Оформление недвижимости по наследству

Недвижимость по наследству оформляют через нотариуса: квартиру, дом, участок, комнату, гараж, машино-место или долю. Главный документ наследника — свидетельство о праве на наследство. По российской недвижимости после этого сведения о праве вносятся в ЕГРН.

На практике трудности возникают, когда объекта нет в ЕГРН, документы старые, квартира находится в другом городе, дом расположен за границей или наследник пропустил срок. Эти ситуации требуют проверки документов и правильного выбора порядка оформления.

Подробнее о том, как нотариус оформляет недвижимость по наследству в сложных случаях, читайте в нашей статье.

Коротко: как вступают в наследство на недвижимость

Наследник обращается к нотариусу по месту открытия наследства. Обычно это последнее место жительства умершего. Если оно неизвестно или находилось за пределами России, место открытия наследства определяют по месту нахождения наследственного имущества (ст. 1115 ГК РФ).

Порядок оформления:

• подать заявление нотариусу;
• подтвердить родство или право по завещанию;
• передать сведения о недвижимости;
• дождаться проверки наследников и имущества;
• получить свидетельство о праве на наследство;
• зарегистрировать право в ЕГРН, если объект находится в России.

Общий срок принятия наследства — шесть месяцев со дня смерти наследодателя (ст. 1154 ГК РФ).

Например, сын знает, что после отца осталась квартира, но выписки из ЕГРН пока нет. Он подает заявление нотариусу в срок, а сведения о квартире приносит позже. Сначала нужно заявить о наследственных правах, затем дополнять дело документами.

Если недвижимости нет в ЕГРН

Отсутствие записи в ЕГРН не всегда мешает оформить наследство. Если право возникло до современной системы регистрации, его могут подтверждать старые документы: договор приватизации, свидетельство о собственности, постановление администрации, договор купли-продажи, архивные справки.

Ранее возникшие права признаются действительными, если они были оформлены по правилам, которые действовали на момент их возникновения (ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ).

Например, у умершей был дом по свидетельству 1990-х годов, но записи в ЕГРН нет. Нотариус проверит старый документ, сведения об объекте и принадлежность дома наследодателю. Отсутствие современной записи само по себе не закрывает путь к наследственному оформлению.

Когда может понадобиться суд

Суд может потребоваться, если право умершего не подтверждается документами, объект невозможно точно определить, есть спор между наследниками, дом имеет признаки самовольной постройки или бумаги противоречат друг другу.

Иногда проблему удается решить без суда: архивными справками, кадастровыми документами, межеванием, уточнением адреса или подтверждением ранее возникшего права.

Например, семья много лет пользовалась участком, но документов о предоставлении земли умершему нет. Нотариус не сможет выдать свидетельство только на основании фактического пользования. Наследнику нужно собрать доказательства права или получить судебный акт.

Если недвижимость в другом городе

Наследственное дело ведется по месту открытия наследства, а не по адресу квартиры или дома. Поэтому квартира в другом регионе обычно не требует отдельного наследственного дела.

Нотариус может запросить сведения из реестров, а после выдачи свидетельства направляет документы на регистрацию права в Росреестр в электронной форме (ст. 72 Основ законодательства РФ о нотариате).

Например, наследодатель жил в Москве, а квартира находится в Новосибирске. Наследник обращается к московскому нотариусу по месту открытия наследства. После выдачи свидетельства сведения о праве регистрируются в ЕГРН.

Если недвижимость за границей

Наследование недвижимости определяется по праву страны, где находится объект (ст. 1224 ГК РФ). Российский нотариус может вести дело по российским активам, но иностранную квартиру, дом или участок обычно оформляют по правилам соответствующего государства.

Российское свидетельство о праве на наследство не заменяет оформление права в иностранном реестре, если объект расположен за границей. Могут понадобиться перевод, апостиль, консульские документы, местный нотариус, адвокат или регистрационный орган.

Например, у наследодателя была квартира в России и дом в Испании. Российскую квартиру оформляют через российского нотариуса. По дому в Испании наследники учитывают испанские правила оформления и регистрации.

Тарифы и налоги

За выдачу свидетельства о праве на наследство платят нотариальный тариф. Для детей, супруга, родителей, полнородных братьев и сестер — 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей. Для других наследников — 0,6%, но не более 1 000 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ). Дополнительно учитываются региональный тариф и льготы.

НДФЛ при получении недвижимости по наследству обычно не платят (ст. 217 НК РФ). Налоговый вопрос возникает при продаже. Для наследственной недвижимости минимальный срок владения обычно составляет три года, а считают его со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, а не со дня регистрации права в ЕГРН (ст. 217.1 НК РФ).

Например, дочь получила квартиру после смерти матери и решила продать ее через год. Само наследование обычно не облагается НДФЛ. При продаже нужно проверить срок владения, цену сделки, вычеты и документы о расходах.

Срок давности по наследству на недвижимость

Для наследства важен срок принятия — шесть месяцев. Если наследник принял наследство вовремя, получить свидетельство и зарегистрировать право можно позднее.

Если срок пропущен, возможны согласие наследников, уже принявших наследство, или обращение в суд. Суд может восстановить срок, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства либо пропустил срок по уважительным причинам. Обратиться нужно в течение шести месяцев после того, как причины пропуска отпали (ст. 1155 ГК РФ).

Например, наследник жил за границей и узнал о смерти отца спустя год. Ему нужно подтвердить, когда он узнал о наследстве и почему не мог обратиться раньше. Для восстановления срока важны документы, а не только объяснение ситуации.

Вопросы и ответы

Можно ли начать оформление без документов на квартиру?

Да. Заявление нотариусу можно подать в срок, а документы на объект представить позже.

Нужно ли ехать туда, где находится квартира?

Обычно нет. Наследственное дело ведется по месту открытия наследства.

Можно ли оформить долю в квартире?

Да. В свидетельстве указывают долю наследника, затем сведения о ней вносятся в ЕГРН.

Можно ли отказаться только от проблемной недвижимости?

Нельзя. Принятие части наследства означает принятие всего, что причитается наследнику (ст. 1152 ГК РФ).

Если вам нужно оформить квартиру, дом, участок или долю по наследству, проверить старые документы, разобраться с объектом без записи в ЕГРН или недвижимостью в другом регионе, получить подробную консультацию можно у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.