Как нотариус помогает защитить купленное жилье

Покупатель передал деньги и зарегистрировал право. Через несколько месяцев продавец или другое заинтересованное лицо заявляет о давлении, отсутствии согласия супруга либо нарушении прав собственника. Регистрация в ЕГРН не исключает спора.

Защитить от потери купленного жилья помогает проверка до подписания договора. При нотариальном удостоверении изучаются сведения о квартире и участниках, выясняется воля сторон, проверяются условия продажи. Процедура снижает риск, однако закон не дает абсолютной гарантии от будущего спора.

Какие обстоятельства могут поставить покупку под сомнение

Перед подписанием проверяют основание права продавца, его семейное положение, полномочия представителя и ограничения по квартире.

Проверка особенно нужна, когда:

• приобретенная продавцом в браке квартира может быть общей, а нужного согласия супруга нет;
• договор подписывает представитель, чья доверенность отменена или не содержит нужного полномочия;
• собственником является ребенок либо гражданин, ограниченный в дееспособности;
• в ЕГРН указаны ипотека, арест, запрет регистрации или другое обременение;
• жилье недавно получено в наследство, подарено или несколько раз перепродавалось за короткий срок;
• поведение продавца вызывает сомнения в том, что он понимает цену, условия расчетов и последствия продажи.

Например, собственник отвечает заученными фразами и постоянно советуется с кем-то по телефону. Нотариус выясняет его собственные намерения. Договор удостоверят, если продавец действует свободно и понимает последствия. При сохраняющихся сомнениях действие может быть отложено, а при предусмотренных законом основаниях в удостоверении откажут.

Три уровня проверки перед подписанием договора

Сначала нотариус устанавливает личности, проверяет дееспособность, семейное положение, полномочия представителей и доверенности. Во время беседы он выясняет, понимают ли стороны договор и совпадают ли условия с их намерениями.

Затем проверяется квартира: право продавца, основание его возникновения, обременения и другие препятствия для продажи.

После этого проверяется текст: адрес, кадастровый номер, цена, расчеты и передача жилья. По ст. 42–43 и 54–55 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус также разъясняет смысл проекта и оценивает его соответствие закону.

Если отмена доверенности внесена в реестр ЕИС нотариата, нотариус увидит эту запись. Также проверяются срок доверенности и полномочия на продажу конкретной квартиры.

Когда нотариальное удостоверение обязательно и когда его выбирают стороны

Если квартира принадлежит одному совершеннолетнему дееспособному собственнику и нет других оснований для обязательной нотариальной формы, договор обычно можно заключить в простой письменной форме. Стороны вправе по своему желанию оформить его у нотариуса согласно ст. 163 ГК РФ.

Закон требует нотариального удостоверения, в частности, при отчуждении доли в общей собственности, хотя предусмотрены исключения. Обязательная форма действует и при продаже недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина. Правила закреплены в ст. 42 и 54 Федерального закона № 218-ФЗ.

Форму сделки лучше уточнить до подготовки договора. Учитываются состав собственников, возраст участников, основание приобретения квартиры и порядок распоряжения долями. Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечет недействительность сделки.

Какие сведения и бумаги пригодятся для проверки

Часть сведений нотариус получает из государственных реестров. Остальные бумаги зависят от истории квартиры и состава участников. Обычно готовят:

• паспорта продавца и покупателя;
• документы, на основании которых продавец приобрел жилье;
• сведения об объекте, включая адрес и кадастровый номер;
• свидетельство о браке, брачный договор или согласие супруга, если они нужны;
• доверенность и паспорт представителя;
• разрешение органа опеки и документы ребенка при участии несовершеннолетнего собственника;
• согласованные сведения о цене, расчетах, передаче квартиры и освобождении помещения.

Бумаги необходимо предоставить заранее, чтобы запросить недостающие сведения и исправить расхождения. Точный перечень определят после изучения сделки.

Что остается у покупателя после удостоверения

Стороны получают удостоверенный договор. Если они не возражают, нотариус направляет заявление и документы для регистрации перехода права в электронной форме.

Нотариальное оформление фиксирует участников, представленные сведения и выраженную волю. По ч. 5 ст. 61 ГПК РФ подтвержденные нотариусом обстоятельства отдельно доказывать не нужно, пока подлинность документа не опровергнута и суд не выявил существенное нарушение порядка оформления.

Если из-за нарушения закона по вине нотариуса возник имущественный вред, действуют правила об ответственности и страховании по ст. 17–18 Основ законодательства РФ о нотариате. Для возмещения устанавливают нарушение, вину и связь ущерба с нарушением.

Проверка опирается на государственные реестры, представленные материалы и объяснения участников. Скрытые сведения, недоступные из этих источников, могут остаться неизвестными. Техническое состояние квартиры нотариус не оценивает. Возникший спор разрешает суд.

Нотариальное удостоверение помогает защитить от потери купленного жилья за счет проверки до проведения расчетов и точного закрепления условий договора. Риск судебного спора полностью не исчезает.

Вопросы и ответы

Может ли покупатель прийти на консультацию без продавца?

Да. Покупатель может заранее показать имеющиеся бумаги и уточнить, какие сведения еще потребуются. Для удостоверения договора обращаются обе стороны либо их представители с надлежащими полномочиями.

Обязательно ли продавцу и покупателю находиться в одном городе?

Сделку могут удостоверить два нотариуса без совместного присутствия сторон. Каждый участник приходит в выбранную контору, а проект готовится через ЕИС нотариата. Хотя бы один из нотариусов должен работать в субъекте РФ, где находится квартира.

Нужен ли отдельный акт приема-передачи квартиры?

Это зависит от содержания договора. Передачу квартиры и ключей можно оформить отдельным актом или отразить в договоре с указанием даты. Подходящий вариант лучше согласовать заранее, поскольку от него зависит, когда обязанность продавца будет считаться исполненной.

Если вы планируете покупку жилья и хотите заранее проверить документы, форму договора и порядок нотариального удостоверения, необходимые сведения можно уточнить у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.