Расторжение договора найма жилого помещения

Досрочное расторжение договора найма без проблем для нанимателя и наймодателя

Полина получила в наследство от бабушки квартиру. Продавать ее она не планировала и решила сдавать. Через Avito она нашла квартиросъемщиков. Мария и Иван показались ей приличной парой. Они оплатили квартплату за месяц вперед и залог. Но через месяц Полина не смогла с ними связаться. Приехав в квартиру, женщина узнала от соседей, что арендаторы расстались и съехали 2 недели назад. Но в квартире остались их личные вещи. Так как на связь парень и девушка по-прежнему не выходили и квартплату не оплачивали, Полина решила войти в квартиру.

По закону такие действия можно расценить как самоуправство. Если вещи арендаторов пропадут, то они смогут предъявить владельцу квартиры финансовые претензии. О том, как этого избежать, расскажем в нашей статье.

Основания расторжения договора найма

Основания расторжения договора найма жилого помещения указаны в ст. 687 ГК РФ.

В соответствии с ней договор может быть расторгнут:

• По соглашению сторон;
• По инициативе нанимателя;
• По инициативе владельца квартиры.

Сразу хочу предупредить, что это еще не все. Квартирант и владелец квартиры могут установить в договоре дополнительные условия расторжения. И в интересах каждого из них изучить этот вопрос подробнее и воспользоваться этим правом.

2 июня 2023 года Конституционный суд РФ подтвердил право наймодателя расторгать договор краткосрочного найма жилья без суда. Это значит, что если договор заключен на срок менее 12 месяцев, сторону могут сами обговорить в нем порядок расторжения и выселения. Например, в случае неуплаты арендной платы в срок, указанный договором, владелец квартиры может уведомить квартиранта о выселения через 2 недели.

Хотя еще недавно договор найма жилого помещения мог быть расторгнут по инициативе наймодателя только в судебном порядке и только в строго определенных случаях.

Рассмотрим, какие есть основания расторжения договора найма.

Расторжение договора найма по соглашению сторон

Самый простой вариант — это расторжение по соглашению сторон. Желательно предусмотреть порядок непосредственно в договоре.

Что нужно указать:

• Порядок окончательных взаиморасчетов;
• Порядок передачи квартиры;
• Оформление акта приема-передачи;
• Срок и способ уведомления о расторжении договора.

Как только стороны пришли к решению о расторжении договора, они должны оформить дополнительное соглашение и акт приема-передачи.

Расторжение договора найма по инициативе нанимателя

Основной причиной для расторжения договора со стороны нанимателя считается признание жилья аварийным или непригодным для постоянного проживания. Но на практике нередко возникают и другие ситуации. Это конфликт с соседями, самим владельцем квартиры и его родственниками, изменение жизненной ситуации.

Если наниматель хочет досрочно расторгнуть договор найма, по закону он должен предупредить владельца квартиры об этом за 3 месяца. Кстати, в договоре можно предусмотреть любой другой срок.

Здесь важно правильно сдать квартиру владельцу, чтобы в дальнейшем не получить проблем. Если просто закрыть квартиру и съехать, собственник сможет предъявить претензии по оплате арендной платы до окончания срока договора и возмещению ущерба, причиненного жилому помещению.

Например, Николай приехал в город по работе и снял квартиру. Договор заключили на 11 месяцев. Через 6 месяцев ситуация изменилась и мужчине пришлось переехать в другой город. Он передал ключи от квартиры владельцу и уехал. А через 4 месяца получил исковое заявление о возмещении ущерба и взыскании задолженности по арендной плате. Оказалось, что владелец квартиры сразу сдал жилье молодой паре. И они затопили соседей снизу и нанесли серьезный ущерб квартире. У Николая на руках не было дополнительного соглашения о расторжении договора или акта приема-передачи. Поэтому суд взыскал компенсацию с него.

Именно поэтому оформление дополнительного соглашения и акта приема-передачи — это обязательное условие. А если владелец квартиры отказывается присутствовать при оформлении акта, всегда можно пригласить нотариуса. Он поможет зафиксировать состояние квартиры на момент выезда.

Результатом нотариального осмотра станет протокол обеспечения доказательств. К нему будут приложены фотографии, которые подтвердят состояние квартиры и даже показания счетчиков.

Одностороннее расторжение договора аренды наймодателем

Если владелец квартиры не предусмотрел в договоре условия досрочного расторжения, то на документ будут распространяться нормы ст. 687 ГК РФ.

Договор может быть расторгнут по инициативе владельца квартиры через суд, если:

• Квартирант не вносит арендную плату более 6 месяцев (если срок договора больше 12 месяцев);
• Квартирант не вносит оплату больше 2 месяцев (если срок действия договора менее 12 месяцев);
• Квартирант или другие лица, проживающие с ним, портят или разрушают квартиру;
• Квартирант или другие лица, проживающие с ним, используют жилье не по назначению или регулярно нарушают права и интересы соседей.

Учтите, факт порчи, разрушения и надлежащего использования еще нужно доказать. Кроме того нередко возникает ситуация, когда квартиранты перестают платить арендную плату, закрывают квартиру со своими вещами и уезжают. В этом случае у владельца квартиры возникают проблемы. Но их можно избежать с помощью нотариуса.

Собственник жилья может пригласить нотариуса, чтобы зафиксировать факт порчи, разрушения или ненадлежащего использования жилья. При этом он должен предоставить нотариусу возможность войти в квартиру. А если такой возможности нет, то можно зафиксировать факт невозможности войти в жилье. Это может пригодиться в судебном процессе по расторжению договора, если стороны предусмотрели обязанность нанимателя регулярно предоставлять владельцу возможность посещения квартиры.

В случае, если в жилом помещении остались вещи нанимателей, нотариус может зафиксировать их сохранность. Это поможет владельцу жилья избежать претензий по поводу незаконного присвоения чужого имущества.

Как пригласить нотариуса для осмотра квартиры?

Чтобы пригласить нотариуса для осмотра квартиры, необходимо обратиться в любую нотариальную контору города. При себе нужно иметь паспорт.

Инструкция по обеспечению доказательств:

1. Составьте заявление об обеспечении доказательств.

В нем укажите, для чего вам необходимо зафиксировать информацию. Обязательно укажите адрес владельца квартиры или нанимателя, и контактные данные.

2. Нотариус примет заявление и назначит день осмотра.

Он обязательно уведомит владельца квартиры или нанимателя о предстоящем мероприятии. Это нужно, чтобы вторая сторона конфликта могла присутствовать при осмотре.

3. В назначенный день нотариус посетит жилое помещение.

Если нужно зафиксировать состояние квартиры, то заявитель должен предоставить возможность войти в нее. Учтите, если вторая сторона не явилась на осмотр, это не причина для того, чтобы его не проводить.

4. Нотариус осмотрит жилое помещение и сделает фотографии.

После чего он подготовит протокол обеспечения доказательств. В назначенный день заявитель сможет его забрать.

Стоимость услуг нотариуса при обеспечении доказательств для расторжения договора найма

Стоимость услуг нотариуса при оформлении протокола обеспечения доказательств составляет госпошлину (3 000 р.) и 3 000 р. за каждый лист протокола. Но будьте готовы к тому, что стоимость нотариальных услуг будет увеличена в полтора раза. Дело в том, что проводить осмотр нотариусу придется за пределами нотариальной конторы. В такой ситуации действует повышающий коэффициент.

И все же протокол поможет сэкономить вам много времени и денег, если вторая сторона договора обратиться в суд. Кстати, в этой ситуации вы сможете взыскать с истца расходы на протокол.

Хотите расторгнуть договор найма или хотите зафиксировать состояние квартиры или вещей? Оставьте заявку на сайте и запишитесь на консультацию к нотариусу.