Виды договора ренты, их плюсы и минусы
В 68 лет Елена Ивановна осталась совсем одна. И проблемы со здоровьем все чаще давали о себе знать. Походы в магазин или поликлинику превратились в настоящие приключения. Поэтому она выходила из дома далеко не каждый день. Родственников и друзей, которые могли бы ей помочь, у нее не было. Зато была квартира в собственности. В такой ситуации можно обменять жилье на пожизненный уход. Но сделать это нужно правильно, через договор ренты. О договоре ренты, его видах и стоимости, читайте в нашей статье.
Суть договора ренты
По договору ренты владелец имущества передает права на него в обмен на регулярные выплаты или пожизненное содержание. В результате, собственник получает постоянный доход. А получатель ренты приобретает квартиру и оплачивает ее стоимость частями.
У договора ренты нет срока. Но если получатель ренты не будет исполнять условия договора, его можно расторгнуть.
Кстати, предметом по договору ренты не обязательно должна быть квартира. Это может быть другая недвижимость (земельный участок, дача, гараж). Может быть недвижимое имущество (автомобиль, станки).
Обратите внимание! Право собственности на имущество переходит к плательщику ренты сразу после заключения договора. Но продать или обменять его он не сможет, потому что имущество будет обременено рентой.
Виды договора ренты
Существует три варианта договора:
- Договор постоянной ренты;
- Договор ренты с пожизненным содержанием;
- Договор пожизненного содержания с иждивением.
Рассмотрим каждый вариант подробнее.
Договор постоянной ренты
Постоянная рента — это соглашение, по которому одна сторона передает другой свое имущество, а взамен получает деньги или услуги. Что важно, договор постоянной ренты не ограничен во времени, а в случае смерти получателя может приходить по наследству.
Постоянная рента — это единственный вариант ренты, где получателем может быть не только физическое лицо, но и некоммерческая организация. Главное, чтобы это не противоречило нормам закона и ее целям.
В договоре можно прописать, когда прекращается обязательство по выплате ренты. Например, после выкупа.
Пример. У Марии в собственности был земельный участок сельскохозяйственного назначения. Но она не хотела его продавать. Женщина заключила договор с КФХ. Организация ежегодно перечисляла ей денежные средства за пользование участком. Через 10 лет обязательства КФХ перед Марией было выполнено, и обременение земельного участка было снято.
Договор пожизненной ренты
Договор пожизненной ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает ее за ежемесячные денежные выплаты. Учтите, выплачивать пожизненную ренту можно только деньгами. И сумма не может быть меньше одного прожиточного минимума, установленного в регионе. Вот только выплата не может быть увеличена после заключения договора. Как показывает практика, суды отказываются увеличивать размер платежа, даже если размер прожиточного минимума в регионе значительно вырос.
В качестве получателя ренты могут выступать только физические лица. В случае смерти получателя право не передается по наследству.
Интересный нюанс: обязанность по выплате ренты сохраняется, даже если имущество, которое передано под выплату пожизненной ренты, серьезно подтверждено или даже уничтожено. Например, дом рухнул после землетрясения. А главное, плательщик обязан перечислять ежемесячные платежи, даже если общая сумма выплат превысит стоимость квартиры.
Пример. У Валентины Федоровны в собственности квартира, но ее пенсии не хватает на оплату коммунальных платежей, покупку продуктов и лекарств. Она заключает договор ренты с соседом. В результате квартира становится собственностью соседа, но он ежемесячно передает Валентине Федоровне установленную сумму. Продать квартиру или обменять он не может из-за обременения рентой. Полноправным владельцем он станет только после смерти Валентины Федоровны.
Договор пожизненной ренты с иждивением
В качестве предмета договора пожизненный ренты с иждивением может быть только недвижимость. А в качестве получателя может выступать только физическое лицо.
По этому договору плательщик ренты обязан не только перечислять деньги, но и полностью содержать получателя: покупать продукты, лекарства, убирать квартиру, оплачивать лечение и коммунальные платежи. Общая сумма не может быть меньше двух прожиточных минимумов, установленных в регионе.
Получателями по договору пожизненной ренты с иждивением может быть несколько человек. Например, супруги — пенсионеры. Когда один из них умирает, его доля ренты переходит ко второму. То есть для плательщика ренты сумма не уменьшается. Обязанность по выплате ренты прекращается, когда умирает последний получатель.
Пример. Катерина заключила договор пожизненной ренты с иждивением с семьей пенсионеров. Она покупает им продукты питания, медикаменты, убирает квартиру, вызывает врача, помогает проходить медицинское обследование. А после их смерти обременение с квартиры будет снято, и Катерина сможет продать ее или подарить.
Плюсы и минусы договора ренты
К плюсам договора ренты можно отнести очевидную выгоду для получателя:
- Ему не нужно искать арендаторов для квартиры и приводить жилье в порядок после того, как они съедут;
- Информация о заключении договора ренты фиксируется в ЕГРН, а значит плательщик ренты не может незаконно продать квартиру;
- Обязанность по выплатам сохраняется даже, если жилье станет непригодным для дальнейшего проживания;
- Договор можно расторгнуть, если плательщик не будет исполнять свои обязательства или признан банкротом.
Из минусов для получателя ренты можно выделить только высокую вероятность нарваться на мошенников. Раньше в судебной практике неоднократно встречались ситуации, когда целые организованные группы заключали договоры ренты с пенсионерами, а потом убивали их.
И для плательщика ренты есть свои нюансы:
- Точные сроки договора не установлены;
- Полноправным владельцем можно стать только после смерти бывшего владельца;
- Обязанность по выплате сохраняется, даже в случае утраты имущества;
- Внесенные платежи не возвращаются, даже в случае расторжения договора.
Но при этом у плательщика ренты есть шанс получить квартиру гораздо дешевле рыночной стоимости.
Где заключить договор ренты в Москве?
Закон предусматривает для договора ренты обязательное нотариальное удостоверение. Поэтому, если вам предлагают заключить договор ренты без нотариуса, делать этого не стоит.
В судебной практике нередко встречаются ситуации, когда под видом договора ренты плательщик дает подписать договор дарения. В этом случае владелец квартиры теряет право собственности, возможность пожизненного проживания, право на регулярные выплаты и помощь от плательщика ренты.
Безусловно, такой договор можно попробовать оспорить в суде. Но лучше помнить, заключать договор ренты можно только под контролем нотариуса.
Нотариус не только поможет составить правильный бланк договора, он объяснит сторонам последствия его заключения. А главное, перед заключением договора нотариус обязательно проверяет дееспособность владельца имущества, и тот факт, понимает ли он последствия заключаемой сделки.
Все это предусмотрено законодательством для того, чтобы защитить имущественные интересы пенсионеров, инвалидов и недееспособных.
Стоимость договора ренты у нотариуса
Как правило, по договору ренты обязанность по оплате расходов на нотариальное удостоверение договора возлагается на плательщика ренты.
Ему необходимо оплатить:
- Госпошлину в размере 1,5% от стоимости недвижимости, но не менее 300 р. и не больше 20 000 р.;
- Правовые и технические услуги нотариуса — в 2023 году в Москве 7700 р.
Если договор заключается дистанционно и удостоверяется двумя и более нотариусами, то размер оплаты за правовые и технические услуги не может превышать 9 743 р.
Для составления договора ренты вы можете обратиться к юристу. Но делать это необязательно. Нотариус подготовит договор для вашей ситуации. Нужно только рассказать ему о согласованных условиях. Перед составлением договора нотариуса оценит их законность.
Задумались о заключении договора ренты пожизненного содержания? Вам не обойтись без помощи нотариуса. Оставьте заявку на сайте и запишитесь на консультацию.
Оставить комментарий