Договор дарения квартиры у нотариуса: новые правила, нюансы и гарантии

Договор дарения квартиры у нотариуса (дарственная)

С января 2025 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс РФ (пункт 3 статьи 574), которые кардинально изменили порядок оформления дарения недвижимости. В соответствии с новыми правилами, все договоры дарения квартир и другого недвижимого имущества подлежат обязательному нотариальному удостоверению, независимо от долей, состава участников или степени родства. Если ранее нотариус требовался только в отдельных случаях (например, при дарении доли, участии несовершеннолетнего или недееспособного), то теперь нотариальное участие является обязательным всегда.

Эта мера направлена на защиту граждан от мошенничества, давления, юридических ошибок и последующих судебных споров. Нотариус проверяет законность сделки, личность участников, их дееспособность и обеспечивают юридическую чистоту сделки. Это исключает риск оспаривания дарственной со стороны наследников или иных заинтересованных лиц.

Кому можно подарить квартиру

Договор дарения можно заключить с близкими и дальними родственниками, посторонними людьми, а также организациями. Однако существуют законодательные ограничения. Запрещается дарение недвижимости:

• государственным и муниципальным служащим в связи с их должностными обязанностями;
• сотрудникам учреждений образования, медицины, социальной защиты и опеки, если дарение связано с профессиональной деятельностью;
• через представителей от имени несовершеннолетних и недееспособных.

Если одаряемый является близким родственником дарителя (супруг, дети, родители, бабушки, дедушки, братья и сестры), он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц. Все остальные получатели подаренной недвижимости обязаны уплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Дарение доли в квартире

При дарении части квартиры, то есть доли в праве собственности, договор также подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это может быть актуально, например, при наследовании или приватизации, когда квартира изначально оформлена в долевую собственность.

Даритель имеет право подарить свою долю любому лицу без необходимости согласия других собственников. При этом законом запрещено дарение, в результате которого доля станет менее 6 квадратных метров — это минимально допустимая площадь на одного собственника. Также важно помнить, что при дарении доли не применяется правило преимущественного выкупа, как это происходит при продаже.

Даритель может подарить долю нескольким лицам (например, детям) в разных пропорциях. Однако количество собственников увеличивается, и нотариус обязан проконтролировать соблюдение всех норм, включая санитарные.

Различие между дарением и завещанием

Дарение представляет собой безвозмездную передачу имущества в собственность другого лица при жизни дарителя. Одаряемый становится собственником сразу после государственной регистрации права и может распоряжаться квартирой по своему усмотрению — проживать, продавать, сдавать в аренду.

Завещание же — это распоряжение на случай смерти. Оно не передает права собственности, а лишь выражает волю наследодателя. Завещание можно в любой момент изменить или отменить, что делает его менее стабильным инструментом. Кроме того, завещание не требует согласия наследника и может быть тайным. В отличие от него, договор дарения требует личного участия обеих сторон и оформляется открыто.

Также важно понимать, что дарение не может быть обусловлено наступлением смерти дарителя. Если в договоре указано, что квартира переходит к одаряемому после смерти дарителя, то такая сделка будет считаться недействительной и регулироваться нормами наследственного права.

Дарственная с правом проживания дарителя

Существуют ситуации, когда даритель хочет передать квартиру в собственность, но сохранить за собой право пожизненного проживания. Закон допускает включение в договор соответствующего условия. Такое право не считается встречным обязательством и не нарушает принцип безвозмездности.

В случае продажи подаренного жилья третьим лицам, это условие сохраняет силу. Покупатель будет обязан уважать установленное право проживания дарителя, что делает подобную квартиру менее привлекательной на рынке. Тем не менее, суды в большинстве случаев признают такие условия законными.

Зачем нужен нотариус при оформлении дарения квартиры

Обращение к нотариусу — это обязательный и важный этап оформления договора дарения недвижимости. Нотариус:

• проверяет правоспособность и дееспособность участников сделки;
• удостоверяется в добровольности воли дарителя;
• анализирует правоустанавливающие документы и объект дарения;
• проверяет, не запрещена ли сделка законом;
• разъясняет сторонам правовые последствия.

Благодаря этому исключаются следующие риски:

• ошибки в описании объекта, делающие договор недействительным;
• отсутствие согласия супруга на дарение совместно нажитой квартиры;
• дарение лицам, которым законом запрещено принимать подарки;
• притворные сделки (например, прикрытие купли-продажи);
• давление на дарителя, введение его в заблуждение или использование уязвимого состояния.

Нотариус также подает документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Это избавляет стороны от необходимости обращаться в МФЦ или подавать заявление самостоятельно.

Документы, необходимые для оформления

Для оформления дарственной на квартиру через нотариуса потребуются:

• паспорта дарителя и одаряемого;
• правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве, выписка из ЕГРН);
• кадастровый или технический паспорт;
• согласие супруга, если имущество было приобретено в браке;
• справка о родстве (при необходимости);
• дополнительные документы по требованию нотариуса.

Когда дарение запрещено

Закон прямо запрещает оформление дарения в следующих случаях:

• дарение от имени недееспособного или несовершеннолетнего через представителя;
• дарение между юридическими лицами;
• дарение должностным лицам, если оно связано с их служебной деятельностью;
• дарение в пользу сотрудников учреждений опеки, медицинских, образовательных и социальных организаций от лиц, находящихся в их ведении.

В остальных случаях дарителем и одаряемым могут выступать любые дееспособные физические и юридические лица.

С 2025 года все договоры дарения недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это правило направлено на защиту интересов граждан, обеспечение прозрачности сделок и исключение юридических ошибок.

Оформление дарственной у нотариуса — это не только соблюдение закона, но и надежный способ предотвратить оспаривание, споры и утрату права собственности. Нотариус проверяет правовую чистоту сделки, разъясняет её последствия и гарантирует безопасность каждой из сторон.

Если вы планируете оформить дарение квартиры — обратитесь к нотариусу для получения профессиональной юридической помощи и сопровождения на всех этапах сделки.