Продажа долевой собственности

Оформление продажи долевой собственности: советы нотариуса

Продажа долевой собственности — это более сложный вариант сделки. Он требует согласования условия между всеми участниками сделки, а также уведомления совладельцев. И кроме того, практически все сделки с долями в недвижимости требуют нотариального удостоверения. Подробнее об особенностях продажи долевой собственности и участии нотариуса в сделках, читайте в нашей статье.

Продажа долевой собственности: нужен ли нотариус

Участие нотариуса при продаже долей в праве собственности обязательно необходимо только для недвижимости. Доли другого имущества (автомобиля) можно продавать без нотариуса.

В соответствии с ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ при продаже долей в недвижимости сделка подлежит нотариальному удостоверению.

Продажа долевой собственности возможна без нотариуса, если в сделке участвуют все владельцы долей в данной недвижимости. Например, все владельцы одновременно продают доли одному покупателю. 

Однако, по-прежнему остается спорным вопрос: нужно ли удостоверять сделку у нотариуса, если один владелец продает долю второму? 

Верховный суд РФ в своем определении по делу № А10-3059/2018 отметил, что требования к нотариальному удостоверению сделок по продаже долей в праве собственности на недвижимость установлены для контроля за соблюдением преимущественного права приобретения. Эта мера внесена для защиты от черных риелторов. То есть, если сделка проходит между собственниками, соблюдение преимущественного права не требуется. А значит, сделка может пройти без нотариального удостоверения. Однако, как показывает практика, Росреестр откажет в регистрации такой сделки. 

Поэтому, совладельцам все же стоит обратиться к нотариусу, либо приготовиться к длительному судебному разбирательству.

Оформление продажи долевой собственности

Чтобы продать долю в праве собственности на недвижимость (квартиру, дом, гараж, земельный участок), необходимо соблюсти следующий порядок действий:

1. Направить совладельцам уведомление о продаже.
2. Собрать документы.
3. Подготовить договор.
4. Обратиться к нотариусу.

Рассмотрим каждый этап подробнее.

Уведомление о продаже долевой собственности

Для соблюдения преимущественного права выкупа совладельцев, необходимо оформить уведомление о продаже доли в квартире. Документ можно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении лично или через нотариуса. 

Если законом предусмотрена обязательная нотариальная форма сделки, то уведомление направляется только через нотариуса.

Уведомление должно включать следующую информацию:

• Точный адрес недвижимости, включая почтовый индекс;
• Площадь дома, квартиры или участка;
• Размер доли;
• Стоимость доли;
• Условия продажи;
• Контактные данные.

Учтите! В дальнейшем можно продать долю только по цене, указанной в уведомлении. 

По закону, совладельцам дается 30 дней на принятие решения. 

Если они не хотят покупать долю и сообщили решение до истечения этого срока, для проведения сделки нужно оформить нотариальный отказ.

Если для сделки не предусмотрена обязательная нотариальная форма, но совладельцы не хотят получать уведомление, можно направить его через нотариуса. В этом случае нотариус выдаст свидетельство о том, что обязанность по уведомлению совладельцев была исполнена. Если совладелец получил уведомление, то нотариус выдает свидетельство о передаче заявления, а если не получил, то свидетельство о направлении уведомления.

Документы для продажи долевой собственности

Для продажи долевой собственности нужно подготовить:

• Гражданский паспорт владельца;
• Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о правах на наследство);
• Выписку из ЕГРН;
• Уведомления совладельцев и их отказы.

При продаже жилого дома, дополнительно потребуется документы на земельный участок.

Некоторые документы для продажи долевой собственности можно оформить только у нотариуса. Среди них:

• Доверенность для продажи.

Может потребоваться, если все совладельцы хотят продать недвижимость, но не каждый из них может участвовать в сделке лично. В этом случае можно переложить полномочия на одного из владельцев с помощью доверенности.

Учтите! Провести сделку по доверенности, оформленной на покупателя, нельзя.

• Согласие супруга.

Если квартира была приобретена в браке, у супругов нет брачного договора, то для продажи стоит оформить согласие второго супруга. Причем это рекомендуется, даже если квартира оформлена на супруга, совершающего сделку. В 2024 году оформление согласия не обязательно, но желательно.

Договор продажи долевой собственности: образец

Договор продажи квартиры в долевой собственности оформляется у нотариуса. А значит нет смысла искать образец или обращаться к юристу для подготовки договора. 

Нотариус сам подготовит договор, который будет соответствовать всем требованиям законодательства. Причем, за него не придется дополнительно платить. Услуга по составлению договора уже входит в нотариальный тариф.

Нотариальное удостоверение

Для продажи недвижимости в долевой собственности, необходимо обратиться в нотариальную контору 2 раза:

• Для подачи документов;

Присутствие всех участников сделки необязательно. Нужен только полный пакет документов. Нотариальные услуги оплачиваются на этом этапе.

• Для подписания договора.

Требуется присутствие всех участников сделки, либо доверенности от них.

Долевая собственность по наследству: продажа

Чтобы продать долю в недвижимости, полученную по наследству, необходимо оформить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право собственности на долю в Росреестре. Только после этого можно оформлять сделку. Это значит, что продать долю получится только через 6 месяцев после смерти владельца.

Продажа долевой собственности супругами

Все имущество, купленное в браке на общие деньги, становится совместной собственностью супругов. Если иное не предусмотрено брачным договором. 

В 2023 году продать квартиру в общей совместной собственностью можно без получения согласия второго супруга. Считается, что один супруг всегда действует с согласия другого. Однако, сделка без согласия на продажу долевой собственности несет потенциальные риски для покупателя. В такой ситуации в ЕГРН ставится отметка о том, что сделка прошла без участия второго супруга. А значит он получает право оспорить ее через суд.

Именно поэтому покупателю стоит потребовать предоставить нотариальное согласие второго супруга, если тот лично не участвует в сделке.

Законопроект № 444859-8 предлагает дать супругам право запретить сделки с недвижимостью в совместной собственности без их участия. В настоящее время он еще не принят. Но в случае принятия закона, каждый из супругов получит возможность запретить второму супругу продавать или дарить общую недвижимость без их участия.

Если же супруги выделили доли в недвижимости, то продать квартиру без ведома другого супруга не выйдет. В этой ситуации при продаже потребуется личное участие владельца доли или нотариальная доверенность на продажу от него. 

Условия продажи долевой собственности

При продаже жилья в долевой собственности возможны некоторые нюансы. Рассмотрим самые популярные из них.

продажа гаража 

Гараж — это недвижимость, а значит он вполне может быть в долевой собственности. Чаще всего это бывает при покупке в браке или получении в наследство. 

На продажу доли гаража действуют все нормы, установленные для недвижимости. Значит, владелец доли должен соблюсти преимущественное право других владельцев. А оформить сделку можно только в нотариальной форме. Никаких скидок и послаблений для владельцев гаража закон не предусматривает.

продажа земельного участка

При продаже доли участка есть ряд нюансов:

• Если позволяет площадь участка, то можно разделить его на два самостоятельных земельных надела. И продать не долю, а отдельный участок с личным кадастровым номером. В этом случае сделку можно провести без нотариуса.
• Если же площадь не позволяет провести раздел, то придется оформлять куплю-продажу доли земли. В этом случае сделка оформляется через нотариуса.

Возможность раздела конкретного участка зависит от минимального размера земельного участка, установленного районной администрацией.

продажа долевой собственности, принадлежащей ребенку

Продажа доли в недвижимости, принадлежащей ребенку, имеет сразу несколько нюансов:

• Необходимо обязательное нотариальное удостоверение;
• Нужно получить разрешение на продажу от районного отдела опеки.

Без этого Росреестр откажется регистрировать сделку.

Остались вопросы по продаже долевой собственности? Запишитесь на консультацию к нотариусу.