Как нотариус предотвращает сомнительную сделку с недвижимостью

Сделка с недвижимостью почти всегда связана с высокой ценой ошибки. 

Покупатель хочет быть уверен, что приобретает объект у надлежащего собственника. 

Продавцу важно получить деньги в согласованном порядке. 

Родственники, супруги, представители, участники долевой собственности и наследники могут иметь свои права или ограничения, которые нужно учитывать до подписания договора.

Нотариус помогает заранее проверить обстоятельства, которые для сторон могут быть неочевидны: личность участников, полномочия представителей, волю сторон, документы на объект, согласия и ограничения. 

Именно поэтому к нотариусу стоит обращаться до подписания документов и передачи денег. На этом этапе еще можно спокойно проверить условия, уточнить состав документов и не входить в сделку, если появились вопросы.

О том, как нотариус предотвращает сомнительную сделку с недвижимостью, читайте в нашей статье.

Что проверяется перед сделкой с недвижимостью

Перед удостоверением договора проверяется не один документ, а вся ситуация вокруг сделки. Для квартиры, дома, земельного участка или доли в праве важны разные обстоятельства: 

• кто собственник;
• как возникло право;
• есть ли ограничения;
• кто подписывает договор;
• требуется ли согласие супруга или органа опеки;
• есть ли представитель по доверенности.

Обычно проверка включает:

• личность участников сделки;
• дееспособность граждан и правоспособность организаций;
• полномочия представителей;
• принадлежность недвижимости продавцу;
• документы, на основании которых возникло право собственности;
• наличие обременений и ограничений;
• семейное положение сторон, если оно влияет на сделку;
• согласия, разрешения и иные документы, когда они требуются;
• соответствие условий договора действительным намерениям сторон.

Такая проверка особенно важна при продаже долей, сделках с пожилыми людьми, участии представителей, унаследованной недвижимости, расчетах между родственниками, отчуждении имущества супругов, продаже объекта после недавнего оформления прав.

Беседа с нотариусом: зачем она нужна

Беседа перед сделкой помогает понять, действительно ли стороны осознают смысл договора и его последствия. Нотариус задает вопросы, уточняет условия, объясняет значение договора, проверяет, совпадает ли текст документа с тем, чего стороны хотят достичь.

Например, продавец говорит, что хочет временно передать квартиру родственнику, а в проекте договора указана купля-продажа. Или пожилой собственник считает, что сохранит за собой право жить в квартире, хотя правовая конструкция договора этого не позволяет. В таких ситуациях беседа помогает выявить расхождения до удостоверения сделки.

Во время беседы могут уточняться:

• понимают ли стороны, какой договор подписывают;
• знают ли они цену, порядок расчетов и сроки передачи объекта;
• есть ли давление со стороны родственников, покупателей или представителей;
• не вводят ли участника сделки в заблуждение;
• соответствует ли договор реальной договоренности.

Если у специалиста возникают сомнения в свободной воле стороны или понимании последствий, оформление может быть отложено до выяснения обстоятельств.

Проверка личности и полномочий

Перед сделкой устанавливается личность каждого участника. 

Для гражданина это обычно паспорт. 

Для представителя дополнительно проверяется доверенность и объем полномочий. 

Если сделка совершается от имени организации, оцениваются полномочия руководителя или представителя.

Это особенно важно, когда недвижимость продает представитель. В доверенности должно быть указано, какие действия он вправе совершать: продать объект, подписать договор, получить деньги, подать документы, действовать по конкретному адресу или по определенному имуществу.

Сомнения могут возникнуть, если:

• доверенность содержит слишком общие или противоречивые полномочия;
• документ не позволяет подписать именно такую сделку;
• срок доверенности истек;
• представитель действует в условиях, которые не совпадают с волей собственника;
• данные в документах расходятся;
• собственник не участвует в переговорах и не выходит на связь.

В таких случаях нотариус может приостановить подготовку договора и проверить ситуацию.

Проверка воли сторон

Одна из ключевых задач нотариального удостоверения — убедиться, что стороны понимают смысл сделки и действуют добровольно. 

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон.

Проверка воли имеет значение не только для пожилых людей или сложных семейных ситуаций. 

Вопросы могут возникнуть и при обычной продаже квартиры, если цена заметно отличается от рыночной, расчеты описаны неясно, одна сторона торопит другую, участник плохо понимает условия или не может объяснить, почему подписывает именно такой договор.

Иногда сам проект договора содержит риски для сторон. Например, в нем указано, что деньги переданы до подписания, хотя продавец их не получал. 

Или покупатель считает, что оплачивает объект после регистрации, а текст договора подтверждает полный расчет заранее. 

Такие несоответствия нужно устранять до удостоверения.

Проверка документов на недвижимость

Документы на недвижимость показывают, кому принадлежит объект, на каком основании возникло право и есть ли ограничения для распоряжения имуществом. Для разных объектов набор документов может отличаться.

Чаще всего для проверки понадобятся:

• договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации или иной правоустанавливающий документ;
• свидетельство о праве на наследство, если объект получен по наследству;
• документы о браке или его расторжении;
• нотариальное согласие супруга, когда оно требуется;
• документы по долям и участникам долевой собственности;
• разрешения органов опеки, если затрагиваются права несовершеннолетних.

При проверке специалист обращает внимание на адрес, кадастровый номер, площадь, вид права, доли, ограничения, аресты, запреты регистрационных действий, сведения о правообладателе. Если документы расходятся между собой, сделка будет приостановлена: сначала нужно понять причину расхождений.

Когда нотариус может остановить сделку

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если оно противоречит закону, если сделка не соответствует требованиям закона, если обратился недееспособный гражданин или представитель без необходимых полномочий. Закон также предусматривает письменное изложение причин отказа по просьбе лица, которому отказано.

На практике оформление может быть остановлено или отложено, если:

• отсутствует обязательное согласие;
• документы вызывают сомнения;
• представитель не имеет нужных полномочий;
• сторона не понимает последствий сделки;
• есть признаки давления;
• условия договора противоречат закону;
• объект нельзя отчуждать из-за ограничения или запрета;
• стороны по-разному понимают цену, расчеты или сроки передачи имущества.

Такое решение защищает участников оборота от сделки, которая в дальнейшем может стать источником серьезного конфликта.

Как нотариус помогает безопасно провести расчеты

При сделках с недвижимостью вопрос денег часто вызывает больше всего тревоги. 

Покупатель не хочет платить до перехода права, продавец не хочет подписывать договор без уверенности в оплате. Один из вариантов — расчеты через депозит нотариуса.

Деньги могут быть внесены на депозитный счет нотариуса и выданы продавцу при наступлении условий, предусмотренных соглашением сторон.

Такой способ помогает сторонам согласовать понятный порядок: 

• когда покупатель вносит деньги, 
• при каком условии продавец их получает, 
• что происходит при отказе в регистрации или ином предусмотренном событии. 

Конкретные условия расчетов нужно заранее прописывать в договоре и обсуждать до подписания.

Подача документов на регистрацию

После удостоверения договора, по которому возникает право на недвижимость, документы по заявлению сторон направляются на государственную регистрацию в электронной форме. 

Для сторон это удобно: после подписания договора документы передаются в Росреестр без отдельного самостоятельного обращения. 

При этом важно, чтобы все данные в договоре и приложенных документах были проверены заранее. Ошибка в описании объекта, данных сторон или составе приложений может затянуть регистрацию.

Примеры ситуаций, где нотариальная проверка особенно важна

1. Продажа квартиры по доверенности. Собственник находится в другом городе, договор подписывает представитель. Нотариальная проверка помогает понять, дает ли доверенность право продать именно этот объект и получить деньги.
2. Сделка с долей в квартире. При отчуждении доли важно учитывать права других участников, состав собственников, порядок уведомлений и форму договора. Ошибка в этих вопросах может помешать регистрации.
3. Продажа унаследованной недвижимости. Объект недавно перешел продавцу по наследству. Нужно проверить свидетельство о праве на наследство, данные ЕГРН, состав собственников и возможные ограничения.
4. Сделка с пожилым собственником. Важно убедиться, что человек понимает последствия продажи, цену, порядок расчетов и дальнейшую судьбу жилья. Беседа помогает выявить сомнения до подписания.
5. Покупка квартиры у супругов или бывших супругов. Нужно проверить, относится ли имущество к совместно нажитому, требуется ли согласие, как оформлены права и кто вправе распоряжаться объектом.

Вопросы и ответы

Может ли нотариус проверить, есть ли запрет на регистрационные действия?

Да, при подготовке сделки проверяются сведения, которые имеют значение для распоряжения недвижимостью. Если выявлен запрет, арест, ипотека или иное ограничение, это влияет на возможность удостоверения договора и дальнейшей регистрации.

Можно ли прийти к нотариусу с уже готовым проектом договора?

Да, стороны могут представить свой проект. Нотариус изучит его, разъяснит смысл условий и проверит, соответствует ли текст действительным намерениям сторон и требованиям закона. Как правило проект корректируется до подписания, под требования установленные регламентом для совершения нотариальных действий.

Нужно ли присутствие обеих сторон на сделке?

Как правило, при удостоверении договора участвуют стороны сделки или их представители с надлежащими полномочиями. Если кто-то действует по доверенности, ее содержание должно позволять совершить нужное действие. В отдельных случаях возможно удостоверение сделки с участием двух и более нотариусов.

Может ли нотариус проверить, получил ли продавец деньги?

Порядок расчетов зависит от условий договора и выбранного способа оплаты. Если стороны используют депозит нотариуса, выдача денежных средств происходит по согласованным условиям. При иных способах расчетов важно заранее прописать в договоре, когда и как подтверждается оплата.

Что делать, если одна сторона торопит подписать договор?

Лучше сначала проверить документы и обсудить условия со нотариусом. Сделка с недвижимостью требует внимательного отношения к личности сторон, полномочиям, объекту и расчетам. Срочность сама по себе не заменяет проверку юридически значимых обстоятельств.

Если вам нужно проверить сделку с недвижимостью в Москве, подготовить документы и понять, какие условия лучше обсудить до подписания договора, получить подробную консультацию можно у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.