Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: руководство для собственников

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: обязательные случаи, преимущества, порядок 

В российском гражданском законодательстве установлены ситуации, когда сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это правило действует с июля 2016 года и направлено на защиту прав участников, особенно если в сделке задействованы несколько собственников или уязвимые категории граждан -несовершеннолетние и ограниченно дееспособные лица.

Ранее большинство договоров оформляли в простой письменной форме, но рост числа судебных споров по оспариванию сделок привёл к усилению контроля и введению обязательного участия нотариуса в ряде случаев.

Когда нотариальное удостоверение обязательно?

Законом установлены конкретные ситуации, в которых нотариальное оформление сделки является обязательным:

•   Распоряжение долями в общей собственности — продажа доли в квартире или доме другому владельцу или постороннему лицу.
•   Сделки с участием несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных — независимо от того, кто является продавцом или покупателем.
•   Совместное приобретение супругами с выделением долей — договор одновременно является соглашением о разделе совместно нажитого имущества.
•   Раздел имущества в рамках брачного договора, соглашения о разделе, наследственных споров или договора ренты.

Во всех этих случаях нотариус не только удостоверяет подписи, но и проверяет законность сделки, учитывает интересы третьих лиц, а при необходимости — согласовывает действия с органами опеки и попечительства.

Особенно строго контролируется продажа имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Без согласия органа опеки такие сделки невозможны.

Почему стоит обращаться к нотариусу даже при отсутствии обязанности?

Даже если закон допускает заключение сделки в простой письменной форме, многие предпочитают нотариальное оформление. Причины:

•   Повышенная юридическая защита. Нотариус проверяет документы, сведения из ЕГРН, наличие обременений и прав третьих лиц.
•   Быстрая регистрация. С 2019 года нотариусы подают документы в Росреестр в электронном виде, и переход права регистрируется в течение суток.
•   Снижение рисков. В случае ошибки нотариус несёт имущественную ответственность.
•   Экономия времени. Нет необходимости посещать МФЦ или Росреестр лично.

Что делает нотариус при удостоверении сделки ?

Действия нотариуса регламентированы законом и включают:

•   проверку личности и дееспособности участников;
•   изучение правоустанавливающих документов и данных ЕГРН;
•   запрос информации об арестах и обременениях;
•   проверку брачного статуса и согласия супруга;
•   разъяснение юридических последствий сделки;
•   проверку доверенности при действии через представителя;
•   удостоверение договора и отправку данных в Росреестр в электронном виде;
•   проверку факта банкротства участников сделки.

Если одна из сторон находится в процедуре банкротства, договор может быть признан недействительным.

Нотариальное удостоверение — это не просто формальность, а гарантия законности и безопасности сделки. Обязательным оно является при распоряжении долями, сделках с несовершеннолетними и разделах имущества между супругами. Но и в остальных случаях обращение к нотариусу снижает риски и ускоряет регистрацию прав.

Если вы планируете продажу, дарение, обмен или раздел недвижимости, участие нотариуса обеспечит вам юридическую защиту, оперативное оформление и спокойствие.