Как оформить договор купли-продажи доли в квартире через нотариуса?

За 2021 год в сфере недвижимости зафиксировано более 282 тыс. случаев мошенничества. Многие из них стали возможны благодаря возможности использования дистанционных сделок и электронных подписей.

Ну не только современные технологии позволяют мошенникам добиться своих целей. Не стоит забывать про беспечность продавцов и покупателей недвижимости. Во многих случаях стороны не проводили никаких проверок и не пытались себя подстраховать.

Именно поэтому в некоторых случаях законодатель устанавливает нотариальную форму договора купли-продажи недвижимости, которая позволяет защитить интересы продавца, покупателя и третьих лиц. Например при продаже доли в квартире. Подробности вы найдете в нашей статье.

Обязательно ли нотариальное заверение договора купли-продажи доли в недвижимости при долевой собственности?

ФЗ от 13.07.2015 № 218 устанавливает, что при продаже доли квартиры, в том числе в ипотеку, без нотариуса не обойтись.

Из этого правила есть исключение. Если все владельцы долей в квартире продают их одновременно по одной сделке, то нотариальное удостоверение необязательно.

Но если один из владельцев долей в квартире недееспособный или несовершеннолетний, то данное исключение не работает. Росреестр откажет в регистрации сделки, если договор не будет удостоверен нотариусом.

Почему договор купли-продажи доли квартиры заключается у нотариуса?

До 2016 года в России были распространены сделки с участием профессиональных соседей. Они за бесценок выкупали доли в квартирах и подселяли людей, чтобы сделать проживание жильцов невыносимым. Это позволяло им вынудить владельцев на сделку по заниженной цене.

Закон защитил владельцев жилья от бесконтрольной продажи долей.

Но возникла обратная проблема. В результате владельцам долей стало сложно их продавать в случае отказа совладельцев.

Нотариальная форма договора купля-продажа доли в квартире позволила найти баланс между интересами каждого из владельцев долей квартиры.

Нотариус может:

1. Удостоверить отказ совладельца, если он не хочет выкупать долю и дает согласие на сделку до истечения 30-дневного срока.
2. Направить совладельцу уведомления о продаже доли. Это необходимо в ситуации, когда другие владельцы долей отказываются получать уведомления.
3. Проверяет, чтобы продавец доли учел преимущественное право других владельцев.

В результате нотариальное удостоверение сделки с долей квартиры защищает интересы не только продавца, но и покупателя. Так как значительно снижает шансы на оспаривание договора совладельцами.

Порядок продажи доли в квартире

Процедура продажи доли квартиры включает следующие этапы:

1. Выделение доли.
2. Сбор документов.
3. Уведомление совладельцев.
4. Оформление договора купли-продажи доли через нотариуса.
5. Регистрация сделки в Росреестре.

Рассмотрим каждый этап подробнее.

Выделение доли

Если квартира в общей совместной собственности у двух и более людей, то перед сделкой продавцу необходимо выделить свою долю.

Возможно два варианта:

1. Выделение идеальной доли.

Например, если квартира в общей совместной собственности у трех человек, то каждый из них имеет право на 1/3 долю.

Но при продаже идеальной доли могут быть проблемы. В этой ситуации покупателю придется определять порядок пользования жильем с другими владельцами. Из-за этого зачастую сложно реально использовать свою долю. Проблемы могут возникнуть даже на этапе вселения.

2. Выделение доли в натуре.

Здесь подразумевается конкретная комната или площадь. Например, 12 м².

В этом случае в пользование владельца можно выделить отдельную комнату. Этот вариант гораздо удобнее. Покупатель точно знает, что сможет пользоваться изолированным помещением. Останется определить порядок пользования только общими помещениями: ванной, туалетом, коридором и кухней.

После выбора подходящего варианта выделения доли, необходимо все правильно оформить. Выделение возможно по соглашению или через суд. Если квартира в общей совместной собственности супругов, то соглашение о разделе должно быть в нотариальной форме.

Сбор документов

Для продажи доли в квартире необходимо подготовить:

• паспорта сторон;
• свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников или покупателей;
• доказательства отправления уведомления о продаже;
• согласие отдела опеки на продажу (если продается доля, принадлежащая несовершеннолетнему или недееспособному);
• нотариальную доверенность на представителя (если продавец или покупатель не могут лично участвовать в сделке);
• правоустанавливающие документы на долю;
• справку о зарегистрированных лицах;
• нотариальное согласие супругов на покупку и на продажу;
• выписку из ЕГРН.

Если будут нужны дополнительные документы, нотариус запросит их у вас.

Уведомление совладельцев

Если вы хотите продать квартиру одному из совладельцев, то направлять уведомления другим владельцам долей не нужно. Если долю хотят выкупить сразу несколько совладельцев, то выбор покупателя остается за продавцом. И это не нарушает права совладельцев.

Если же они отказываются от выкупа, то продать долю можно третьим лицам. Но предварительно нужно направить уведомление каждому из совладельцев. То есть, для каждого нужно подготовить отдельный документ.

Если в течение 30 дней никто из совладельцев не предложил выкупить долю, то ее можно продавать третьим лицам. Причем отсутствие ответа от адресатов о согласии на выкуп признается отказом от покупки.

Направить уведомление можно следующими способами:

1. Заказным письмом с уведомлением.

В этом случае необходимо оформить ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении адресату. Его нужно направить по месту регистрации или преимущественного проживания совладельца. Тридцатидневный срок на принятие решения будет отсчитываться с даты вручения.

Как показывает практика, этот вариант чаще всего успешно оспаривается в суде.

2. Телеграммой.

Телеграмма — это бесспорное подтверждение того, что уведомление направлено. Но совладелец может отказаться от ее получения. И это тоже помешает оформлению сделки.

3. Через нотариуса.

Если совладельцы откажутся от вручения или по другой причине не получат письмо, то нотариус выдаст документ, что меры по уведомлению были выполнены. Это позволит в дальнейшем зарегистрировать сделку в Росреестре.

Оформление договора купли-продажи доли в квартире через нотариуса

Если вы оформляете сделку купли-продажи доли в недвижимости через нотариуса, проще всего заказать у него подготовку договора. Для этого необходимо посетить нотариальную контору и предоставить полный пакет документов. При этом нотариус уточнит у вас нюансы сделки и предложит выбрать дату и время сделки.

В назначенный день вам нужно будет посетить нотариальную контору и подписать готовый договор.

Регистрация сделки в Росреестре

Последние этап — регистрации сделки в Росреестре. Подать заявление можно следующими способами:

• через любое отделение МФЦ в городе по месту нахождения недвижимости;
• через сайт Росреестра;
• через нотариуса.

При подаче заявления на регистрацию через нотариуса не нужно дополнительно платить. Он передает документы в Росреестр в электронном виде. Поэтому срок проведения регистрации составляет не более 3 дней. После чего нужно забрать в нотариальной конторе готовую выписку.

Что проверяет нотариус при сделке купли-продажи квартиры?

Перед удостоверением сделки нотариус проводит следующие проверки:

1. Устанавливает личность продавца и покупателя.
2. Запрашивает информацию, не лишались ли они дееспособности.
3. Проверяет, кто является собственником продаваемой доли в квартире.
4. Проверяет условия договора купли-продажи на соответствие законодательству.
5. Запрашивает информацию об обременениях квартиры, скрытых собственниках и судебных спорах.
6. Проверяет соблюдение преимущественного права.
7. Разъясняет сторона все нюансы и последствия сделки.

Из-за того, что нотариус запрашивает много информации и проводит большое количество проверок, создается впечатление, что он полностью отвечает за юридическую чистоту сделки.

Но некоторые вопросы покупатель должен выяснить самостоятельно. Например, информацию об оплате коммунальных услуг или проведении незаконной перепланировки. За эти вопросы нотариус не отвечает.

Нужна помощь нотариуса при продаже доли в квартире? Мы всегда готовы прийти вам на помощь. Просто оставьте заявку, и наш специалист свяжется с вами.