Нужно ли самим подавать документы на регистрацию после сделки у нотариуса

После подписания договора у нотариуса у сторон часто остается практический вопрос: что дальше делать с регистрацией права? Нужно ли идти в МФЦ, нести договор в Росреестр, ждать приема и отдельно подавать заявление?

Для большинства сделок с недвижимостью, удостоверенных нотариусом, порядок устроен иначе. После удостоверения договора нотариус направляет заявление и документы на государственную регистрацию в электронной форме, если стороны сделки не возражают против такой подачи. Это касается договоров, на основании которых возникает право на недвижимость или долю в праве собственности.

Нотариус не только удостоверяет договор, но и проверяет документы перед подачей: личность сторон, полномочия, принадлежность имущества, ограничения, согласия и условия сделки. Подробнее о том, как нотариус подает документы на регистрацию после сделки и когда сторонам нужно участвовать в этом отдельно, читайте в статье.

Что происходит после подписания договора

Подписание договора у нотариуса еще не означает, что покупатель уже стал собственником квартиры, дома или доли. Право на недвижимость возникает после внесения записи в ЕГРН. Поэтому после удостоверения договора нужно провести государственную регистрацию перехода права.

Если договор удостоверен нотариально и стороны не возражают, нотариус направляет заявление и комплект документов в орган регистрации прав. По общему правилу это делается в электронной форме незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, которые стороны установили в договоре (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

Например, стороны подписали договор купли-продажи квартиры у нотариуса в первой половине дня и не возражают против электронной подачи. Нотариус формирует комплект и направляет документы на регистрацию. Покупателю и продавцу не нужно дублировать эту подачу через МФЦ.

Что именно подает нотариус

После удостоверения сделки нотариус направляет не «копию договора для сведения», а заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые документы. В комплект входят документы, необходимые Росреестру для внесения записи о переходе права или другом регистрируемом действии.

В зависимости от сделки это могут быть:

• нотариально удостоверенный договор;
• заявление о регистрации права;
• документы, подтверждающие полномочия сторон или представителей;
• согласия, разрешения и иные документы, если они нужны для регистрации;
• сведения, которые подтверждают условия сделки и право на регистрацию.

Перед отправкой нотариус проверяет, чтобы документы соответствовали удостоверенному договору. Если сделка связана с долей, несовершеннолетним собственником, ипотекой, брачным имуществом или доверенностью, эти обстоятельства учитываются до подачи на регистрацию.

Нужно ли сторонам самим идти в МФЦ или Росреестр

Обычно после нотариальной сделки сторонам не нужно самостоятельно подавать тот же комплект документов. Электронная подача нотариусом закрывает этот этап, если стороны не возражают против такой подачи и нет специальных препятствий.

Самостоятельная подача может потребоваться, если стороны прямо возражают против подачи нотариусом, если закон или обстоятельства сделки требуют отдельного участия заявителя, либо если есть ограничения, которые меняют порядок регистрации.

Главная практическая ошибка — думать, что после нотариуса договор все равно нужно «донести» в Росреестр. Если нотариус уже направил документы электронно, повторная подача может только запутать процесс. Сторонам важно уточнить у нотариуса, когда документы направлены и каким способом они смогут получить результат регистрации.

Сроки электронной регистрации после нотариуса

У электронной подачи через нотариуса есть важное преимущество: регистрация по нотариально удостоверенной сделке проводится быстрее обычной бумажной подачи. По Федеральному закону № 218-ФЗ государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенной сделки проводится в течение трех рабочих дней с даты приема или поступления документов, а если заявление и документы поступили в электронной форме — в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления документов (ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ).

При этом нужно разделять два срока. Первый — когда нотариус направляет документы. Второй — когда Росреестр проводит регистрацию после их поступления. Если стороны в договоре установили иной срок подачи, нотариус действует с учетом этого условия.

Например, стороны хотят, чтобы документы ушли на регистрацию не в день подписания, а после выполнения определенного условия по расчетам. Такой порядок нужно заранее обсудить и корректно отразить в договоре, чтобы срок подачи был понятен всем участникам.

Когда электронная подача невозможна

Иногда нотариус не может направить документы электронно по причинам, за которые он не отвечает. В такой ситуации закон предусматривает бумажную подачу. Нотариус обязан представить документы на бумаге не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора либо по истечении срока, установленного сторонами в договоре (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

Есть и отдельная ситуация с отметкой в ЕГРН. Собственник может заранее внести запись о невозможности регистрации перехода, прекращения, ограничения права или обременения без его личного участия (ст. 36 Федерального закона № 218-ФЗ). Если такая отметка есть, а договор подписан от имени правообладателя представителем по доверенности, нотариус не направляет заявление и документы на регистрацию.

Например, собственник квартиры поставил в ЕГРН отметку о невозможности регистрации без личного участия, а затем представитель по доверенности пришел продавать квартиру. Даже при нотариальном договоре порядок регистрации будет другим. Нотариус проверит отметку и разъяснит, какие действия нужны для регистрации.

Какие документы подготовить до подачи

Сторонам не нужно отдельно собирать новый комплект для Росреестра после сделки, если нотариус подает документы сам. Но все необходимые документы должны быть готовы к моменту удостоверения договора.

Обычно заранее готовят паспорта сторон, выписку из ЕГРН, документ-основание права собственности, согласие супруга, разрешение органа опеки, доверенность, документы по ипотеке, уведомления совладельцев при продаже доли и сведения по расчетам. Конкретный перечень зависит от вида сделки.

Если какого-то документа не хватает, нотариус не будет направлять неполный комплект на регистрацию. Сначала нужно устранить препятствие: получить согласие, уточнить полномочия, снять запрет, исправить расхождения или согласовать условия договора.

Как стороны узнают результат

После подачи документов стороны ожидают внесения записи в ЕГРН. Результатом регистрации становится не штамп на договоре, а запись в реестре. Покупатель подтверждает свое право выпиской из ЕГРН.

Нотариус разъяснит, как стороны получат информацию о регистрации и какие документы им понадобятся после сделки. Если расчет привязан к регистрации, например через аккредитив, банковскую ячейку или иной механизм, стороны заранее согласуют, какой документ подтверждает наступление условия для оплаты.

Для продавца важно понимать, когда он получит деньги. Для покупателя — когда право будет зарегистрировано. Поэтому порядок расчетов и регистрации нужно согласовать до подписания договора, а не после отправки документов.

Какие риски снижает подача через нотариуса

Электронная подача через нотариуса помогает избежать ситуаций, когда стороны подписали договор, а затем потеряли время из-за неправильного комплекта, неверной подачи или несогласованных действий.

Нотариус проверяет, чтобы документы соответствовали договору, а договор — условиям сделки. 

Такая подача снижает риск, что участники:

• подадут не тот комплект документов;
• пропустят обязательное согласие или разрешение;
• направят документы при наличии запрета, который мешает регистрации;
• неверно оформят заявление;
• не учтут отметку о невозможности регистрации без личного участия;
• запутаются в сроках между подписанием договора, регистрацией и расчетами.

Если препятствие обнаружено до отправки документов, его можно решить до регистрации. Это защищает и покупателя, который ждет перехода права, и продавца, который рассчитывает получить оплату по договору.

Вопросы и ответы

Нужна ли электронная подпись покупателю или продавцу?

Сторонам не нужно оформлять собственную электронную подпись для подачи нотариального договора на регистрацию. Электронный комплект направляет нотариус в установленном порядке. Если в конкретной ситуации требуется иное действие, нотариус разъяснит это до подачи.

Можно ли попросить нотариуса подать документы не в день сделки?

Да, если стороны согласовали такой порядок и он отражен в договоре. Закон позволяет направить документы в сроки, установленные сторонами в договоре. Это используют, когда регистрация связана с расчетами или иными условиями сделки.

Что делать, если после подачи Росреестр приостановил регистрацию?

Нужно изучить причину приостановления. Иногда требуется дополнительный документ, уточнение сведений или устранение ограничения. Нотариус разъяснит, относится ли причина к удостоверенной сделке и какие действия могут понадобиться.

Можно ли получить бумажный договор, если регистрация идет электронно?

Да. Электронная подача документов не лишает стороны права получить нотариально удостоверенный договор в предусмотренной форме. Порядок выдачи экземпляров и электронных документов лучше уточнить при подписании.

Что важнее для расчетов: дата договора или дата регистрации?

Это зависит от условий договора и выбранного способа расчетов. Часто оплату связывают с регистрацией перехода права, но стороны могут согласовать иной порядок. Нотариус поможет закрепить условие так, чтобы оно было понятным для продавца, покупателя и банка.

Если вам нужно оформить сделку с недвижимостью у нотариуса, подать документы на регистрацию электронно и заранее понять порядок действий после подписания договора, получить подробную консультацию можно у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.