Покупка земли через нотариуса: особенности сделки, документы, популярные вопросы

Покупка земельного участка кажется понятной сделкой только на первый взгляд: есть продавец, покупатель, цена и участок на карте. На практике важны детали: стоит ли участок на кадастровом учете, кто собственник, есть ли доли, обременения, ограничения использования, постройки, супруг продавца, представитель по доверенности или несовершеннолетний собственник.

Ошибка в таких вопросах может привести к отказу в регистрации, спору о границах, претензиям других собственников или проблемам с дальнейшим использованием земли. Особенно внимательно нужно проверять участки под строительство дома, садовые участки, доли в праве, землю с постройками и участки, которые продавец недавно получил по наследству или по договору.

Нотариус помогает проверить юридическую сторону сделки: личность и полномочия сторон, документы на участок, право продавца, условия договора, порядок расчетов и дальнейшую регистрацию права покупателя. Подробнее о том, как проходит покупка земли через нотариуса и что нужно проверить до подписания договора, читайте в нашей статье.

Когда покупку земли оформляют у нотариуса

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме одним документом, который подписывают стороны. Такое правило установлено для продажи недвижимости статьей 550 ГК РФ. При этом в ряде случаев сделка требует нотариального удостоверения. 

Нотариальная форма обязательна, если продается доля в праве общей собственности на земельный участок, кроме исключений, прямо указанных в законе. Например, обязательное удостоверение не применяется при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также при отдельных сделках с земельными долями из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется специальным законом. Эти правила закреплены в ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ. 

Нотариальное удостоверение также требуется при сделках по распоряжению недвижимостью на условиях опеки, а также при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ).

Даже когда закон допускает простую письменную форму, стороны могут обратиться к нотариусу добровольно. Такой вариант выбирают, когда участок дорогой, документы сложные, продавец действует по доверенности, покупатель хочет проверить риски или стороны хотят провести расчеты через нотариальный депозит.

Что нотариус проверяет перед сделкой

Перед удостоверением договора нотариус устанавливает личность сторон по паспорту. При совершении нотариального действия также используются государственные информационные ресурсы и технические средства проверки документов. 

При удостоверении сделки нотариус проверяет дееспособность граждан, правоспособность юридических лиц, наличие волеизъявления заявителей и полномочия представителей. Если действует представитель, проверяется доверенность и объем полномочий. 

По земельному участку проверяются:

• собственник по выписке из ЕГРН;
• кадастровый номер;
• адрес или описание местоположения;
• площадь;
• категория земель;
• вид разрешенного использования;
• обременения и ограничения;
• аресты и запреты регистрационных действий;
• документы, на основании которых продавец получил участок;
• наличие построек, если они есть на земле;
• согласие супруга, если участок относится к совместно нажитому имуществу.

Например, продавец показывает старое свидетельство на землю, а в ЕГРН указаны иные сведения. В такой ситуации договор готовится с учетом актуальных сведений реестра. Покупателю нужно понимать, какие изменения или ограничения перейдут вместе с участком и как они влияют на использование земли.

Почему важен кадастровый учет и описание участка

Купить можно только земельный участок, который состоит на государственном кадастровом учете. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях участка и ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть данные, которые позволяют точно определить объект. При отсутствии таких данных условие о передаваемой недвижимости считается несогласованным, а договор — незаключенным. 

Поэтому в договоре указывают:

• кадастровый номер;
• площадь;
• адрес или местоположение;
• категорию земель;
• вид разрешенного использования и иные сведения, которые индивидуализируют участок.

Если покупатель приобретает землю под строительство дома, вид разрешенного использования имеет большое значение. Участок для садоводства, ИЖС, личного подсобного хозяйства или сельскохозяйственного использования дает разные возможности. Нотариус проверяет сведения по документам и реестрам, а вопросы фактических границ, выноса точек на местность и межевания решаются с участием кадастрового инженера.

Участок с домом или другими постройками

При покупке земли нужно проверить, есть ли на участке дом, баня, гараж, хозяйственная постройка или объект незавершенного строительства. Если постройка зарегистрирована, ее правовой режим влияет на договор.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

Если продавец продает участок, на котором стоит зарегистрированный дом, нужно проверить, кто собственник дома и как объект будет отражен в договоре. Если дом принадлежит тому же продавцу, стороны оформляют переход прав и на землю, и на строение. Если постройка принадлежит другому лицу или данные ЕГРН расходятся с фактической ситуацией, сделку нужно готовить только после проверки документов.

Например, покупатель хочет купить садовый участок, а на нем стоит зарегистрированный дом. В договоре нужно корректно описать оба объекта: земельный участок и дом. Если оформить только землю, покупатель может столкнуться с вопросами по правам на здание.

Согласие супруга и семейные вопросы

Если земельный участок приобретался продавцом в браке и относится к общему имуществу супругов, для сделки может потребоваться нотариальное согласие второго супруга. Ст. 35 СК РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию; для сделки, которая требует нотариального удостоверения или государственной регистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. 

Если участок был получен продавцом по наследству, в дар или принадлежал ему до брака, режим имущества проверяется отдельно. Нотариусу нужны документы, которые показывают основание приобретения участка и семейное положение продавца.

Например, участок оформлен на мужа, но куплен во время брака. Для сделки потребуется проверить вопрос согласия супруги. Если стороны проигнорируют этот вопрос, после сделки может возникнуть спор о распоряжении общим имуществом.

Какие документы подготовить

Для покупки земли через нотариуса документы готовят обе стороны. Точный список зависит от объекта, состава собственников, семейного положения и способа расчетов.

Обычно продавцу нужны:

• паспорт;
• выписка из ЕГРН или сведения об участке;
• документ-основание права собственности;
• кадастровый номер участка;
• согласие супруга, если оно требуется;
• брачный договор или соглашение о разделе имущества, если они есть;
• доверенность представителя, если продавец действует через представителя;
• разрешение органа опеки, если участок принадлежит несовершеннолетнему или подопечному;
• документы на дом или другие зарегистрированные объекты на участке.

Покупателю обычно нужны:

• паспорт;
• сведения о способе расчетов;
• доверенность представителя, если покупатель действует через представителя.

Если покупатель берет участок в долевую собственность с другим человеком, доли нужно определить в договоре. Если покупка оформляется супругами, нужно заранее обсудить, будет ли участок оформляться в совместную или долевую собственность.

Как проходит сделка у нотариуса

Сделка проходит поэтапно. Сначала стороны передают документы и сведения по участку. Затем нотариус проверяет личность, дееспособность, полномочия, документы на землю, ограничения, согласия и условия договора. После проверки готовится текст договора.

В договоре указываются:

• стороны сделки;
• точные данные земельного участка;
• цена;
• порядок расчетов;
• срок и порядок передачи участка;
• сведения об обременениях и ограничениях;
• данные о постройках на участке;
• права и обязанности сторон;
• порядок подачи документов на регистрацию.

Цена является существенным условием договора продажи недвижимости: при отсутствии согласованной цены договор считается незаключенным. 

Перед подписанием нотариус разъясняет сторонам смысл договора и проверяет, соответствует ли текст их воле. После подписания договор удостоверяется нотариально.

Расчеты через нотариуса

При покупке земли стороны могут использовать расчеты через публичный депозитный счет нотариуса. Это удобно, когда покупатель готов оплатить участок, а продавец хочет получить деньги после регистрации перехода права.

В договоре можно указать условие: покупатель вносит деньги на депозит нотариуса, а продавец получает их после регистрации права покупателя в ЕГРН. Федеральный тариф за принятие на депонирование, денежных сумм в целях исполнения обязательств по этой сделке в 2026 году составляет 1 500 рублей и столько же региональный.

Например, покупатель приобретает участок с домом. Деньги вносятся на депозит нотариуса до подачи документов на регистрацию. После регистрации права покупателя продавец получает сумму в порядке, который стороны согласовали в договоре.

Регистрация права покупателя в Росреестре

После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимость, по просьбе сторон нотариус направляет заявление и документы на государственную регистрацию прав в электронной форме. Закон устанавливает срок: незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня, если стороны не возражают против такой подачи или не установили иной срок в договоре. 

После регистрации в ЕГРН появится запись о праве нового собственника. Если в сделке есть расчет через депозит, выдача денег продавцу происходит по условиям договора.

Стоимость покупки земли через нотариуса

Стоимость зависит от того, обязательна нотариальная форма или стороны выбрали ее добровольно, от цены сделки, состава документов, количества участников, способа расчетов и регионального тарифа.

Для сделок, предметом которых является отчуждение недвижимости, ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате устанавливает федеральный тариф. Для супругов, родителей, детей и внуков он рассчитывается по одной шкале; для иных лиц — по другой. 

Например, для прочих лиц при сумме сделки до 1 000 000 рублей тариф составляет 3 000 рублей плюс 0,4% суммы сделки, при сумме от 1 000 000 до 10 000 000 рублей — 7 000 рублей плюс 0,2% суммы, превышающей 1 000 000 рублей. Для сделок свыше 10 000 000 рублей применяется отдельная формула. 

Если нотариальное удостоверение обязательно в силу закона, для прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, федеральный тариф по НК РФ составляет 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Это предусмотрено ст. 333.24 НК РФ.

Региональный тариф устанавливается в зависимости от субъекта РФ. Итоговую стоимость нужно уточнять у нотариуса до сделки, потому что она зависит от конкретного договора, состава участников и дополнительных нотариальных действий.

Вопросы и ответы

Всегда ли покупку земли нужно оформлять у нотариуса?

Нет, обязательная нотариальная форма требуется не для каждой покупки земли. Она нужна, например, при продаже доли в праве общей собственности на участок, кроме установленных законом исключений, а также при сделках с недвижимостью несовершеннолетних или ограниченно дееспособных собственников. В остальных случаях стороны могут обратиться к нотариусу добровольно.

Можно ли купить участок через представителя по доверенности?

Да, если доверенность дает представителю нужные полномочия. В ней должны быть указаны действия, которые представитель вправе совершать: подписать договор, подать документы, произвести расчеты, получить или передать документы. Нотариус проверит доверенность перед сделкой.

Что делать, если на участке стоит дом?

Нужно проверить, зарегистрирован ли дом, кому он принадлежит и как он будет отражен в договоре. Если дом и земля принадлежат продавцу, договор должен учитывать оба объекта. Если данные по дому и участку расходятся, документы нужно проверить до подписания.

Нужно ли покупателю самому идти в Росреестр?

После нотариального удостоверения договора нотариус направляет документы на регистрацию в электронной форме, если стороны не возражают. Покупатель получает результат регистрации после внесения сведений в ЕГРН. Порядок подачи и сроки можно обсудить при оформлении сделки.

Проверяет ли нотариус границы участка на местности?

Нотариус проверяет юридические сведения: документы, сведения в ЕГРН, кадастровый номер, площадь, ограничения и условия договора. Фактические границы, вынос точек, споры по забору и межеванию проверяет кадастровый инженер. Если у покупателя есть сомнения по границам, этот вопрос нужно решить до сделки.

Если вам нужно купить земельный участок через нотариуса, проверить документы, доли, согласия, ограничения, порядок расчетов и регистрацию права, получить подробную консультацию можно у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.