Нотариальное оформление сделок с недвижимостью: когда это необходимо и зачем оно нужно
Согласно актуальным нормам гражданского законодательства, отдельные категории сделок с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения. Такая обязанность закреплена за участниками сделок в случае, если объект недвижимости находится в долевой собственности, либо если стороной договора выступает несовершеннолетнее или ограниченно дееспособное лицо.
Эти требования действуют с июля 2016 года и направлены на правовую защиту участников, особенно в тех случаях, когда имущество распределяется между несколькими владельцами или принадлежит уязвимым категориям граждан. Ранее заключение большинства сделок с недвижимостью происходило в простой письменной форме, однако рост количества судебных споров, связанных с признанием договоров недействительными, потребовал введения нотариального контроля.
Обязательные нотариальные сделки с недвижимостью
Существуют конкретные правовые ситуации, при которых удостоверение сделки у нотариуса является обязательным в силу закона. К ним относятся:
- Распоряжение долями в праве собственности на квартиру или дом — например, продажа доли одному из совладельцев или третьему лицу.
- Сделки, в которых участвуют несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица — как собственники, так и приобретатели имущества.
- Оформление совместного приобретения недвижимости супругами с разделением долей — такой договор содержит признаки соглашения о разделе совместно нажитого имущества.
- Раздел имущества в рамках брачного договора, соглашения о разделе, наследования, ренты.
Во всех этих случаях нотариус удостоверяет сделку, проверяя не только документы, но и правомерность намерений сторон, соблюдение интересов третьих лиц, в том числе — органов опеки и попечительства при необходимости. Особенно строго контролируется процедура при отчуждении имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Без согласия органа опеки такие сделки невозможны.
Почему участники предпочитают нотариальную форму даже при отсутствии обязательности
Даже если закон допускает заключение сделки в простой письменной форме, многие участники предпочитают обратиться к нотариусу. Причины этого вполне объективны:
- Юридическая защита сторон. Нотариус проводит всестороннюю правовую проверку: анализирует правоустанавливающие документы, сведения из ЕГРН, наличие ограничений или обременений.
- Скорость регистрации. С 2019 года нотариус обязан направлять заявление о государственной регистрации перехода права собственности в Росреестр по защищенным электронным каналам связи. Процедура регистрации в таком случае занимает не более суток, а выписка из ЕГРН поступает в течение 1–2 рабочих дней.
- Снижение рисков. При удостоверении сделки нотариус несет имущественную ответственность за свои действия. Ошибка в оформлении договора или нарушение закона может повлечь его личную материальную ответственность.
- Экономия времени. Обращение к нотариусу избавляет стороны от необходимости лично подавать документы в МФЦ или Росреестр.
Полномочия и обязанности нотариуса при удостоверении сделки
Участие нотариуса в процессе оформления договора не сводится к простому проставлению печати. Его действия строго регламентированы законом и включают:
- Установление личности и дееспособности сторон;
- Проверку правоустанавливающих документов и сведений о собственнике в базе Росреестра;
- Запрос сведений об ограничениях и арестах на имущество;
- Проверку наличия брака и необходимости получения согласия супруга;
- Разъяснение сторонам юридических последствий сделки;
- Проверку действительности доверенности при действии через представителя;
- Оформление удостоверительной надписи на договоре;
- Передачу заявления о регистрации в Росреестр в электронном виде.
Кроме того, нотариус обязан проверить наличие дел о банкротстве в отношении участников сделки. В случае, если одна из сторон находится в процедуре несостоятельности, заключение договора может быть признано недействительным.
Невзирая на то, что нотариальное сопровождение увеличивает стоимость сделки, его преимущества очевидны: оформленные таким образом договоры практически невозможно оспорить, а безопасность участников значительно повышается.
Современное регулирование сделок с недвижимостью направлено на защиту интересов граждан и недопущение юридических ошибок, нередко приводящих к многолетним судебным спорам. Участие нотариуса в удостоверении договора обеспечивает:
- юридическую прозрачность сделки,
- оперативную регистрацию перехода прав,
- защиту интересов уязвимых категорий лиц,
- минимизацию риска признания сделки недействительной.
В случае распоряжения долями, участия несовершеннолетних, заключения соглашений между супругами — нотариальное оформление обязательно. Однако даже при отсутствии прямой обязанности законом, разумно прибегнуть к помощи нотариуса: его профессиональная экспертиза снижает юридические риски и экономит время.
Если вы планируете продать, подарить, обменять или разделить объект недвижимости, оптимальным решением станет обращение к нотариусу. Это обеспечит надежность, законность и эффективность всей процедуры.
Оставить комментарий