Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей: помощь нотариуса

Есть много причин, по которым дети могут стать собственниками собственного жилья. Это выделение долей по материнскому капиталу, вступление в наследство, участие в приватизации, дарение сердобольными бабушками и дедушками. Но все эти ситуации объединяют одно: теперь квартиру продать значительно сложнее.

О том, какие подводные камни ожидают вас при продаже жилья, собственники которого несовершеннолетние дети, читайте в нашей статье.

Почему сложно продать квартиру с собственниками-детьми

Закон защищает права детей, поэтому сделки с детским имуществом имеют ряд ограничений:

1. Требуется согласие законного представителя (матери, отца, усыновителя, опекуна).

Проблемы могут возникнуть, если родители ребенка проживают раздельно или один из них против сделки.

Исключение составляют ситуации, когда этот родитель признан недееспособным, лишен родительских прав, признан безвестно отсутствующим или его местонахождение неизвестно.

2. Нужно получить разрешение органов опеки. Сделать это не так просто, как кажется на первый взгляд.

Чтобы получить разрешение на продажу, ребенку нужно предоставить другое аналогичное жилье. Причем именно в собственность. Сделать регистрацию по месту жительства в другой квартире недостаточно. В исключительных случаях отдел опеки разрешит продать квартиру, если деньги от продажи направят на личный счет ребенка.

3. Нужно оформить договор купли-продажи в нотариальной форме.

Если один из собственников квартиры — несовершеннолетний, то сделка может быть оформлена только через нотариуса (ст. 54 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если принести в Росреестр договор в простой письменной форме, то документы вернут без регистрации.

Порядок продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками

Процесс продажи квартиры с долями, принадлежащими детям, можно разделить на следующие этапы:

1. Сбор документов.
2. Получение разрешения отдела опеки.
3. Оформление у нотариуса.

Рассмотрим каждый этап подробнее.

Coбepитe дoкyмeнты

Если квартира была куплена с участием материнского капитала, но доли детям еще не выделены, то перед продажей это нужно сделать.

Закон не позволяет продать такую квартиру без выделения долей. Причем сразу выделить долю в другой квартире нельзя. Дети должны получить часть именно того жилья, на оплату которого пошел материнский капитал.

Нелегально продать такую квартиру не получится. Хотя информация о маткапитале в ЕГРН не отражается, при выборочной проверке прокуратуры родители могут быть привлечены к ответственности. В результате их обяжут вернуть материнский капитал в Пенсионный фонд (Решение Останкинского районного суда г. Москвы № 2-359/18 по иску Останкинского межрайонного прокурора города Москвы от 15.01.2018).

Также для продажи нужно подготовить:

• паспорта родителей;
• свидетельства о рождении детей;
• паспорта детей, старше 14 лет;
• постановление о назначении опеки (если дети под опекой);
• приказ о создании приемной семьи (если дети в приемной семье);
• правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о правах на наследство);
• выписку из ЕГРН;
• справку с места жительства;
• свидетельство о браке (если родители в браке).

Обратитесь в органы опеки за разрешением

Для получения разрешения отдела опеки необходимо обратиться в отдел по месту регистрации ребенка по месту жительства или по месту пребывания. Другие отделы опеки заявление не примут.

Перед посещением отдела опеки нужно определиться, какой вариант защиты детских прав вы выбираете:

Предоставить им в собственность аналогичную долю в другом жилье.

Это нужно предварительно согласовать с отделом опеки. Новое жилье не должно быть меньше по площади или хуже по состоянию чем то, которое продается.

Как вариант, отдела опеки может дать согласие на продажу жилья с последующей покупкой нового. Ну в этом случае нужно предоставить предварительный договор купли-продажи.

Перечислить денежные средства за долю, принадлежащую ребенку, на его личный счет.

На такой вариант сотрудники отдела опеки соглашаются только в исключительных случаях. Например, если семья переезжает в другой город.

Разрешение будет готово в течение 15 дней. Если отдел опеки отказал в его выдаче, письменный отказ можно обжаловать в суде.

Оформите дoгoвop купли-продажи у нотариуса

После того, как все документы готовы, необходимо обратиться в любую нотариальную контору.

Нотариус поможет:

1. Подготовить договор купли-продажи.

При оформлении сделки с детским имуществом нет смысла обращаться за подготовкой проекта договора купли-продажи к юристу или риэлтору. Заказать правильный документ можно сразу в нотариальной конторе. На его подготовку уйдет один-два дня.

2. Удостоверить договор.

В назначенный день продавец и покупатель должны посетить нотариальную контору. Нотариус проверяет их дееспособность и наличие всех документов. А также запросит в Росреестре информацию об арестах и ограничениях в отношении квартиры. После чего он зачитает сторонам условия договора. Продавец и покупатель подписывают договор в присутствии нотариуса.

3. Зарегистрировать договор в Росреестре.

Продавцу и покупателю не нужно самостоятельно посещать отделение Росреестра или подавать документы через МФЦ. Регистрацию можно оформить через нотариуса. Нужно только оплатить госпошлину в Росреестр за регистрацию перехода права и через несколько дней забрать у нотариуса выписку из ЕГРН.

Сколько времени займет оформление сделки купли-продажи с долями несовершеннолетних через нотариуса

После подготовки документов процедура оформления сделки не займет много времени:

• составление договора — 1-2 дня;
• подписание договора — 2-3 часа;
• регистрация перехода права через Росреестр — 1-2 дня.

Можно ли заключить сделку купли-продажи дистанционно?

Сделку купли-продажи квартиры с долями, принадлежащими несовершеннолетним детям, можно совершить в дистанционном формате. Но это не значит, что родителям не придется посещать нотариальную контору.

Дистанционная сделка — это вариант оформления купли-продажи с участием двух и более нотариусов. Обязательное условие — это нахождение одного из нотариусов в том регионе, где расположена квартира. А второй нотариус может находиться в любом другом регионе страны.

Поэтому сначала нужно прийти в выбранную нотариальную контору и сообщить о желании заключить сделку в дистанционном формате.

В остальном сделка проходит в общем порядке. Нотариус делает запросы в госреестры и составляет единый проект договора.

Стороны приходят в одно и то же время, учитывая разницу часовых поясов, и подписывают договор. Связь между участниками сделки обеспечивается по видеосвязи.

Должны ли дети присутствовать у нотариуса?

Нужно ли участие детей в момент проведения сделки зависит от их возраста:

1. Дети в возрасте от 0 до 13 лет включительно считаются недееспособными и их интересы в нотариальной конторе представляют законные представители. Именно они ставят в документах подписи вместо ребенка.
2. Дети в возрасте от 14 до 17 лет включительно считаются ограниченно дееспособными. Они могут сами участвовать в сделке с согласия законного представителя. Ограниченно дееспособный ребенок должен лично присутствовать в нотариальной конторе и сам расписаться в договоре. А законный представитель ставят подпись о своем согласии со сделкой.

Если вы хотите продать квартиру с долями, принадлежащими несовершеннолетним детям, без помощи нотариуса вам не обойтись. Мы всегда готовы прийти на помощь. Просто оставьте заявку на сайте и мы свяжемся с вами.