Разрешение опеки на продажу: поможет ли дарение?

Поможет ли дарение получить разрешение опеки на продажу?

На прошлой неделе в нотариальную контору пришла женщина. Она хотела оформить два договора дарения на внуков. Каждому она хотела подарить по ¼ доле в своей квартире. Но нотариус обязательно должен выяснить, по своей ли воле она приняла такое решение. 

Женщина пояснила, что дочь с мужем купили квартиру с участием материнского капитала и выделили доли детям. А сейчас квартиру хотят продать. Но отдел опеки отказывается выдавать разрешение на продажу. Они требуют, чтобы родители перевели деньги от продажи долей в квартире, принадлежащих детям, на счета детей. Но в этом случае родителям не хватит денег на покупку новой квартиры.

Поэтому дочь попросила ее выделить доли детям в своей квартире. А когда родители купят новое жилье, они выделят детям доли в нем. 

Почему такую схему не стоит использовать, разъясняет нотариус.

Когда опека дает разрешение на продажу квартиры?

Разрешение опеки на продажу квартиры понадобится, если квартирой или долей в ней владеет несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. И нотариус откажется оформлять сделку без разрешения опеки.

Но задача отдела опеки — защищать интересы несовершеннолетних и недееспособных. Поэтому они дают согласие далеко не на каждую сделку. В настоящее время продается много квартир, купленных с участием материнского капитала. А значит, в них выделены доли детям. И продать их можно только с разрешения опеки и при обязательном участии нотариуса.

Условия разрешения опеки на продажу квартиры

Отдел опеки даст разрешение на продажу доли в недвижимости, принадлежащий ребенку, в следующих случаях:

1. Родители предоставляют детям равноценные доли в другой недвижимости.
2. Родители продают одно жилье и сразу покупают другое. И сделку можно подтвердить предварительным договором купли-продажи.
3. Деньги от продажи долей в недвижимости, принадлежащих детям, будут направлены на их личные счета.

Учтите! На практике отдел опеки рассматривает каждую ситуацию индивидуально. Поэтому можно получить отказ даже при соблюдении перечисленных условий. Но в нашей практике были случаи, когда органы опеки в своих разрешениях давали достаточно комфортные и исполнимые условия совершения таких сделок, но с четким соблюдением законных прав и интересов несовершеннолетних

Как получить разрешение опеки на продажу квартиры?

Чтобы получить разрешение опеки на продажу дома или квартиры, нужно обратиться в отдел по месту регистрации ребенка. 

Порядок действий:

1. Посетить консультацию специалиста отдела опеки.

На консультации специалист изучит ситуацию и разъяснит, какие действия необходимо предпринять для получения разрешения в данной ситуации.

2. Собрать документы.

Перечень документов для выдачи разрешения устанавливается внутренним регламентом отдела опеки. Обычно список можно найти на сайте администрации.

3. Подать письменное заявление на выдачу разрешения.

Образец заявления специалист выдаст при личном обращении. Обычно это типовое заявление от имени двух родителей на имя главы администрации района.

4. Получить разрешение или отказ.

Если все условия выполнены, то отдел опеки выдаст разрешение. Если же будет принято отрицательное решение. то отказ можно оспорить в судебном порядке в течение 3 месяцев. 

Документы для опеки для разрешения на продажу

В стандартный пакет документов на получение разрешения входит:

• Паспорта родителей;
• Заявление от обоих родителей;

Учтите! Если один из родителей против продажи долей в недвижимости, принадлежащих детям, разрешение не будет выдано;

• Свидетельство о рождении детей;
• Паспорта детей в возрасте от 14 лет;
• Правоустанавливающие документы на жилье, которое родители планируют продать;
• В зависимости от ситуации: документы на жилье, которое родители планируют купить; реквизиты банковских счетов, открытых на имя детей, или информация о приобретении детям альтернативного жилья.

Точный перечень документов нужно узнавать в конкретном отделе опеки, так как каждый район устанавливает регламент самостоятельно.

Сколько рассматривает опека разрешение на продажу?

Обычно отдел опеки выдает ответ в течение 15 дней с момента подачи письменного заявления. Но точные сроки могут различаться, так как порядок устанавливается каждым отделом опеки.

Сколько действует разрешение опеки на продажу?

Срок действия разрешения не установлен. Однако все оговоренные условия при совершении сделки должны быть соблюдены. Контроль за этим осуществляют в рамках своих полномочий нотариус и отдел опеки. 

Когда не получится получить разрешение опеки на продажу?

Отдел опеки не выдаст разрешение на продажу, если:

• Родители хотят купить квартиру по договору долевого строительства;
• Стоимость или площадь новой квартиры меньше, чем продаваемой;
• Новое жилье расположено в населенном пункте с плохой инфраструктурой, признано ветхим или аварийным, жилье не благоустроено;
• Родители хотят купить квартиру в ипотеку;
• Второй родитель против продажи доли недвижимости, принадлежащей ребенку;
• Родители или другие родственники дарят детям доли в другом жилье.

Почему опека не даст разрешение на продажу, если бабушка подарит доли внукам?

В нашей ситуации бабушке нет смысла оформлять на внуков доли в квартире. Отдел опеки все равно не выдаст разрешение на продажу долей, принадлежавших детям.

Дело в том, что дарение — это безвозмездная сделка. А значит, деньги от продажи долей должны быть направлены на детские счета. 

Более того, вернуть доли бабушке после покупки нового жилья не выйдет. Они так и останутся в собственности у детей. При желании они смогут подарить их бабушке обратно после достижения 18-летнего возраста. 

Таким образом, бабушка теряет доли в квартире, несет расходы на нотариальное удостоверение договоров дарения и государственную регистрацию перехода права собственности в ЕГРН. Но это никак не поможет родителям детей получить разрешение опеки на продажу. 

Конечно, окончательное решение о дарении долей принимает бабушка. Но нотариус перед оформлением сделки предупреждает ее о возможных негативных последствиях. 

Остались вопросы к нотариусу? Записывайтесь на консультацию в нашу нотариальную контору.