Купля-продажа недвижимости через нотариуса: порядок, риски

Купля-продажа недвижимости через нотариуса – ответы на вопросы

Зачем нужен нотариус при купле-продаже недвижимости

Современный рынок недвижимости характеризуется высоким спросом на покупку и продажу жилой недвижимости. Сделка купли-продажи квартиры через нотариуса сегодня является осознанным выбором сторон, даже в тех случаях, когда законодательство не требует обязательного нотариального участия. Это обусловлено рядом факторов: повышенной надежностью, защитой прав участников, экономией времени, упрощением регистрации сделки и снижением рисков мошенничества.

Нотариус играет ключевую роль при оформлении сделки, выступая независимым экспертом, который гарантирует законность процедуры, юридическую чистоту документов и прозрачность расчетов. Он помогает с регистрацией права собственности и предоставляет консультации, что делает процесс оформления недвижимости более удобным и безопасным.

Нотариальное оформление может быть проведено как по месту нахождения недвижимости, так и удаленно – с помощью электронной регистрации, где в процессе участвуют два нотариуса из разных городов. В последнем случае стороны подписывают документы с использованием электронной подписи, а нотариус отвечает за удостоверение договора и регистрацию перехода права собственности.

Хотя обращение к нотариусу в большинстве случаев остается добровольным, закон предусматривает ситуации, когда участие нотариуса обязательно:

• При продаже доли объекта, находящегося в долевой собственности, если не все собственники продают свои доли.
• Если в недвижимости зарегистрированы или являются собственниками несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица.
• В случае, когда продавцом является несовершеннолетнее или недееспособное лицо.
• При заключении договора ренты.

Нотариус сопровождает сделку на всех её этапах, начиная с проверки документов и заканчивая регистрацией права собственности в Росреестре.

Какие риски при сделках с недвижимостью без привлечения нотариуса

Оформление купли-продажи недвижимости без нотариуса может сэкономить средства, но существенно повышает риск для сторон сделки. Например, покупатели рискуют столкнуться с «чёрными» риелторами, неправильно составленными договорами и оспариванием сделки в суде. Продавцы, в свою очередь, могут не получить оговоренную сумму или лишиться недвижимости из-за мошеннических схем.

Без нотариального участия повышается вероятность следующих проблем:

• Договор может быть составлен с юридическими ошибками (например, отсутствуют обязательные условия, некорректно описан объект сделки, не указаны сроки расчетов).
• На объекте недвижимости могут быть наложены обременения, о которых покупатель не узнает (арест, залог, ипотека, прописанные лица).
• В случае занижения стоимости в договоре покупатель сможет претендовать только на возврат указанной суммы при расторжении сделки.

Продавцы также сталкиваются с рисками: отсутствием платежей, нарушением порядка расчетов или оспариванием сделки другими собственниками долей.

Этапы заключения сделки купли-продажи через нотариуса

Нотариальное удостоверение сделки проходит несколько этапов:

1. Подготовительный этап
   Нотариус консультирует стороны, проверяет комплект документов, готовит проект договора, делает необходимые запросы.
2. Проверочный этап
   Нотариус удостоверяется в личности участников, проверяет их дееспособность, выявляет свободное волеизъявление и анализирует содержание договора на соответствие закону.
3. Финансовый этап
   Происходит расчет по сделке – наличными, безналичным переводом или через депозит нотариуса, что минимизирует риски для обеих сторон.
4. Подписание и удостоверение
   Стороны изучают договор, подписывают его, а нотариус заверяет документ своей подписью и печатью.
5. Регистрация права собственности
   Нотариус направляет документы в Росреестр, где переход права собственности регистрируется в течение 2–3 дней.

Последствия занижения цены в договоре

Занижение стоимости объекта недвижимости в договоре может привести к серьёзным последствиям:

• В случае судебного разбирательства покупатель сможет требовать возврат только указанной суммы.
• Продажа по цене ниже кадастровой стоимости грозит налоговыми штрафами за недоплату НДФЛ.

Согласие супруга продавца

Если объект недвижимости приобретён в браке, для его продажи требуется нотариально заверенное согласие супруга. Этот документ защищает сделку от возможного оспаривания.

Депозит нотариуса

Депозитный счёт нотариуса позволяет безопасно хранить средства, пока условия договора не будут выполнены. Это надёжная альтернатива наличным расчетам или аренде банковской ячейки.

Кто оплачивает услуги нотариуса

Распределение затрат стороны согласовывают самостоятельно. Обычно расходы делятся поровну, но возможны и другие варианты, например, полная оплата услуг стороной, более заинтересованной в сделке.

Нотариальное сопровождение сделки – это удобный и безопасный способ оформления недвижимости, который минимизирует риски и гарантирует юридическую чистоту сделки.