В каких случаях нужен нотариус для сопровождения сделки?

При покупке жилья на вторичном рынке в большинстве случаев нотариальное сопровождение не является обязательным и скорее выступает в качестве дополнительной гарантии юридической чистоты сделки. Но есть несколько исключений, когда купля-продажа квартиры невозможна без нотариального оформления:

• квартира передается по договору ренты;
• одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок или гражданин, признанный ограниченно дееспособным;
• Жилье оформлено в долевую собственность и продается — доля в праве общей долевой собственности

В перечисленных случаях при отсутствии нотариального удостоверения документов Росреестр отказывает в регистрации, а сама сделка в дальнейшем может быть признана недействительной в суде. убрать

Какие документы нужны?

Перед тем, как обратиться к нотариусу, необходимо убедиться в наличии минимального набора документов:

• паспорта всех участников сделки (покупателей и собственников);
• документ, на основании которого действующий собственник получил квартиру (к их числу могут относиться договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор участия в долевом строительстве, договор приватизации, договор мены, судебный акт);
• выписка из домовой книги (содержит сведения обо всех гражданах, зарегистрированных в квартире);
• согласие супруга на осуществление сделки, если он не принимает в ней участие;
• согласие органов опеки на совершение сделки, если в числе собственников есть несовершеннолетние.

Окончательный набор документов может отличаться в зависимости от ситуации и способа совершения сделки. Полный список необходимо уточнять непосредственно в нотариальной конторе.

Как происходит оформление сделки: пошаговая инструкция

После того, как продавец и покупатель пришли к соглашению относительно условий продажи квартиры (в частности, цены, сроков и способа передачи денежных средств, формата договора купли-продажи), для завершения сделки необходимо сделать несколько шагов:

1. Перепроверить наличие всех необходимых документов и записаться на прием

Также перед визитом в нотариальную контору можно уточнить требования к их перечню по телефону;

2. Прийти в назначенное время с оригиналами документов

В ходе приема нотариус поможет составить договор купли-продажи, перепроверит подлинность документов и соблюдение прав всех сторон сделки (в частности, супругов, несовершеннолетних детей, если они являются собственниками). При необходимости он запросит дополнительные документы для того, чтобы убедиться, что купля-продажа не нарушает законодательство;

3. Оплатить услуги нотариуса и госпошлину за регистрацию права собственности;
4. Подписать договор купли-продажи

После того, как стороны поставили свои подписи, нотариус заверяет все экземпляры договора печатью и передает с необходимым пакетом документов — передает необходимый пакет документов на регистрацию в Росреестр;

5. Дождаться регистрации сделки и забрать у нотариуса свой экземпляр договора и выписку из ЕГРН

Регистрация сделок купли-продажи, заключенных с участием нотариуса, происходит по ускоренной процедуре, и занимает не более 3 дней (договоры без нотариального заверения регистрируются в течение 10 дней).

Кто оплачивает услуги?

Вопрос оплаты услуг нотариуса является предметом договоренности между продавцом квартиры и покупателем. Здесь нет четко установленных правил, поэтому возможны различные варианты. Оплату может произвести одна из сторон или все участники сделки в равных долях.

Какую ответственность несет нотариус?

Нотариус несет имущественную ответственность за возможные ошибки при совершении сделок. Если клиенты понесли ущерб в результате нотариальных действий, они имеют право на полную компенсацию причиненного вреда. Возмещение происходит за счет средств личного страхования нотариуса, компенсационных фондов региональной нотариальной палаты (или Федеральной нотариальной палаты), а также в крайнем случае – имущества нотариуса.

Возможные риски

Нотариальное удостоверение любой сделки с недвижимостью существенно снижает риски при совершении сделки купли-продажи квартиры как для продавца, так и для покупателя. Нотариус имеет прямой доступ к Единому государственному реестру недвижимости и в любой момент может проверить состав собственников, а также информацию об объекте недвижимости. Кроме того, он может оперативно запрашивать дополнительные сведения в государственных органах при возникновении сомнений в намерениях участников сделки.

Также нотариусы выступают в роли независимых юристов и помогут составить договор купли-продажи оптимальным образом и учесть интересы всех сторон сделки.

Тем не менее, стоит учитывать, что нотариус не может дать полной гарантии от всех возможных сценариев. В его компетенцию не входит выяснение всех обстоятельств, при которых собственник получил квартиру и отслеживание всех сделок, которые с ней совершались. Это означает, что сохраняются некоторые риски, связанные со скрытыми собственникамиили недобросовестными действиями продавца.

Я планирую приобрести вторичное жилье в ипотеку. Нужен ли мне нотариус?

Как и в случае с обычной куплей-продажей, участие нотариуса требуется, если в числе собственников приобретаемой квартиры есть несовершеннолетние или жилье находится в долевой собственности. В остальных ситуациях использование нотариальных услуг остается на усмотрение участников сделки.

Алгоритм действий при оформлении сделки остается примерно тем же. Единственным отличием является то, что после подписания договора, покупатель должен предоставить документы в банк для окончательного оформления кредита. После этого, он возвращает документы нотариусу, который передает их в Росреестр для регистрации.

Плюсы и минусы оформления сделки через нотариуса

К числу несомненных плюсов приобретения квартиры с участием нотариуса относится надежность сделки. Нотариус отвечает за качество своей работы не только репутацией, но и своим имуществом, поэтому он заинтересован в обеспечении интересов всех сторон договора.

Если по каким-то причинам дело доходит до суда, нотариально заверенные документы имеют повышенную доказательную силу в ходе разбирательства и рассматриваются в приоритетном порядке.

Кроме того, участие нотариуса позволит сэкономить большое количество времени, потому что все документы можно подготовить в одном месте. Кроме того, нотариальная контора сама направит их в Росреестр.

К числу недостатков относится высокая цена нотариальных услуг. С учетом работы над проектом договора, дополнительных услуг и пошлин общая стоимость может доходить до 50 и даже 100 тыс. рублей.

В большинстве случаев договор купли-продажи недвижимости не обязательно удостоверять у нотариуса.

Достаточно оформить его письменно и отнести в МФЦ. Но некоторые покупатели готовы переплатить, чтобы документы проверили и подготовили именно в нотариальной конторе.

Собрали причины, по которым стоит оплатить услуги нотариуса, даже если можно обойтись без него.

Дополнительная проверка дееспособности продавца

Первое, на что обратит внимание нотариус, — дееспособность продавца. В ходе беседы нотариус узнает его намерения, прочитает и объяснит каждый пункт в договоре. Оспорить такую сделку будет сложно: печать нотариуса говорит о том, что гражданин понимал суть происходящего.

Кроме того, при удостоверении договора нотариус запрашивает из ЕГРН информацию о том, есть ли в отношении продавца решение суда о его частичной или полной недееспособности. А из ЕГИССО — сведения об ограничении дееспособности или о признании гражданина недееспособным.

Излишне полагаться на нотариуса в этом вопросе не стоит: он не врач и специальных методик для проверки дееспособности у него нет. Но все же вероятность, что он выявит недееспособного продавца, выше, чем если бы этим занимался сам покупатель.

Подробный анализ чистоты сделки

Нотариус не заверит договор, пока не выяснит все подробности о недвижимости. Например, информацию о собственнике и его правах на жилье. Еще он точно проверит обременения на день продажи. С 1 марта 2023 года выписку из ЕГРН не могут получить любые желающие, а вот у нотариуса такое право сохраняется.

Сведения из бумажных документов нотариус перепроверяет, а недостающие берет из ЕСИА — единой системы идентификации граждан при получении ими государственных услуг. В ней содержится информация из ЕГРН — о собственниках, обременениях и арестах недвижимости, из загса — о браке продавца, из МВД — о действительности паспортов.

У нотариусов есть и своя информационная система. В ней актуальные сведения о каждом действии по их части: наследственные дела, выдача и отзыв доверенностей, согласий от супругов.

Всего этого достаточно, чтобы проанализировать чистоту сделки и заверить ее.

Составление договора без ошибок

Нотариус не пропустит в договоре условия, которые можно оспорить. Еще он исключит факторы, из-за которых государственную регистрацию сделки могут приостановить — например, неточности в паспортных данных или в описании квартиры.

А их часто допускают юристы, и тогда участникам сделки приходится исправлять договор или составлять к нему дополнительные соглашения и снова обращаться в Росреестр.

Законность нотариальной сделки проверяет государственный регистратор, поэтому права к покупателю переходят быстрее.

Страхование рисков

Нотариусы страхуют свою ответственностьперед гражданами. И если случится так, что из-за их ошибки человек потеряет право на недвижимость, ущерб покроет страховка.

Обычно размер покрытия — 5 млн рублей. Если этих денег не хватит, добавит компенсационный фонд нотариальной палаты.

Возможность провести междугороднюю сделку

Продавцу и покупателю не обязательно встречаться лично. С помощью нотариусов сделку можно совершать дистанционно. Они получат документы от клиентов, переведут их в электронный вид, составят электронный договор и заверят его своими электронными подписями. Если надо — проведут видеоконференцию.

Платить покупатель и продавец будут раздельно — каждый своему нотариусу.

Безопасный расчет через депозит

Расчет по сделке можно провести через депозит нотариуса. Это специальный счет, на котором деньги будут лежать до тех пор, пока переход прав не пройдет государственную регистрацию. Далее нотариус отправит деньги продавцу.

Бесплатная и быстрая онлайн-регистрация

В день сделки нотариус бесплатно отправит документы в Росреестр. Как и при личном обращении, покупатель должен уплатить госпошлину: за регистрацию прав на недвижимость — 2000 ₽, на землю — 350 ₽.

Росреестр зарегистрирует право в минимальный срок — один рабочий день. Это намного быстрее, чем идти в МФЦ с простым письменным договором — в этом случае регистрация займет до девяти рабочих дней.

Льгота при оплате услуг

Не платят нотариусу граждане, стоявшие в очереди на жилье и хотя бы частично оплатившие сделку государственными деньгами — например, субсидией для молодых семей или региональной выплатой.

Люди с инвалидностью с детства и с инвалидностью первой и второй групп платят только половину

Это касается госпошлины и платы за услуги нотариуса.