О минусах продажи квартиры близким родственникам

Продажа квартиры сыну, дочери, родителю, супругу, брату или сестре часто кажется самым спокойным вариантом: люди знают друг друга, доверяют, готовы договориться без лишних проверок. Но именно близкие отношения нередко создают главные риски. Стороны устно обсуждают цену, деньги передают частями, документы подписывают быстро, а последствия всплывают позже.

Купля-продажа между родственниками остается полноценной сделкой с недвижимостью. Договор должен быть письменным, содержать точное описание квартиры и цену. Цена относится к существенным условиям договора продажи недвижимости: без согласованной цены договор считается незаключенным.

Подробнее о том, чем может быть неудобна и рискованна продажа квартиры близкому родственнику, читайте в нашей статье.

Риск спора о реальности сделки

Главный минус семейной продажи — подозрение, что деньги фактически не передавались. Если квартира продается родственнику за символическую цену, а расчет документально не подтвержден, другие члены семьи, наследники или кредиторы могут оспаривать сделку.

Например, мать продает квартиру сыну, но деньги на счет не поступают, расписок нет, порядок расчетов в договоре описан общими словами. После смерти матери другой наследник может заявить, что продажа прикрывала дарение или была совершена только для вывода квартиры из наследственной массы.

Поэтому при продаже родственнику нужно фиксировать цену, способ оплаты, дату расчета и подтверждающие документы. Расчеты через банк или депозит нотариуса снижают риск спора о том, была ли оплата.

Налоговый вычет может быть недоступен

Покупатель квартиры обычно рассчитывает на имущественный налоговый вычет. При покупке жилья у взаимозависимого лица такое право ограничено. ФНС указывает: имущественный вычет при покупке жилья не предоставляется, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами; к таким лицам относятся, в частности, супруги, родители, дети, братья и сестры.

Это важный минус для покупателя. Например, дочь покупает квартиру у отца и рассчитывает вернуть НДФЛ через вычет. При такой родственной сделке налоговая может отказать в вычете из-за взаимозависимости сторон.

Нотариус не рассчитывает налоговую выгоду сторон, но при подготовке сделки можно заранее понять, что продажа родственнику имеет финансовые последствия за пределами самого договора.

Риск претензий супруга

Если квартира относится к совместно нажитому имуществу, для сделки требуется нотариальное согласие второго супруга. Это правило следует из ст. 35 СК РФ. Отсутствие согласия может привести к спору о действительности сделки.

При продаже родственнику этот риск особенно заметен. Например, муж продает квартиру своей матери, хотя квартира куплена в браке. Жена о сделке не знала и согласия не давала. После регистрации права она может оспаривать сделку как совершенную без необходимого согласия.

Нотариус проверяет семейное положение, документы на квартиру и наличие согласия, когда оно требуется.

Сделка может повлиять на наследственные ожидания

Продажа квартиры родственнику меняет состав будущего наследства. Квартира выходит из имущества продавца, а другие наследники после его смерти уже не смогут делить этот объект как наследственный.

Именно поэтому семейные продажи часто вызывают конфликты. Один ребенок покупает квартиру у родителя, другие считают, что имущество «переписали» в обход семьи. Если цена занижена, расчет не доказан, продавец был пожилым или зависимым от покупателя, спор становится еще вероятнее.

Нотариальная форма помогает показать, что стороны лично участвовали в сделке, понимали ее смысл и подписали договор добровольно. При удостоверении сделки нотариус проверяет дееспособность граждан, волеизъявление заявителей и полномочия представителей.

Когда нотариус особенно нужен

Нотариальное удостоверение обязательно не для каждой продажи квартиры. Но к нотариусу нужно обратиться, если продается доля в праве, квартира принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину, либо стороны хотят дополнительно проверить документы и порядок расчетов.

При нотариальном удостоверении договора нотариус проверяет принадлежность недвижимости продавцу, ограничения, обременения и обстоятельства, которые препятствуют сделке. После удостоверения договора нотариус направляет документы на регистрацию права в Росреестр в электронной форме, если стороны не возражают.

Это особенно важно при семейных сделках, где стороны часто пропускают детали из-за доверия.

Вопросы и ответы

Можно ли продать квартиру близкому родственнику?

Да, закон не запрещает продажу квартиры близкому родственнику. Сделка оформляется как обычная купля-продажа недвижимости: с договором, ценой, расчетами и регистрацией перехода права.

Можно ли указать цену ниже рыночной?

Стороны сами определяют цену. Но заниженная цена повышает риск вопросов со стороны родственников, кредиторов или налоговых органов. Расчет нужно подтвердить документами.

Можно ли заменить продажу дарением?

Выбор зависит от цели сторон. Дарение подходит, когда деньги не передаются. Если стороны указывают куплю-продажу, нужно подтвердить реальный расчет.

Обязательно ли идти к нотариусу?

Обязательно — в случаях, прямо предусмотренных законом, например при продаже доли. В остальных случаях стороны могут выбрать нотариальное удостоверение добровольно, чтобы проверить документы, волю сторон и порядок расчетов.

Если вам нужно продать квартиру близкому родственнику, проверить документы, согласие супруга, порядок расчетов и риски семейной сделки, получить подробную консультацию можно у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.