Нотариальное удостоверение договора купли-продажи

Купля-продажа квартиры, доли, дома или земельного участка всегда связана с важным решением: продавец передает право собственности, покупатель передает деньги. Ошибка в договоре, доверенности, согласии супруга, данных объекта или расчетах может привести к отказу в регистрации и спору между сторонами.

Нотариальное удостоверение помогает заранее проверить сделку: кто продает имущество, кому оно принадлежит, есть ли ограничения, достаточно ли полномочий у представителя, понимают ли стороны последствия договора и как будет проходить оплата.

Подробнее о том, как проходит нотариальное удостоверение договора купли-продажи и что нужно подготовить до подписания, читайте в нашей статье.

Когда договор купли-продажи удостоверяют у нотариуса

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме одним документом, который подписывают стороны. Такое правило установлено ст. 550 ГК РФ. Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации по ст. 551 ГК РФ.

Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, прямо указанных в законе. Чаще всего это:

• продажа доли в праве общей собственности на недвижимость, кроме предусмотренных законом исключений;
• сделка с недвижимостью несовершеннолетнего собственника;
• сделка с недвижимостью гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
• отдельные сделки, для которых нотариальная форма установлена законом или соглашением сторон.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению с учетом исключений, перечисленных в ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ.

Даже когда закон допускает простую письменную форму, стороны могут обратиться к нотариусу добровольно. Такой вариант выбирают при дорогой квартире, расчетах крупной суммой, продаже по доверенности, семейной сделке или сомнениях в документах.

Что проверяет нотариус перед договором

Нотариус устанавливает личность сторон, проверяет дееспособность, полномочия представителей и волю участников сделки. При удостоверении договора он также разъясняет сторонам смысл и значение проекта сделки.

Проверка включает:

• паспорта продавца и покупателя;
• принадлежность имущества продавцу;
• сведения ЕГРН по объекту;
• доли, ограничения, обременения, запреты;
• основание собственности продавца;
• согласие супруга, если оно требуется;
• доверенность представителя;
• цену и порядок расчетов;
• соответствие договора воле сторон.

Например, продавец действует по доверенности. Нотариус проверяет, дает ли доверенность право продать конкретный объект, подписать договор, подать документы на регистрацию. Если таких полномочий нет, договор в выбранном виде удостоверить нельзя.

Какие документы нужны

Точный список зависит от объекта и участников сделки. Для квартиры, дома, участка или доли набор документов отличается, но базовые сведения нужны всегда.

Обычно подготавливают:

• паспорта сторон;
• документы на недвижимость;
• сведения ЕГРН;
• документ-основание права собственности;
• свидетельство о браке или документы о семейном положении;
• нотариальное согласие супруга;
• доверенность, если действует представитель;
• разрешение органа опеки, если участвует несовершеннолетний или подопечный;
• данные для расчетов;
• проект условий договора, если стороны уже согласовали цену и сроки.

Если продается квартира, купленная в браке, нотариус проверяет согласие супруга. Если продается доля, проверяется состав собственников и соблюдение требований к нотариальной форме.

Как проходит удостоверение договора

Сначала стороны передают документы и согласуют условия: объект, цену, порядок оплаты, срок передачи имущества, распределение расходов. После проверки нотариус готовит договор или изучает проект, который принесли стороны.

Перед подписанием нотариус разъясняет условия договора и проверяет, понимают ли стороны последствия. Продавец должен понимать, что после регистрации право перейдет покупателю. Покупатель должен понимать, когда и за что он платит.

Например, в договоре указано, что деньги переданы до подписания, но продавец говорит, что оплату еще не получил. Такое расхождение нужно устранить до удостоверения договора: изменить порядок расчетов, выбрать банковский способ оплаты или депозит нотариуса.

Расчеты по договору

Порядок оплаты нужно указать прямо в договоре. Деньги могут передаваться через банк, аккредитив, безопасный счет, наличным способом с подтверждением или через публичный депозитный счет нотариуса.

Депозит нотариуса используют, когда стороны хотят связать выплату с регистрацией перехода права. Покупатель вносит деньги, а продавец получает их после наступления условия, указанного в договоре. Например, после внесения записи о праве покупателя в ЕГРН.

Такой порядок помогает сторонам не спорить, кто должен сделать первый шаг: продавец подписать договор или покупатель оплатить объект.

Регистрация права после удостоверения

После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимость, нотариус направляет заявление и документы на государственную регистрацию в электронной форме, если стороны не возражают или договором не установлен иной срок. Это предусмотрено ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате.

После подписания договора документы уходят на регистрацию через нотариуса. После внесения записи в ЕГРН покупатель становится зарегистрированным собственником.

Стоимость нотариального удостоверения

Стоимость зависит от вида сделки, цены договора, обязательной или добровольной нотариальной формы, количества участников, состава документов и регионального тарифа.

У нотариуса оплачивается единый нотариальный тариф. Он включает федеральный и региональный тарифы. Для отдельных договоров федеральный тариф определяется по правилам НК РФ или Основ законодательства РФ о нотариате. Региональный тариф зависит от субъекта РФ и конкретного нотариального действия.

Расчет нужно уточнять до сделки, когда понятны объект, цена, участники и дополнительные действия: согласие супруга, доверенность, депозит, регистрация.

Вопросы и ответы

Обязательно ли удостоверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса?

Обязательная нотариальная форма требуется не для каждой продажи квартиры. Она нужна в случаях, установленных законом: например, при продаже доли, сделках с недвижимостью несовершеннолетних и в других специальных ситуациях.

Можно ли прийти со своим проектом договора?

Да. Нотариус проверит проект, документы сторон и условия сделки. Если текст не соответствует документам или воле сторон, его нужно исправить до подписания.

Проверяет ли нотариус расчеты?

Нотариус проверяет, как расчеты описаны в договоре, и разъясняет последствия выбранного порядка. Если стороны используют депозит нотариуса, выдача денег продавцу проходит по условиям договора.

Кто подает документы в Росреестр?

После нотариального удостоверения договора документы на регистрацию права направляет нотариус в электронной форме, если стороны не возражают или не согласовали иной срок.

Если вам нужно удостоверить договор купли-продажи недвижимости в Москве, проверить документы, согласия, доверенность, порядок расчетов и регистрацию права, получить подробную консультацию можно у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.