Как проходит сделка купли-продажи квартиры у нотариуса: от проверки документов до госрегистрации

Покупатель и продавец обычно думают о главном: договорились о цене, выбрали дату, подготовили деньги. Но сама сделка купли-продажи квартиры держится на деталях. Кто указан собственником в ЕГРН? Как квартира досталась продавцу? Нужно ли согласие супруга? Есть ли доли, ипотека, несовершеннолетние собственники, доверенность или запрет на регистрационные действия?

У нотариуса эти вопросы проверяются до подписания договора. Это помогает сторонам понять, можно ли проводить сделку сейчас, какие документы нужно добавить и какие условия важно прописать в договоре: порядок расчетов, срок передачи квартиры, снятие с регистрационного учета, освобождение помещения, ответственность сторон.

Нотариус проверяет документы, личность и волю участников, полномочия представителей, ограничения по квартире и законность сделки. Подробнее о том, как нотариус оформляет сделку купли-продажи квартиры от проверки документов до государственной регистрации, читайте в статье.

Когда сделку нужно удостоверять у нотариуса

Купля-продажа квартиры у нотариуса обязательна не для каждой сделки. Если квартиру продает один взрослый дееспособный собственник, а специальных обстоятельств нет, стороны обычно могут заключить договор в простой письменной форме.

Обращение к нотариусу необходимо, если продается доля в праве общей собственности. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению, кроме случаев, указанных в законе. Например, нотариальная форма обычно не требуется, если все участники долевой собственности продают свои доли по одной сделке (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Нотариальная форма также требуется при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ).

Стороны могут обратиться к нотариусу и добровольно. Это часто делают, когда квартира куплена в браке, продается по доверенности, расчеты идут через банк, в квартире есть зарегистрированные жильцы или покупатель хочет дополнительной проверки перед передачей денег.

Первый этап: документы и история квартиры

Сначала нотариус смотрит документы, которые показывают, кому принадлежит квартира и почему продавец вправе ее продать. Обычно нужны паспорта сторон, выписка из ЕГРН и документ-основание права собственности: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор долевого участия, акт передачи или иной документ.

Выписка из ЕГРН важна не только из-за фамилии собственника. В ней отражаются доли, ипотека, арест, запрет регистрационных действий, отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника. Если такие сведения есть, порядок сделки меняется.

Например, продавец получил квартиру по наследству и продает ее через год после оформления права. Нотариус проверит свидетельство о праве на наследство, данные ЕГРН и личность продавца. Если квартира не является общим имуществом супругов, согласие супруга может не потребоваться.

Второй этап: согласия, доли, опека и доверенности

После проверки права собственности нотариус оценивает обстоятельства, которые могут повлиять на сделку.

Если квартира куплена в браке и относится к общему имуществу супругов, требуется нотариальное согласие второго супруга на продажу (ст. 35 Семейного кодекса РФ). В ситуации, когда  квартира получена в дар, по наследству или принадлежала продавцу до брака, вопрос согласия решается с учетом документов.

Если продается доля постороннему лицу, остальные сособственники имеют преимущественное право покупки. Продавец должен письменно предложить им купить долю по цене и на условиях будущей продажи (ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

В случае, если собственником является ребенок, потребуется разрешение органа опеки и попечительства. Нотариус сверит условия договора с разрешением: цену, долю, покупку нового жилья или зачисление денег на счет ребенка.

Если кто-то действует по доверенности, проверяются срок доверенности и конкретные полномочия: продать квартиру, подписать договор, подать документы, получить деньги, если это поручено представителю.

Третий этап: условия договора

Когда документы проверены, нотариус готовит договор купли-продажи. В договоре указывают объект, цену, стороны, порядок расчетов, сроки передачи квартиры и другие условия, которые важны именно для этой сделки.

На практике спорные вопросы часто появляются не из-за права собственности, а из-за бытовых деталей. Кто оплачивает коммунальные платежи до передачи квартиры? Когда продавец освобождает помещение? Кто остается зарегистрированным и когда снимается с учета? В каком порядке покупатель передает деньги?

Нотариус помогает включить эти условия в договор так, чтобы они были понятны сторонам и не противоречили закону. Если расчеты проходят через аккредитив, банковскую ячейку, депозит нотариуса или перевод на счет, порядок оплаты фиксируется в договоре.

Например, покупатель готов оплатить квартиру только после регистрации права. Продавец согласен, но хочет понимать, когда именно получит деньги. В договоре можно указать способ расчетов и условие раскрытия аккредитива после регистрации перехода права.

Четвертый этап: подписание у нотариуса

На подписании нотариус устанавливает личности участников, проверяет документы, разъясняет правовые последствия договора и убеждается, что стороны понимают содержание сделки. Продавец подтверждает намерение продать квартиру, покупатель — намерение купить ее на согласованных условиях.

Если участвует представитель, нотариус проверяет его полномочия. Если участвует несовершеннолетний от 14 до 18 лет, нотариус учитывает его личное участие и согласие законных представителей. За ребенка младше 14 лет договор подписывает законный представитель.

После подписания нотариус удостоверяет договор. С этого момента стороны получают нотариально удостоверенный документ, который служит основанием для государственной регистрации перехода права.

Пятый этап: государственная регистрация

Право собственности покупателя возникает после внесения записи в ЕГРН. После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимость, нотариус направляет документы на регистрацию в электронной форме, если стороны не возражают против такой подачи. Если электронная подача невозможна по причинам, за которые нотариус не отвечает, документы направляются на бумаге в установленном порядке.

Если в ЕГРН есть отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника, порядок подачи документов уточняется отдельно. Особенно важно проверить это при сделке по доверенности.

После регистрации покупатель получает право собственности на квартиру, а продавец получает оплату в порядке, указанном в договоре. Если стороны согласовали передачу квартиры отдельным актом, они подписывают его в предусмотренный договором срок.

Какие риски снижает нотариальное оформление

Сделка с квартирой редко состоит только из одного договора. За ней стоят семейные права, доли, наследство, опека, ипотека, доверенности и расчеты. Нотариальная проверка помогает увидеть вопросы, которые стороны могли не заметить до подписания.

Нотариус помогает снизить риски, когда:

• продавец не учел согласие супруга;
• квартира оказалась в долевой собственности;
• при продаже доли не соблюдено преимущественное право покупки;
• разрешение опеки не совпадает с условиями договора;
• доверенность не дает права продать квартиру или получить деньги;
• в ЕГРН есть запрет, арест или ипотека;
• порядок расчетов описан слишком неопределенно;
• стороны по-разному понимают срок передачи квартиры.

Если проблема выявлена до удостоверения договора, ее можно решить до сделки: получить согласие, обновить документы, изменить условия расчетов, уточнить сведения ЕГРН или перенести дату подписания.

Вопросы и ответы

Нужно ли приходить к нотариусу до поиска покупателя?

Можно обратиться заранее, если есть сомнения по документам: доли, наследство, брак, доверенность, ипотека, несовершеннолетний собственник. Предварительная проверка помогает понять, что нужно подготовить до сделки.

Кто выбирает способ расчетов?

Способ расчетов согласуют продавец и покупатель. Нотариус отражает его в договоре и разъясняет последствия выбранного варианта. При необходимости стороны могут использовать депозит нотариуса, банковский аккредитив, перевод или другой согласованный способ.

Можно ли провести сделку, если продавец находится в другом городе?

Это зависит от документов и способа участия продавца. Иногда используется доверенность, но она должна содержать нужные полномочия. Нотариус проверит доверенность и отметки ЕГРН, которые могут повлиять на регистрацию.

Что делать после регистрации права?

Покупателю нужно получить подтверждение регистрации права, принять квартиру по условиям договора и переоформить коммунальные и иные связанные с квартирой документы. Продавец выполняет обязанности по передаче квартиры и получает оплату в согласованном порядке.

Если вам нужно оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса, проверить документы, согласия, доверенность, условия расчетов и порядок регистрации, получить подробную консультацию можно у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.