Особенности сделок с долями недвижимости и их нотариальное удостоверение
Доли в общей собственности: ограничения и требования
Многие объекты недвижимости находятся в общей долевой собственности, что иногда осложняет свободное распоряжение такими объектами. Для купли-продажи долей требуется соблюдение определённых условий и обязательное нотариальное удостоверение сделки. Нотариус проверяет соответствие сделки законодательным нормам, что гарантирует её правовую чистоту.
На практике наиболее распространённые сделки с долями касаются недвижимости (квартир, домов, земельных участков), включая ипотечные сделки, за исключением тех, где участвуют кредитные организации. Обязательное участие нотариуса связано с необходимостью регистрации права собственности в государственных реестрах, таких как ЕГРН.
Доли могут быть выделены не только в недвижимости, но и в движимом имуществе, например, автомобилях. Хотя для таких сделок обязательное нотариальное удостоверение не требуется, обращение к нотариусу по желанию сторон может быть оправданным, особенно если речь идёт о дорогостоящем имуществе.
Договор купли-продажи доли недвижимости
Согласно закону о регистрации прав собственности на недвижимые объекты (ст. 42 №218-ФЗ от 13.07.2015), отчуждение доли в праве на квартиру или участок требует нотариального удостоверения, если все доли не продаются единой сделкой.
При продаже доли недвижимости продавец обязан уведомить других сособственников, предоставив им возможность приобрести долю на тех же условиях. Если в течение 30 дней они не воспользуются своим правом, продавец может продать долю третьим лицам. Для нотариуса необходимо предоставить письменные отказы совладельцев или подтверждения об отправке уведомлений.
Если продавец является несовершеннолетним или опекаемым лицом, сделка должна быть согласована с органами опеки. Также нотариусу потребуется следующий пакет документов:
- Паспорта участников сделки;
- Выписка из ЕГРН;
- Документы, подтверждающие право собственности на объект;
- Согласие супруга, если доля была приобретена в браке;
- Документы на земельный участок, если он связан с объектом.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли обеспечивает его законность и снижает риск оспаривания сделки. Нотариус разъясняет участникам все правовые аспекты, убеждается в их добровольном волеизъявлении и отсутствии принуждения.
Покупка недвижимости в долевую собственность
Если покупатели хотят приобрести недвижимость в долевую собственность, например, супруги или члены одной семьи, нотариальное удостоверение сделки обязательно. Это связано с тем, что недвижимость, приобретённая в браке, считается совместной собственностью.
При желании изменить режим совместной собственности на долевую супругам нужно заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества, оба документа подлежат нотариальному удостоверению.
Особенности купли-продажи доли земельного участка
Для продажи доли земельного участка требуется соблюдение требований Земельного кодекса и закона об обороте земель. Продавец предоставляет нотариусу документы, подтверждающие отсутствие обременений и ограничений на использование земли, а также сведения о разрешении на строительство.
Как и в случае с любой недвижимостью, при продаже доли в земельном участке действующим сособственникам должно быть предоставлено право преимущественного выкупа. Только при их отказе доля может быть продана третьим лицам.
Например, для продажи 1/2 доли дома и участка продавец обязан получить отказ от выкупа от сособственника. Лишь после этого сделка может быть оформлена на нового покупателя.
Нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости обеспечивает их соответствие закону, минимизирует риски для сторон и гарантирует успешную регистрацию права собственности.
Оставить комментарий