Зачем нужен предварительный договор и как он помогает перед сделкой

Предварительный договор нужен в тех случаях, когда стороны уже договорились о сделке, но выйти на основной договор сразу не получается. 

Такое бывает, когда продавец еще собирает документы, ждет согласие органа опеки, снимает обременение, готовит объект к передаче, а покупатель оформляет ипотеку, продает свою квартиру или согласует расчеты. 

Сам по себе предварительный договор не передает право собственности. Он закрепляет обязанность сторон позже заключить основной договор на заранее согласованных условиях.

Для многих это удобный способ спокойно зафиксировать договоренность и не держать важные условия “на словах”. 

В документ обычно включают описание объекта, цену или порядок ее определения, срок подписания основной сделки, порядок расчетов и другие условия, которые для сторон принципиальны. 

Если срок заключения основного договора не указан, по общему правилу он считается равным одному году.

Подробнее о том, когда нужно заключить предварительный договор у нотариуса и как это сделать, читайте в нашей статье.

Когда предварительный договор особенно полезен

Чаще всего такой договор используют в сделках с недвижимостью в следующих случаях:

1. Покупатель нашел подходящую квартиру или дачу, готов ее купить и хочет зафиксировать условия, пока идет одобрение ипотеки. 
2. Продавцу нужно время, чтобы собрать недостающие документы, снять арест, получить согласие опеки или решить вопрос с выпиской жильцов. 
3. Сделка сложнее обычной. Например, при продаже доли в квартире, где нужно заранее определить порядок расчетов, срок подписания основного договора и другие существенные условия. 

Что дает сторонам такой договор

Для покупателя предварительный договор важен тем, что продавец письменно подтверждает готовность заключить сделку именно с ним и именно на тех условиях, которые уже согласованы. 

Для продавца это тоже рабочий инструмент: он понимает, что покупатель не исчезнет после устной договоренности и что сроки, цена и порядок выхода на сделку уже зафиксированы.

Еще один практический плюс в том, что такой договор помогает заранее разложить по шагам всю подготовку к основной сделке:

• кто получает документы;
• кто устраняет обременения;
• когда готовится расчет;
• когда подписывается основной договор. 

Если стороны хотят дополнительно подкрепить договоренность деньгами, в предварительном договоре могут предусмотреть обеспечительный платеж или задаток.

Почему к нотариусу часто обращаются именно на этом этапе

Нотариус помогает собрать предварительный договор так, чтобы он действительно работал под будущую сделку. Это особенно важно для недвижимости, где значение имеют состав объекта, цена, сроки, порядок расчетов, наличие долей, арестов, залогов и других ограничений. 

Нотариус, удостоверяющий предварительный договор, помогает сторонам выстроить документ под конкретную ситуацию.

Есть и еще один важный момент. Если основной договор по закону должен быть нотариальным, предварительный договор тоже должен быть заключен в той же форме. Иначе он будет ничтожным. Это особенно актуально для сделок, где основная нотариальная форма обязательна.

А именно:

• сделки с долями в праве собственности на недвижимость;
• продажа недвижимости несовершеннолетних;
• продажа недвижимости недееспособных.

В части сделок стороны вообще могут обойтись без предварительного договора, если уже готовы к основной сделке и сразу вместе работают с нотариусом по документам. 

Например, при совместном обращении продавца и покупателя за сведениями из ЕГРН предварительный договор может и не понадобиться. 

Поэтому вопрос о его необходимости всегда лучше решать применительно к конкретной ситуации, а не по шаблону.

Что важно включить в предварительный договор

Хороший предварительный договор не должен быть расплывчатым. В нем важно закрепить предмет будущей сделки и те условия, без которых стороны не смогут спокойно выйти на основной договор. 

Для недвижимости обычно заранее прописывают данные сторон, описание объекта, стоимость, порядок расчетов, срок подписания основной сделки и иные условия, которые стороны считают существенными.

Также можно включить условие про аванс или задаток. И можно установить штрафные санкции, если одна из сторон откажется от заключения договора или будет устранятся от заключения основного договора в оговоренный срок. 

Чем предварительный договор не является

Предварительный договор не заменяет основной. По нему не происходит передача квартиры, дачи или другого объекта, и право собственности по нему не переходит. 

Для недвижимости переход права возникает уже по основной сделке и после государственной регистрации. 

Поэтому предварительный договор важен как этап подготовки и фиксации условий, но не как замена самой сделке.

Это важный момент для покупателя. Если человек подписал предварительный договор, это еще не означает, что объект уже “за ним”. Зато у него появляется право требовать заключения основного договора на тех условиях, которые уже были согласованы. 

Если одна из сторон уклоняется от подписания основной сделки, другая может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора. 

На это отводится шесть месяцев с момента нарушения обязанности заключить основной договор.

Частые вопросы

Предварительный договор обязателен?

Нет. Это не обязательный этап каждой сделки. Если стороны готовы сразу выходить на основной договор, они могут это сделать. Предварительный договор нужен тогда, когда между договоренностью и самой сделкой есть временной промежуток и его нужно заполнить понятными правилами.

Можно ли подписать его без нотариуса?

Можно, если для основного договора нотариальная форма не установлена законом и стороны не выбрали ее сами. Но если основной договор должен быть нотариальным, предварительный тоже оформляют у нотариуса.

Можно ли сразу передать деньги?

Стороны могут предусмотреть в предварительном договоре обеспечительный платеж или задаток. Но размер, назначение и последствия такого платежа лучше собирать внимательно, потому что именно здесь потом возникает много споров.

Что будет, если срок подписания основной сделки не указали?

По общему правилу основной договор в таком случае должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора.

Предварительный договор нужен для того, чтобы важная сделка не оставалась на уровне устной договоренности. Он помогает заранее зафиксировать условия, распределить подготовительные шаги и спокойно подойти к подписанию основного договора. Если вам нужно оформить предварительный договор в Москве и вы хотите сразу собрать его под вашу ситуацию, получить подробные разъяснения можно у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.