Договор найма жилого помещения: у нотариуса в Москве

Нотариальный договор найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения — это договор, который защищает интересы как собственника жилья, так и нанимателя. Без него владельцу недвижимости будет невозможно взыскать недополученную арендную плату. А нанимателю будет сложно доказать, что он жил в квартире и оставил в ней свои вещи. Это только часть причин, почему перед вселением обязательно нужно заключить договор. Что нужно знать при оформлении договора найма жилого помещения, расскажем подробнее.

Нужно ли заверять у нотариуса договор найма жилого помещения?

По закону договор найма жилого помещения не нужно заверять у нотариуса. Наниматель и наймодатель могут составить договор в простой письменной форме в 2 экземплярах. И юридически этого будет достаточно. 

Однако, если договор заключается на срок более 1 года, то он подлежит регистрации в Росреестре. Как показывает практика, такое обременение сложно снять и оно отражается в выписке из ЕГРН. Поэтому у владельца жилья могут возникнуть проблемы с продажей квартиры в дальнейшем. Именно поэтому обычно договор заключают на 11 месяцев.

Однако, тот факт, что закон не устанавливает обязательной нотариальной формы, не означает, что наниматель и наймодатель не могут обратиться к нотариусу. Договор вполне можно оформить у нотариуса по желанию сторон.

Когда при заключении договора аренды квартиры требуется нотариус?

Нотариальное удостоверение договора найма жилого помещения требуется в обязательном порядке, если:

1. Владелец жилья — несовершеннолетний или недееспособный и находится под опекой или попечительством.

В этом случае сначала нужно получить предварительное разрешение отдела опеки и попечительства на сделку. А только потом обращаться к нотариусу. Впоследствии опекун должен ежегодно отчитываться в отдел опеки о получении арендной платы и тратах за ее счет.

2. Договор заключается о найме части квартиры с последующим выкупом.

В этом случае он должен быть оформлен в той же форме, что и основной договор. А договор купли-продажи доли недвижимости по закону должен быть в нотариальной форме.

Аналогичная ситуация, если владелец квартиры недееспособный или несовершеннолетний. В этом случае договор аренды с последующим выкупом также должен быть в нотариальной форме.

3. Договор аренды жилья заключает доверительный управляющий, а учредитель управления — представитель несовершеннолетнего.

Это возможно в случае, если владелец квартиры умер, признан безвестно отсутствующим или умершим. Доверительное управление назначается нотариусом по просьбе заинтересованных лиц.

Но обращение к нотариусу требуется не только для удостоверения самого договора. При сдаче в аренду квартиры, купленной супругами в браке на общие деньги, необходимо оформить у нотариуса согласие супруга на сделку. 

Плюсы удостоверения договора найма жилого помещения у нотариуса

У оформления договора аренды жилья у нотариуса есть свои плюсы:

1. Нотариус проверяет дееспособность владельца квартиры.

Это хорошая защита для арендатора, который хочет снять квартиру на длительный срок и вносит крупную предоплату. Если окажется, что арендодатель недееспособный, сделка может быть признана недействительной. А получить внесенную предоплату обратно можно будет только через суд. И на практике это далеко не всегда реально.

2. Нотариус проверит, является ли арендодатель собственником квартиры.

Это отличный способ защиты от мошенников, которые сдают чужие квартиры по поддельным документам. Нотариус перед составлением договора обязательно проверит собственника жилья через Росреестр. А если квартира сдается по доверенности, то и действительность доверенности на момент оформления договора.

В частности, это позволит избежать ситуации, когда квартиру сдают граждане, которые не являются наследниками покойного владельца квартиры.

3. Нотариус проверит, нет ли у квартиры ограничения в обороте. 

Например, нет ли на ней ареста, не заключен ли договор ренты и нет ли других ограничений.

Но и для владельца квартиры нотариальное удостоверение имеет свои плюсы. Например, в договоре можно указать, что при возникновении задолженности взыскать долг можно с помощью исполнительной надписи нотариуса. С одной стороны, это дисциплинирует жильцов, а с другой, позволит владельцу квартиры обратиться к нотариусу за исполнительной надписью и взыскать долг без обращения в суд. Договор с исполнительной надписью можно напрямую передать судебным приставам. Это сэкономит время собственника. 

Какие документы нужно предоставить нотариусу?

При обращении к нотариусу не нужно много документов. 

Достаточно следующих:

1. Паспорта арендатора и арендодателя.
2. Документ о праве собственности на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации или свидетельство о правах на наследство).
3. Нотариальное согласие супруга владельца квартиры.

Если квартира сдается через доверенное лицо, то у представителя должна быть нотариальная доверенность.

Договор найма жилого помещения при себе иметь необязательно. Нотариус сам подготовит правильный документ. 

Как показывает практика, в договор стоит добавить условие, что наниматель не имеет права вести в квартире предпринимательскую деятельность и обязан использовать ее исключительно для проживания. Это позволит владельцу квартиры расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если наниматель нарушает это условие. 

Например, Ирина сдала квартиру. Через месяц соседи пожаловались на шум от детей. Но квартиру снимала одинокая женщина без детей. Когда Ирина пришла проверить квартиранку, то выяснила, что женщина устроила в ее квартире частный детский сад. Вся мебель и обои были испорчены.

Условие в договоре о запрете предпринимательской деятельности помогло расторгнуть договор до истечения срока. 

Плата по договору найма жилого помещения через нотариуса

Еще одна ситуация при найме квартиры, когда пригодится помощь нотариуса — это внесение платы на депозит. Бывают ситуации, когда наниматель не знает, кому точно нужно передавать денежные средства. А если деньги не будут зачислены в срок, то это основание для досрочного расторжения договора. 

Например, владелец квартиры умер. Кто конкретно станет наследниками жилья неизвестно. К нанимателям с требованием об оплате приходят сын, дочь и племянник. Так как смерть владельца квартиры не основание для досрочного расторжения договора найма, причин съезжать у нанимателей нет. Но и платить любому из обратившихся они тоже не должны. Так как, если выяснится, что собственником квартиры стал другой наследник, он сможет повторно взыскать задолженность по арендной плате с момента смерти владельца квартиры.

Чтобы избежать повторной оплаты, наниматели могут вносить арендную плату ежемесячно на депозит нотариуса. Когда наследники оформят свидетельство о правах на наследство, они смогут получить денежные средства с депозита.

Также депозитом можно воспользоваться, если договор предусматривает крупный штраф за просрочку платежа. А владелец жилья не приходит за деньгами и его местонахождение неизвестно.

Остались вопросы о нотариальном договоре найма жилого помещения? Оставьте заявку на сайте, и запишитесь на консультацию к нотариусу.