Продажа квартиры, находящейся в залоге у банка

Ипотечную квартиру можно продать, но сделка требует более детальной подготовки. Квартира находится в залоге у банка, поэтому покупателю важно понимать, когда снимут обременение, продавцу — как будет погашен долг, банку — как сохраняются его права до полного расчета.

Нотариус помогает выстроить сделку так, чтобы условия были понятны всем участникам: продавцу, покупателю и банку. Проверяются документы на квартиру, согласие банка, полномочия сторон, порядок расчетов, сумма долга, условия снятия залога и регистрация перехода права.

Подробнее о том, как правильно провести продажу квартиры в залоге у банка с участием нотариуса, читайте в нашей статье.

Что означает залог квартиры

Квартира в залоге у банка остается собственностью продавца, но распоряжение ею ограничено ипотекой. Продать такую квартиру можно с согласия залогодержателя, если договором ипотеки не установлен иной порядок (ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»).

Например, продавец хочет продать квартиру, по которой еще выплачивает ипотеку. В ЕГРН указано обременение в пользу банка. Покупатель должен видеть, что сделка согласована с банком и после расчетов залог будет погашен.

Когда требуется участие нотариуса

Нотариальное удостоверение обязательно, если продается доля в праве собственности, если собственник несовершеннолетний или ограниченно дееспособный, а также в других случаях, установленных законом. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению с установленными исключениями (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

При этом, стороны также могут обратиться к нотариусу добровольно. Для заложенной квартиры это удобно, потому что в сделке участвуют не только продавец и покупатель, но и банк.

Например, супруги продают ипотечную квартиру, оформленную в долях. Договор удостоверяет нотариус, а условия расчетов согласуются с банком. В такой ситуации нотариус помогает собрать сделку в один понятный порядок.

Что нужно получить от банка

До сделки нужно согласовать с банком порядок продажи. Банк обычно сообщает остаток долга, срок действия справки, способ погашения, условия снятия обременения и требования к договору.

Для нотариуса имеют значение:

• согласие банка на продажу;
• реквизиты для погашения кредита;
• условия снятия залога;
• требования банка к расчетам;
• срок действия документов банка.

Например, банк выдал справку об остатке долга на конкретную дату. Если сделку перенесли на две недели, сумма могла измениться из-за процентов. Поэтому перед подписанием нужно проверить актуальный остаток задолженности.

Что проверяет нотариус

Нотариус устанавливает личности сторон, проверяет дееспособность, полномочия представителей, документы на квартиру и условия договора. По объекту проверяются сведения из ЕГРН, право собственности продавца, залог, запреты, согласие супруга, разрешение опеки при участии несовершеннолетнего.

Если продавец действует по доверенности, нотариус проверяет, есть ли право продать квартиру, подписать договор, получить деньги, погасить кредит и взаимодействовать с банком.

Например, представитель продавца принес доверенность без полномочия на получение денег и погашение ипотечного долга. Нотариус учтет это при подготовке сделки. Представитель может совершать только те действия, которые указаны в доверенности.

Как прописывают расчеты

В договоре нужно точно указать, какая часть цены идет на погашение долга перед банком, какая сумма передается продавцу и когда покупатель получает квартиру без залога.

Расчеты можно провести через банк, аккредитив, безопасный счет или депозит нотариуса. Если договор оформлен в нотариальной форме, то стоимость депозита для сторон составит всего 3000 р. 

Регистрация перехода права и снятие залога

После удостоверения договора нотариус направляет документы на регистрацию в Росреестр в электронной форме, если стороны не возражают или договором не установлен иной срок (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

Снятие залога зависит от порядка, согласованного с банком. После погашения кредита банк направляет необходимые сведения для прекращения ипотеки. Покупателю важно дождаться регистрации права и снятия обременения в ЕГРН.

Например, покупатель оплатил часть цены в банк для закрытия кредита продавца. После погашения банк передает документы для снятия залога, а Росреестр вносит изменения. Покупатель получает квартиру без обременений.

Какие ошибки мешают сделке

Чаще всего проблемы возникают из-за слабой подготовки расчетов и документов банка.

Нельзя подписывать договор без понимания:

• дал ли банк согласие;
• какая сумма долга актуальна на дату сделки;
• кто и как перечислит деньги банку;
• когда продавец получает остаток цены;
• кто контролирует снятие залога;
• есть ли согласие супруга;
• нет ли запрета регистрационных действий.

Например, стороны договорились устно, что покупатель «сам закроет ипотеку», но в договоре порядок платежей не расписали. При споре будет трудно доказать, кто, когда и какую сумму должен был внести в счет долга. Поэтому расчетный порядок нужно фиксировать в договоре подробно.

Вопросы и ответы

Можно ли продать квартиру до полного погашения ипотеки?

Да, если банк согласовал продажу или договор ипотеки допускает соответствующий порядок. Условия сделки нужно согласовать до подписания договора.

Может ли нотариус сам снять залог?

Нет. Нотариус удостоверяет сделку и направляет документы на регистрацию перехода права. Снятие залога происходит после исполнения условий банка и передачи необходимых сведений в Росреестр. 

Нужно ли согласие супруга?

Да, если квартира относится к общему имуществу супругов и сделка требует такого согласия. Нотариус проверяет основание приобретения квартиры и семейное положение продавца.

Если вам нужно продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, согласовать документы, расчеты, снятие обременения и регистрацию права, получить подробную консультацию можно у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.