Признаки мошенничества при купле-продаже квартир: разбор от нотариуса

Покупка квартиры редко вызывает спокойствие. Суммы большие, документы сложные, продавец может действовать через представителя, квартира могла быть получена по наследству, куплена в браке или продаваться срочно. Внешне сделка выглядит обычной, но отдельные детали показывают: документы, полномочия или поведение сторон нужно проверить особенно внимательно.

Нотариус оценивает сделку в рамках своих полномочий: устанавливает личность сторон, проверяет дееспособность, волю, полномочия представителей, документы на квартиру и законность условий договора. При удостоверении сделок такая проверка прямо предусмотрена ст. 42 и 43 Основ законодательства РФ о нотариате.

Подробнее о признаках мошенничества при купле-продаже квартир, которые может выявить нотариус, читайте в нашей статье.

Подозрительная доверенность

Один из частых рисков — продажа квартиры по доверенности. Само по себе участие представителя законно, но нотариус проверяет, есть ли у него нужные полномочия.

Тревожные признаки:

• доверенность не дает права продать именно эту квартиру;
• срок доверенности истек;
• доверенность оформлена давно, а собственник не выходит на связь;
• представитель торопит сделку и избегает контакта с продавцом;
• данные доверителя, представителя или объекта расходятся с документами.

Например, представитель приносит доверенность на оформление документов, но в ней нет права подписать договор купли-продажи. Или доверенность на продажу квартиры, а точные данные квартиры не указаны. Нотариус не удостоверит сделку с такими полномочиями.

Собственник не понимает условия сделки

При личном участии продавца нотариус беседует с ним и проверяет волю. Важно, чтобы человек понимал, что продает квартиру, за какую цену, кому, когда получит деньги.

Сомнения возникают, если продавец:

• отвечает невпопад;
• путает цену или адрес квартиры;
• считает, что подписывает другой документ;
• не может объяснить, почему продает жилье;
• ждет подсказок от сопровождающего;
• выглядит подавленным или напуганным;
• находится в нетрезвом состоянии;
• может находиться под действием препаратов.

Например, пожилой продавец говорит, что «временно переоформляет квартиру», хотя в договоре указана продажа. В такой ситуации нотариус выясняет действительную волю и последствия сделки. Если понимания нет, оформление не состоится.

Давление со стороны сопровождающих

Иногда риск виден не в документах, а в поведении участников. Продавца привозят родственники или посторонние люди, отвечают за него, не дают говорить, торопят с подписанием, объясняют условия вместо собственника.

Нотариус вправе поговорить с участником сделки отдельно. Это помогает проверить, что решение принято самим человеком. Если продавец не может свободно выразить волю, сделка вызывает обоснованные сомнения.

Расхождения в документах на квартиру

Перед сделкой нотариус проверяет документы на недвижимость и сведения ЕГРН. Для удостоверения договора в отношении имущества, права на которое подлежат регистрации, нужны документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемое имущество. 

Тревожные признаки:

• продавец указан в договоре, но в ЕГРН собственник другой;
• адрес, площадь или кадастровый номер расходятся;
• есть запрет регистрационных действий;
• обнаружены арест, ипотека или иное обременение;
• документы-основания вызывают вопросы;
• квартира продается сразу после судебного процесса.

Например, продавец показывает старые документы, но в ЕГРН присутствует запрет на регистрационные действия. Сделку нельзя готовить как обычную: сначала нужно разобраться с ограничением.

Нет нужного согласия супруга

Если квартира куплена в браке и относится к общему имуществу супругов, для сделки требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Отсутствие такого согласия создает риск последующего спора.

Подозрение возникает, когда продавец утверждает, что «супруг в курсе», но документ не предоставляет. Устное согласие не заменяет нотариальный документ. Нотариус проверяет семейное положение и основание приобретения квартиры.

Непонятные расчеты

Сделка выглядит рискованной, если деньги передаются без ясного порядка. Особенно опасны формулировки, где в договоре указано, что расчет произведен, хотя продавец говорит обратное.

Нотариус обращает внимание на:

• заниженную цену без объяснения;
• оплату наличными без подтверждений;
• разные версии сторон о сроке оплаты;
• требование перечислить деньги третьему лицу;
• отсутствие условия о расчете;
• давление на продавца с просьбой подписать договор до получения денег.

Для снижения риска стороны могут использовать депозит нотариуса или аккредитив в банке. Тогда покупатель вносит деньги на счет, а продавец получает их при наступлении условий, указанных в договоре.

Когда нотариус остановит сделку

Если нотариальное действие противоречит закону, документы не подтверждают полномочия или есть другие основания, нотариус отказывает в совершении действия. По просьбе лица причины отказа излагаются письменно, с разъяснением порядка обжалования. Это предусмотрено ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате.

Оформление останавливается, если:

• сторона не понимает последствия договора;
• представитель не имеет полномочий;
• отсутствует обязательное согласие;
• документы противоречат друг другу;
• сделка нарушает закон;
• личность участника не подтверждена;
• воля стороны вызывает серьезные сомнения.

Вопросы и ответы

Проверяет ли нотариус, является ли сделка мошенничеством?

Нотариус не квалифицирует действия как преступление. Он выявляет юридические препятствия и тревожные признаки в рамках нотариальной проверки: документы, полномочия, волю, дееспособность, согласия и условия договора.

Может ли нотариус проверить доверенность продавца?

Да. Нотариус проверяет саму доверенность, срок, данные представителя и объем полномочий. Если полномочий на продажу квартиры или получение денег нет, сделку в таком виде не удостоверят.

Что делать, если продавец торопит подписать договор?

Нужно проверить документы до подписания и передачи денег. Срочность не отменяет проверку личности, права собственности, согласий, доверенности, обременений и порядка расчетов.

Если вы хотите купить или продать квартиру в Москве, но опасаетесь стать жертвой мошенников, стоит оформить договор купли-продажи через нотариуса. Получить подробную консультацию можно у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.