.

Проверка перед сделкой особенно важна, когда квартира была куплена в браке, получена по наследству, продается по доверенности, находится в долях, принадлежит несовершеннолетнему или имеет ограничения в ЕГРН. В таких ситуациях договор нельзя готовить только по устной договоренности сторон.

Подробнее о том, какие проверки делает нотариус перед удостоверением договора купли-продажи квартиры, читайте в статье.

Главный вопрос проверки: можно ли удостоверить эту сделку

Перед подписанием договора нотариус оценивает сделку целиком. Проверяются не отдельные справки сами по себе, а связь между ними: кто продает, что продает, на каком основании владеет квартирой, нужны ли согласия, нет ли запретов и совпадают ли условия договора с документами.

Например, продавец приносит выписку из ЕГРН, где он указан собственником. Этого еще недостаточно. Нотариус смотрит, как квартира была приобретена: куплена в браке, подарена, унаследована, приватизирована или получена по решению суда. От этого зависит, понадобится ли согласие супруга, есть ли доли, были ли иные ограничения.

Такая проверка помогает не подойти к подписанию с документами, которые выглядят готовыми только внешне.

Кто пришел на сделку и вправе ли он подписывать договор

Нотариус устанавливает личность продавца, покупателя и других участников сделки. Если действует представитель, проверяется доверенность: срок, полномочия, право продать конкретную квартиру, подписать договор, подать документы на регистрацию и получить деньги, если это поручено представителю.

При участии юридического лица нотариус проверяет его правоспособность, данные о руководителе или представителе, документы, подтверждающие полномочия, и ограничения, которые могут влиять на сделку. При удостоверении сделок нотариус проверяет дееспособность граждан, правоспособность юридических лиц, волю заявителей и полномочия представителей (ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате).

Например, покупатель приходит с представителем продавца. В доверенности указано право «представлять интересы», но нет права продать квартиру и подписать договор. Нотариус разъяснит, что такой доверенности недостаточно для продажи, потому что представитель может действовать только в пределах переданных полномочий.

Действительно ли продавец является собственником

Право продавца подтверждается актуальными данными и документами. Нотариус проверяет сведения ЕГРН и документ-основание: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор участия в долевом строительстве, акт передачи или иной документ.

Важны — адрес, кадастровый номер, площадь, размер доли, данные собственника и наличие зарегистрированных ограничений. Если в документах есть расхождения, их нужно разобрать до подписания договора.

Например, в старом договоре указан один адрес, а в ЕГРН после переадресации — другой. Нотариус проверит, относится ли это к одному и тому же объекту. Для сделки важно, чтобы квартира была идентифицирована без сомнений.

Не нарушаются ли права супруга, детей или других сособственников

Часть рисков связана не с самой квартирой, а с людьми, чьи права могут быть затронуты.

Если квартира куплена в браке и относится к совместному имуществу супругов, для продажи требуется нотариальное согласие второго супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ). При этом квартира может быть записана в ЕГРН только на одного супруга, поэтому нотариус смотрит дату и основание приобретения.

Если продается доля постороннему лицу, у других участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. Их нужно письменно уведомить о цене и условиях продажи (ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Если собственником квартиры или доли является несовершеннолетний, сделка подлежит нотариальному удостоверению (ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ). При продаже недвижимости ребенка родители действуют с учетом правил распоряжения имуществом подопечного (ст. 60 Семейного кодекса РФ, ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Для отчуждения имущества ребенка требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Например, родители продают квартиру, где ребенку принадлежит доля после использования материнского капитала. Нотариус сверит договор с разрешением опеки: какая доля продается, какую защиту имущественных прав ребенка разрешила опека и выполнены ли условия разрешения.

Есть ли запреты, ипотека или отметки в ЕГРН

Перед удостоверением договора нотариус проверяет сведения о квартире в ЕГРН. В реестре могут быть ипотека, арест, запрет регистрационных действий, рента, аренда, сервитут, сведения о правопритязаниях, заявленных в судебном порядке правах требования, возражении в отношении зарегистрированного права, а также отметка о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя.

Такие сведения не всегда запрещают сделку полностью, но они меняют порядок оформления. Ипотечную квартиру иногда продают с согласованным порядком погашения долга. Арест или запрет регистрационных действий может помешать переходу права, пока ограничение не снято или не решен вопрос с его действием.

Если в ЕГРН внесена отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника, сделку через представителя нужно готовить особенно внимательно. Нотариус разъяснит, как такая отметка влияет на подачу документов на регистрацию.

Совпадают ли условия договора с документами

После проверки участников и объекта нотариус переходит к условиям договора. В договоре указываются квартира, цена, порядок расчетов, сроки передачи, освобождение помещения, зарегистрированные лица, состояние расчетов по коммунальным платежам и другие условия, которые стороны хотят закрепить.

Юридическая проверка здесь нужна для того, чтобы договор соответствовал документам и реальной договоренности сторон. Например, если продается доля, цена и порядок расчетов должны соответствовать условиям, предложенным другим сособственникам. Если квартира продается с разрешения опеки, условия договора должны совпадать с разрешением.

Нотариус также разъясняет последствия подписания договора. Продавец понимает, когда и при каких условиях получает деньги. Покупатель понимает, когда возникнет право собственности и какие действия нужно совершить после регистрации.

Какие документы обычно нужны для проверки

Точный перечень зависит от сделки, но для первичной проверки обычно готовят:

• паспорта продавца и покупателя;
• выписку из ЕГРН;
• документ-основание права собственности;
• документы о браке, разводе, брачный договор или соглашение о разделе имущества, если они имеют значение;
• нотариальное согласие супруга, если оно требуется;
• доверенность, если участвует представитель;
• уведомления сособственников или их отказы при продаже доли постороннему лицу;
• разрешение органа опеки, если собственник — несовершеннолетний или подопечный;
• документы по ипотеке, аресту, запрету или иному ограничению;
• сведения о расчетах и передаче квартиры.

Не все документы нужны в каждой сделке. Квартира одного взрослого собственника, купленная до брака, и доля ребенка в квартире с материнским капиталом требуют разной подготовки.

Что происходит после проверки

Если документы позволяют провести сделку, нотариус готовит договор, стороны знакомятся с текстом, задают вопросы и подписывают документ. После подписания нотариус удостоверяет договор.

После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимость, нотариус направляет заявление и документы на государственную регистрацию в электронной форме, если стороны сделки не возражают против такой подачи. Если электронная подача невозможна по причинам, за которые нотариус не отвечает, документы направляются на бумаге в установленном порядке (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

В результате стороны получают нотариально удостоверенный договор и понятный порядок дальнейших действий: регистрация права, расчеты, передача квартиры, выполнение условий договора.

Что помогает предотвратить нотариальная проверка

Нотариальная проверка снижает риск, что сделку остановят уже после подписания договора или что спор возникнет из-за обстоятельства, которое можно было увидеть заранее.

Чаще всего проверка помогает вовремя обнаружить:

• отсутствие нужного согласия супруга;
• неполные полномочия представителя;
• продажу доли без уведомления сособственников;
• несоответствие договора разрешению опеки;
• запрет регистрационных действий;
• ипотеку, о которой стороны не учли порядок расчетов;
• расхождения в документах по адресу, площади или долям;
• условия договора, которые стороны понимают по-разному.

Если препятствие выявлено до подписания, стороны могут получить недостающий документ, изменить условия договора или перенести сделку без лишнего риска для денег и права собственности.

Вопросы и ответы

Проверяет ли нотариус, откуда у покупателя деньги?

Нотариус проверяет условия сделки и документы в пределах нотариального действия. Источник средств покупателя может иметь значение в отдельных ситуациях, например при участии юридического лица, представителя, специальных требований банка или подозрительных обстоятельств. Обычный договор купли-продажи не превращается в проверку всех финансовых отношений покупателя.

Может ли нотариус увидеть судебный спор по квартире?

В ЕГРН могут быть сведения о правопритязаниях, заявленных в судебном порядке правах требования, возражениях в отношении зарегистрированного права, арестах, запретах и ограничениях. Но не каждое судебное дело автоматически отражается в реестре. Если сторонам известно о споре, об этом нужно сообщить нотариусу и представить документы.

Проверяет ли нотариус состояние квартиры и перепланировку?

Нотариус проверяет юридические документы и сведения об объекте. Фактическое состояние ремонта, инженерных сетей и бытовые недостатки стороны оценивают самостоятельно. Если есть расхождения в площади, планировке или характеристиках объекта, могут потребоваться дополнительные документы.

Можно ли заранее прийти только на проверку документов?

Да, стороны могут обратиться до даты сделки, чтобы понять, каких документов не хватает. Это удобно, если квартира в долях, была куплена в браке, продается по доверенности, находится в ипотеке или связана с несовершеннолетним собственником.

Что будет, если после проверки найден запрет в ЕГРН?

Нотариус разъяснит, как запрет влияет на сделку. В большинстве случаев сначала нужно разобраться с основанием запрета и снять препятствие для регистрации, а уже затем подписывать договор.

Если вам нужно проверить квартиру, собственника, полномочия, запреты и документы перед удостоверением сделки купли-продажи, получить подробную консультацию можно у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.