Как заключить договор ренты пожизненного содержания с иждивением?

Ивану Федоровичу исполнился 81 год. Его супруга умерла несколько лет назад. Детей и родственников, готовых ухаживать за ним, у него не было. Но у мужчины в собственности была трехкомнатная квартира. Поэтому ему регулярно поступали предложения об уходе за квартиру. О том, как правильно заключить договор, чтобы получить содержание и не потерять жилье, читайте в нашей статье.

Содержание договора пожизненной ренты с иждивением

Договор пожизненной ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры отдает ее другому человеку в обмен на финансовую помощь. Разновидность договора ренты с иждивением обязывает рентодателя не только выплачивать деньги, но и ухаживать за владельцем квартиры.

Учтите! Право собственности на квартиру переходят к рентодателю сразу после заключения договора. Но продать или подарить жилье новый владелец не может, так как при заключении договора ренты в ЕГРН вносится информация об обременении.

Чаще всего договор ренты с иждивением заключают пожилые люди или инвалиды, которые нуждаются в постороннем уходе. Поэтому не исключается вариант, когда рентодатель живет вместе с рентополучателем.

Ну это необязательно. По договоренности между сторонами рендодатель может оплатить сиделку или помощника.

При заключении договора ренты пожизненного содержания с иждивением, рентодатель должен ежемесячно тратить на рендополучателя не меньше двух прожиточных минимумов. В эту сумму могут входить денежные выплаты, оплата коммунальных услуг, уход, уборка, покупка продуктов и лекарств.

Предмет договора ренты с пожизненным содержанием и иждивением

Договор ренты пожизненного содержания с иждивением заключается только в отношении недвижимого имущества. Это может быть квартира, жилой дом, земельный участок, дача и другие объекты. Кстати, предметом договора необязательно должна быть квартира, в которой проживает получатель ренты. Но чаще всего бывает именно так.

Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением?

Оформление договора ренты с пожизненным проживанием и иждивением состоит из следующих этапов:

1. Обсуждение условий договора.
2. Подготовка проекта.
3. Удостоверение у нотариуса.
4. Регистрация в Росреестре.

Рассмотрим каждый этап подробнее.

Обсуждение условий

До оформления договора сторонам нужно обсудить условия, которые будут указаны в контракте. Среди них:

• Размер рентной платы.

По закону ежемесячная сумма не может быть меньше двух прожиточных минимумов. Но когда речь идет о пожизненном содержании с иждивением в эту сумму входят не только денежные выплаты, но и услуги (прогулки, уборка). Вычислить стоимость услуг может быть непросто. За основу можно взять стоимость аналогичных услуг. Например, услуги клининга или доставки.

• Перечень граждан, которые имеют право проживать и пользоваться жильем, которое передается плательщику ренты.
• Порядок действий на случай утраты жилья.

Если квартира будет разрушена или признана непригодной для проживания в случае пожара, землетрясения или других стихийных бедствий, договор ренты не расторгается. Плательщик ренты по-прежнему должен выплачивать содержание до смерти получателя.

• Ответственность за нарушение условий договора.

В договоре нельзя предусмотреть запрет на обращение в суд. Поэтому получатель ренты может в любой момент обратиться в суд и расторгнуть договор, если плательщик не будет исполнять свои обязательства.

В зависимости от конкретной ситуации, можно установить дополнительные условия.

Подготовка проекта

Подготовка проекта — это один из самых важных этапов оформления договора. Чтобы защитить интересы каждой из сторон, не стоит оформлять контракт самостоятельно. Стороны могут обратиться к юристу. Но лучше привлечь к оформлению документа нотариуса. Так как по закону договор ренты пожизненного содержания с иждивением обязательно оформляется в нотариальной форме, нотариус подготовит проект бесплатно. Кроме того, он пояснит сторонам возможные негативные последствия заключения договора и их ответственность в случае его нарушения.

Удостоверение у нотариуса

При обращении к нотариусу при себе нужно иметь паспорта, документы на квартиру, заявление и копию финансового лицевого счета.

Перед подписанием договора, нотариус должен убедиться, что стороны дееспособны и осознают происходящее. В частности, он сделает запрос не лишались ли стороны дееспособности. А также задаст получателю ренты несколько вопросов, чтобы убедиться в его здравомыслии.

В процессе оформления договора нотариус использует видеофиксацию. Но по просьбе сторон он может этого не делать.

Если основание для отказа в удостоверении договора не выявлено, то плательщик и получатель ренты подписывают контракт в четырех экземплярах (1 — плательщику, 1 — получателю, 1 — нотариусу, 1 — для Росреестра).

Расходы по оплате услуг нотариуса обычно возлагаются на плательщика ренты.

Регистрация в Росреестре

Документы на регистрацию договора в Росреестре передает нотариус. Для этого стороны должны подписать заявление о переходе права собственности и оплатить госпошлину — 2 000 руб.

В назначенный день плательщик ренты должен явиться в нотариальную контору, чтобы получить выписку из ЕГРН. Как только Росреестр вносит изменения в ЕГРН, плательщик становится собственником квартиры. А значит, полностью несет за нее ответственность: от оплаты коммунальных платежей и до риска утраты.

Кто платит налоги при заключении договора ренты с пожизненным содержанием и иждивением?

Выплаты по договору ренты считаются доходом. Значит получатель ренты должен платить с них НДФЛ. Для расчета налога берется полная сумма по договору. То есть, если плательщик ренты должен обеспечивать содержание ежемесячно на сумму в размере двух прожиточных минимумов (с учетом услуг), получатель ренты платит налог с общей суммы.

Как правило, получатель не всегда может исполнять налоговые обязанности из-за преклонного возраста. Поэтому в договоре можно предусмотреть обязанность плательщика ренты подавать декларацию в ИФНС и перечислять налог. Чтобы это можно было исполнить, на имя ответственного лица нужно подготовить нотариальную доверенность и составить договор поручения.

Если договор ренты заключен двумя и более получателями, то налог должен платить каждый из них от своей части выплат по контракту.

Также обязанность по оплате налогов возникнет у плательщика ренты. Он должен учесть в декларации полную стоимость квартиры и оплатить с нее налоги.

С момента регистрации контракта в ЕГРН обязанность по уплате имущественного налога переходит к плательщику ренты.

Как расторгнуть договор?

Расторгнуть договор можно по соглашению сторон или в одностороннем порядке (через суд).

Если плательщик и получатель ренты согласны на расторжение договора, то им нужно обратиться в нотариальную контору и заключить дополнительное соглашение о расторжении договора. Он считается расторгнутым с момента нотариального удостоверения соглашения. Право собственности на квартиру возвращается к получателю ренты.

В соглашении в сторону могут предусмотреть, как получатель ренты компенсирует плательщику затраченные средства.

Если же расторгнуть договор хочет только одна из сторон (как правило, получатель ренты), тут нужно обратиться в суд. И, как показывает судебная практика, суды зачастую встают на сторону получателя ренты. Особенно, если он может доказать, что плательщик не исполняет свои обязательства.

Например, Светлана Ивановна обратилась в суд, чтобы расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением, и вернуть квартиру в собственность. Она пояснила, что в 2019 году заключила договор ренты с ответчиком. По договору она бесплатно передала ему в собственность принадлежащую ей квартиру. Ответчик обязался пожизненно содержать Светлану Ивановну. По условиям договора пожизненным содержанием считалось:

• Сохранение права пожизненного бесплатного проживания в квартире;
• Сохранение регистрации по месту жительства;
• Обеспечение питания и одежды;
• Осуществление ухода в связи с состоянием здоровья;
• Оказание бытовых услуг, включая уборку;
• Покупку лекарственных средств;
• Оплата ритуальных услуг после смерти Светланы Ивановны.

Стоимость указанного объема пожизненного содержания была определена в сумме 24 400 руб. Ну истец принятые обязательства не исполнял. Тогда Светлана Ивановна направила ему требование о расторжении договора, которое ответчик оставил без внимания.

Суд изучил ситуацию и удовлетворил требования Светланы Ивановны. Договор был расторгнут, а квартира возвращена в ее собственность (Решение Щелковского городского суда Московской области от 25 декабря 2019 г. по делу № 2-6111/2019).

Цена договора ренты с пожизненным содержанием и иждивением в Москве

При заключении договора аренды в 2023 году у нотариуса нужно оплатить:

• Госпошлина — 1,5% от кадастровой стоимости квартиры (не меньше 300 р. и не больше 20 000 р.);
• Услуги нотариуса — 7700 р.

Хотите заключить договор ренты пожизненного содержания с иждивением? Оставьте заявку на сайте и запишитесь на консультацию к нотариусу.