Согласие органов опеки при продаже недвижимости несовершеннолетнего

Продажа квартиры, комнаты, дома, участка или доли, принадлежащей ребенку, требует особой подготовки. Родители не могут распорядиться недвижимостью несовершеннолетнего только по своему решению: сначала нужно получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затем оформить сделку у нотариуса.

Подобный вопрос возникает, когда семья продает квартиру с детской долей и покупает другое жилье. Для родителей важно пройти сделку без отказа в регистрации, для ребенка — сохранить имущественные права, для покупателя — получить объект без риска последующего оспаривания.

Нотариус проверяет разрешение опеки, документы на недвижимость, полномочия родителей, возраст ребенка, условия договора и соответствие сделки выданному разрешению. Подробнее о том, когда требуется согласие органов опеки при продаже недвижимости несовершеннолетнего и как проходит оформление, читайте в нашей статье.

Когда требуется разрешение органа опеки

Предварительное разрешение органа опеки нужно, когда продается недвижимость или доля, принадлежащая несовершеннолетнему. Родители управляют имуществом ребенка с учетом правил ст. 37 ГК РФ. В соответствии с ней распоряжение имуществом подопечного совершается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. 

Разрешение требуется при продаже:

• квартиры;
• комнаты;
• жилого дома;
• земельного участка;
• долей в вышеуказанном недвижимом имуществе.

Например, семья продает квартиру, где ребенку принадлежит 1/3 доли, и покупает другое жилье. До сделки родители обращаются в орган опеки и получают разрешение с условиями продажи и покупки. Но опека дала согласие на сделку, только если деньги за долю ребенка будут переведены на его счет.

Важно! Нотариус будет проверять сделку именно по условиям, указанным в разрешении.

Почему одной воли родителей недостаточно

Родители представляют интересы ребенка, но распоряжение его недвижимостью затрагивает имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому нотариус проверяет не только согласие родителей, но и разрешение органа опеки.

Возраст ребенка влияет на порядок подписания. За ребенка до 14 лет действуют родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетний от 14 до 18 лет участвует в сделке сам с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя.

Например, ребенку 16 лет, на сделке он подписывает договор сам, родители дают согласие, а нотариус проверяет разрешение опеки. 

Как получить разрешение опеки

Родители обращаются в орган опеки по месту жительства ребенка или по правилам, установленным в конкретном регионе. В заявлении указывают, какое имущество продается, какое имущество ребенок получит взамен или как будут защищены его имущественные права.

Обычно орган опеки запрашивает:

• паспорта родителей;
• свидетельство о рождении ребенка;
• паспорт ребенка, если он уже получен;
• документы на продаваемую недвижимость;
• сведения о приобретаемом жилье;
• проект договора или основные условия сделки;
• выписки ЕГРН;
• документы о стоимости объектов;
• согласие второго родителя, если требуется по ситуации.

Например, родители продают долю ребенка в старой квартире и покупают ребенку долю в новой квартире большей площади. В опеку передают документы по обоим объектам. 

Учтите! Разрешение выдается под конкретную сделку, поэтому условия нужно продумать до обращения к нотариусу.

Что проверяет нотариус перед продажей

Сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению (ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ).

Перед удостоверением договора нотариус проверяет:

• кто является собственником недвижимости;
• какая доля принадлежит ребенку;
• возраст ребенка;
• документы родителей или опекуна;
• разрешение органа опеки;
• совпадают ли условия договора с разрешением;
• документы на объект;
• сведения из ЕГРН;
• полномочия представителя несовершеннолетнего.

Например, разрешение опеки выдано на продажу доли ребенка при условии покупки другой квартиры с выделением ребенку 1/2 доли. Родители приносят проект договора, где ребенку выделяют меньшую долю. Нотариус не удостоверит договор в таком виде. В этой ситуации условия сделки нужно привести в соответствие с разрешением опеки.

Какие условия в разрешении особенно важны

Орган опеки часто указывает конкретные условия: какой объект продается, что получает ребенок, в какой срок нужно приобрести другое жилье, какую долю оформить на ребенка, куда перечислить деньги, если покупка происходит позже.

Нотариус проверяет именно эти условия. Если разрешение выдано на одну квартиру, а родители решили купить другую, потребуется новое обращение в орган опеки. Если разрешение требует зачислить деньги на счет ребенка, договор и расчеты должны учитывать это условие.

Например, опека разрешила продажу комнаты ребенка с перечислением денег на его счет. Родители хотят получить деньги наличными и потратить их на ремонт. Такой порядок не соответствует разрешению. Поэтому расчеты нужно выстраивать так, как указано в разрешении органа опеки.

Что происходит после удостоверения договора

После подписания нотариус удостоверяет договор и направляет документы на государственную регистрацию в Росреестр в электронной форме, если стороны не возражают или договором не установлен иной срок (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

После регистрации покупатель становится собственником приобретенной недвижимости, а ребенок получает имущество, долю или денежные средства в порядке, указанном в разрешении органа опеки и договоре.

Вопросы и ответы

Можно ли продать долю ребенка без разрешения опеки?

Нет. При продаже недвижимости несовершеннолетнего требуется предварительное разрешение органа опеки. Нотариус проверит его до удостоверения договора.

Если ребенок просто зарегистрирован в квартире, нужно ли разрешение опеки?

Нет. Разрешение требуется при распоряжении имуществом ребенка. Если ребенок не собственник, ситуация оценивается по документам и условиям сделки. Нотариус проверяет, кому принадлежит объект и какие права ребенка затрагиваются.

Можно ли сначала подписать договор, потом получить разрешение?

Нет. Разрешение органа опеки получают до нотариального удостоверения сделки. Без него нотариус не удостоверит договор продажи имущества ребенка.

Нужно ли присутствие ребенка у нотариуса?

Ребенок до 14 лет договор не подписывает, за него действуют законные представители. Его присутствие на сделке не требуется. Несовершеннолетний от 14 до 18 лет участвует в сделке сам. Поэтому его участие обязательно.

Если вам нужно продать недвижимость или долю недвижимости, принадлежащие несовершеннолетнему, и оформить сделку у нотариуса, получить подробную консультацию можно у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.