Время чтения:  9 Минут

Как продать квартиру через нотариуса: инструкция и ответы на вопросы

Игорь решил купить квартиру во вторичке. Хозяйка жилья, миловидная пожилая женщина, была единственным собственником. Она выглядела немного потерянной, но ей активно помогала племянница. На первый взгляд все документы были в порядке, поэтому мужчина не стал прибегать к помощи риэлтора или юриста. Он скачал с интернета образец договора купли-продажи и заполнил его. Так и заключили сделку. 

Стороны подписали договор и отдали его на регистрацию в Росреестр. Через 10 дней Игорь стал владельцем квартиры. 

А через месяц на почту пришло исковое заявление. Та самая племянница обратилась в суд. Хозяйка квартиры оказалась недееспособной. 

Теперь суд признает сделку недействительной и вернет квартиру прежней владелице. Ну а когда Игорь получит обратно свои деньги — неизвестно. Компенсацию будут взыскивать с пенсии женщины не один год. 

А ведь этого можно было избежать, оформив договор купли-продажи недвижимости через нотариуса. Подробности в нашей статье.

Когда нельзя оформить договор купли-продажи недвижимости без нотариуса?

В большинстве случаев продавец и покупатель сами решают, обращаться ли к нотариусу при оформлении сделки с недвижимостью. Но есть ситуации, когда оформить договор без нотариуса просто не получится. Росреестр вернет документы без регистрации сделки.

Среди них:

  1. Продается доля в квартире.

При продаже доли в квартире продавец обязан соблюсти преимущественное право выкупа совладельцев. Для этого он должен направить им уведомление о продаже. Продать квартиру третьим лицам он может только в том случае, если совладельцы отказались покупать его долю. 

Чтобы избежать злоупотреблений со стороны собственников долей, закон предусматривает обязательное нотариальное удостоверение таких сделок. 

Нотариус обязательно проверит, чтобы права совладельцев были соблюдены. А при необходимости поможет продавцу уведомить их о продаже надлежащим образом, даже если они не хотят оформлять отказ от сделки.

  1. Собственником квартиры или доли в ней является несовершеннолетний.

Здесь нотариус проверяет, чтобы имущественные права ребенка были защищены. Он откажет в удостоверении договора, если родители не получили разрешение на продажу от районного отдела опеки.

  1. Супруги покупают квартиру в долевую собственность.

Квартира, купленная в браке, считается совместной собственностью. Но муж и жена могут оформить жилье в долевую собственность и заверить договор у нотариуса. В этом случае договор будет иметь силу брачного договора. А значит каждый супруг получит свою долю в личную собственность. И в случае развода им не придется дополнительно ее делить.

  1. Квартира покупается в ипотеку.

Закон не обязывает оформлять у нотариуса каждый договор ипотеки. Но если квартира оформляется в долевую собственность, без нотариального удостоверения договора не обойтись.

Обратите внимание! Если в сделке участвуют все собственники долей в квартире или ипотека оформляется всеми участниками долевой собственности, то нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Однако оформление сделки купли-продажи недвижимости в простой письменной форме — это всегда риск как для продавца, так и для покупателя.

Продажа квартиры через нотариуса: инструкция

При нотариальном удостоверении сделки нельзя использовать электронную регистрацию с помощью сервисов. Например, Домклик, Сбербанк, ВТБ. Зато можно воспользоваться услугой нотариуса по дистанционному заключению сделки между продавцом и покупателем, которые находятся в разных городах. Но самая популярный вариант — это совместное посещение нотариальной конторы продавцом и покупателем. 

Процедура оформления сделки через нотариуса включает:

  1. Подготовку документов.
  2. Оформление нотариального договора.
  3. Регистрацию права собственности.

А если квартира покупается не в ипотеку, можно рассмотреть вариант передачи оплаты через депозит нотариуса.

Рассмотрим каждый этап подробнее.

Подготовка документов

Перед обращением к нотариусу необходимо подготовить:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего продавца или покупателя;
  • разрешение отдела опеки на продажу;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о правах на наследство);
  • свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
  • нотариальное согласие супруга на продажу;
  • справку о лицах, зарегистрированных в квартире;
  • нотариальное согласие супруга на покупку;
  • отказ от покупки совладельцев долей в квартире или уведомления;
  • справку об отсутствии долгов по ЖКУ.

В зависимости от ситуации нотариус может потребовать дополнительные документы.

Ряд информации он запросит самостоятельно в информационной системе нотариата и государственных реестрах. В частности, он запрашивает в Росреестре информацию, были ли стороны сделки лишены дееспособности.

Оформление нотариального договора

Если вы оформляете сделку купли-продажи через нотариуса, нет смысла обращаться к юристу для оформления договора. Заказать его можно прямо в нотариальной конторе. Предварительно расскажите нотариусу все нюансы вашей сделки, чтобы он мог отразить их в договоре.

Учтите, если вы хотите заключить предварительный договор купли-продажи, он должен быть в той же форме, что и основной. А значит, если основной договор должен быть в нотариальной форме, то и предварительный придется заключать через нотариуса. 

Регистрация права собственности

После того, как стороны подписали договор, он должен пройти регистрацию в Росреестре. Это можно сделать это через нотариуса или стороны могут самостоятельно передать документы через МФЦ. 

При подаче договора через нотариуса сокращаются сроки регистрации. Покупателю нужно только оплатить госпошлину в Росреестр. 

Получить выписку из ЕГРН можно будет нотариальной конторе буквально на следующий день. А при самостоятельном обращении это займет 10 -14 дней.

Депозит нотариуса при сделке с недвижимостью

Чаще всего регистрация договора купли-продажи, удостоверенного нотариуса, проходит без проблем. Но бывают ситуации, которые нельзя предусмотреть заранее. Например, внезапный арест недвижимости из-за долгов продавца. 

Чтобы защитить себя в такой ситуации, не стоит передавать деньги за квартиру продавцу заранее. Наиболее безопасным вариантом будет передача денег через депозит нотариуса. 

В этом случае продавец не будет переживать, что покупатель с ним не рассчитается. А покупатель будет уверен в безопасности денег до завершения регистрации сделки.

Подробнее о депозите нотариуса вы можете прочитать в нашей статье.

Какую ответственность несет нотариус?

Деятельность каждого нотариуса застрахована. И за допущенные ошибки он несет имущественную ответственность. 

Например, если при оформлении сделки нотариус не проверит действительность доверенности продавца и владелец квартиры потом оспорит сделку, то покупатель получит со страховой компании компенсацию в размере стоимости квартиры.

Но нужно учитывать, что нотариус не несет ответственность за расчеты между продавцом и покупателем, за исключением случая, когда денежные средства внесены на нотариальный депозит.

Выделение долей: нужен ли нотариус?

Если продавец при покупке квартиры использовал средства материнского капитала, то перед продажей необходимо выделить доли несовершеннолетним детям. Это можно сделать с помощью соглашения о выделении долей.

Оформить соглашение можно в простой письменной форме без участия нотариуса. 

Однако если выделяются доли не только детям, но и супругу, то соглашение оформляется в нотариальной форме. Стоимость такой услуги составляет от 5 500 р.

Затраты на оплату услуг нотариуса и кто их оплачивает?

При обращении в нотариальную контору нужно оплатить 0,5% от стоимости имущества по договору. Но не меньше 300 р. и не более 20 000 р. Стоимость правовых и технических услуг нотариуса составляет от 5 000 р.

Стороны сами решают, кто будет оплачивать нотариальные услуги. Как правило, это делает тот, на кого возложена обязанность по нотариальному удостоверению сделки. Например, при продаже квартиры с долями детей, расходы на нотариуса берут на себя родители. А при оформлении доли квартиры в ипотеку, затраты ложатся на покупателя.

Если вы хотите защитить себя от неожиданностей при оформлении сделки купли-продажи недвижимости и сократить шансы на оспаривание договора, мы всегда готовы прийти на помощь. Просто оставьте заявку на сайте. 

Онлайн запись к нотариусу