«Единое окно» при оформлении недвижимости

Сделки с недвижимостью сопряжены с серьезным стрессом и для продавца, и для покупателя, ведь каждая сторона может допустить ошибку или вовсе связаться с мошенниками. Купля-продажа недвижимости осуществляется путем подписания продавцом и покупателем одного документа — письменного договора — и последующей регистрации перехода права собственности на основании сделки. 

В этой статье речь пойдет как раз о способе сделать это лишь при помощи паспорта и юриста. 

Когда необходима нотариальная форма договора. 

Стороны вправе заключить договор в простой письменной форме (без нотариального удостоверения) , но в установленных законом случаях необходимо обязательно обратиться к нотариусу и удостоверить сделку. Например:

• при продаже долей в недвижимости и заключении договоров ипотеки долей в недвижимости (за исключением купли-продажи долей в праве на землю, отчуждения долей и ипотеки долей в недвижимости в рамках одной сделки всеми собственниками, сделок с недвижимостью, которая составляет паевой инвестиционный фонд или покупается для включения в состав такого фонда, сделок по покупке долей в случае заключения договора с кредитной организацией);
• если заключается договор купли-продажи имущества, принадлежащего не достигшим совершеннолетия или ограниченным в дееспособности гражданам, или сделка по распоряжению недвижимостью на условиях опеки;
• при заключении предварительного договора продажи квартиры, дома и другой недвижимости, если нотариальная форма предусмотрена для основного договора.

Существенные (обязательные) условия договора купли-продажи и регистрация перехода права

• Сделка об отчуждении недвижимого имущества должна содержать условие о предмете договора: если вы продаете квартиру, дом, землю или здание, строение, сооружение, подробно опишите объект недвижимости, чтобы не возникло проблем с идентификацией. В предмете договора указывают адрес, по которому расположено недвижимое имущество, кадастровый номер объекта, площадь, этаж, этажность, год постройки, назначение и т.д. Договор, в котором не прописан предмет, считается незаключенным.
• Помимо предмета договора, обязательным условием считается определенная сторонами (продажная) цена имущества, а если покупка недвижимости осуществляется в рассрочку или в кредит, добавьте график внесения платежей. Укажите в договоре сроки и порядок расчетов. Например, можно воспользоваться депозитом нотариуса (это удобный и безопасный способ расчетов). Депозит нотариуса защищен от рисков, и стоимость услуги меньше, чем аренда ячейки.
• Если предмет договора — жилая недвижимость, то обязательным условием считается перечень лиц, имеющих право пользования имуществом, проживания на жилплощади. Кроме того, в договор следует внести пункт об обременениях (например, ипотеке, сервитуте) — есть они или нет.

Для регистрации перехода права на квартиру, дом, нежилое помещение необходимо подать заявление в регистрирующий орган. Если сделку удостоверяет нотариус, то эта процедура осуществляется с его помощью. Нотариус сам направит в Росреестр заявление в день совершения нотариального действия, если иные сроки не установлены сторонами в договоре купли-продажи. Срок регистрации нотариально удостоверенной сделки составляет всего 1 день с момента поступления документов в регистрирующий орган, при подаче документов на бумажных носителях — не более 3 дней (п. 9 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Нотариально удостоверенная сделка снижает риски, которые несут участники договора, гарантирует большую правовую и даже финансовую защиту: нотариус несет полную имущественную ответственность за реальный вред, причиненный в результате совершения нотариального действия. Нотариально удостоверенная сделка гарантирует продавцу и покупателю, что стороны осознают суть соглашения, последствия своих действий, что исключает возможность введения в заблуждение и принуждения к подписанию договора. Если нотариус обнаружит нарушения законодательства, недобросовестность со стороны участников сделки, он не удостоверит договор. Нотариус действует в интересах всех участников сделки, что гарантирует недопущение нарушения чьих-либо законных прав.

Рекомендуем проверять информацию перед подписанием договора продажи квартиры, участка, дома и другого имущества, запросите актуальную информацию о недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости. Убедитесь в правильности заполнения бумаг, соответствии текста договора требованиям законодательства и обратите внимание на цену — в договоре она не должна быть ниже оговоренной сторонами (продавцы иногда занижают цифру, чтобы сократить налоговую нагрузку). Это не только незаконно, но и опасно для покупателя, ведь он рискует в случае расторжения договора получить меньшую сумму. В случае возникновения вопросов обращайтесь за правовой помощью к нотариусу.

Как оформить договор купли-продажи квартиры

1. Через нотариуса, который после подписания договора сторонами сам направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН, что является обязательным условием для перехода права собственника от одного лица другому.
2. Через банк, который при условии того, что покупатель взял кредит для покупки объекта недвижимости, также после подписания договора сторонами направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН.
3. Через многофункциональный центр (МФЦ), который также передает необходимые документы вместе с договором купли-продажи недвижимости на государственную регистрацию в ЕГРН.
4. С помощью электронной цифровой подписи (ЭЦП). Данный способ является менее распространенным, так как далеко не у всех лиц она имеется и используется в большинстве своем в том случае, когда покупатель и продавец находятся в разных городах, говорит юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова.
5. Через Росреестр, куда необходимо лично подать документы.

Когда договор купли-продажи могут признать недействительным

Не каждый договор купли-продажи квартиры может иметь юридическую силу, иногда он может быть признан недействительным. Основаниями признания ДКП недействительным являются:

• мнимая сделка, совершенная только на бумаге;
• притворная сделка, когда оформляется продажа квартиры, но на самом деле она дарится;
• сделка, совершенная недееспособным.

«В судебной практике есть ситуации, в которых договор будет признан недействительной сделкой. Это и случаи банкротства стороны сделки (продавца или покупателя), когда такая сделка приводит к нарушению прав кредиторов должника. Например, сделка совершена на нерыночных условиях, по заниженной или завышенной цене