Для каких сделок нужно согласие супруга и почему его оформляют у нотариуса

Согласие супруга на сделку нужно в тех случаях, когда один из супругов распоряжается общим имуществом семьи, а сама сделка относится к числу тех, для которых закон требует особой формы. 

Чаще всего речь идет о недвижимости: квартире, доме, участке, даче, доле в жилье. 

Разбираем, когда согласие обязательно, когда оно не нужно и почему такой документ оформляют только у нотариуса.

Что такое согласие супруга на сделку

Это отдельный нотариальный документ, в котором муж или жена подтверждает согласие на совершение конкретной сделки с общим имуществом. 

Такой документ оформляется лично тем супругом, который дает согласие. В практике у нотариусом — это один из самых востребованных документов по сделкам с жильем.

Для людей это одна из самых частых точек напряжения перед сделкой. 

Квартира может быть записана только на мужа или только на жену, но если она куплена в браке и для нее не установлен другой режим собственности, по общему правилу такое имущество считается совместным. 

Поэтому значение имеет не только запись в ЕГРН, но и то, когда и на каких основаниях объект был приобретен.

Согласие помогает заранее снять важный вопрос: действительно ли второй супруг знает о сделке и согласен с ней. 

Для сделок с недвижимостью это особенно важно, потому что после регистрации споры становятся сложнее и для второй стороны сделки.

В каких случаях согласие супруга действительно нужно

Общее правило такое: нотариально удостоверенное согласие требуется в следующих случаях:

• один из супругов совершает сделку по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, 
• для сделки законом установлена обязательная нотариальная форма, 
• сама сделка подлежит обязательной государственной регистрации. 

Это базовое правило семейного законодательства.

На практике чаще всего согласие оформляют для таких ситуаций:

• продажа квартиры, дома, комнаты, дачи или земельного участка;
• дарение недвижимости;
• продажа доли в объекте недвижимости;
• ипотека и залог недвижимости;
• сделки с долями ООО;
• договор ренты;
• договор участия в долевом строительстве;
• долгосрочная аренда недвижимости, если договор подлежит регистрации.

Пример. Квартира куплена в браке, но в ЕГРН собственником указан только муж. Он продает квартиру сам. Для такой сделки обычно потребуется нотариальное согласие жены, потому что значение имеет режим имущества супругов, а не только запись о титульном собственнике.

Еще один пример. Дом достался жене по наследству уже во время брака. Она решила его продать. В такой ситуации согласие мужа обычно не требуется, потому как имущество, полученное по наследству или в дар, относится к личной собственности супруга, если потом режим имущества не изменился.

Когда согласие обычно не нужно

Согласие супруга обычно не оформляют, если речь идет о личном имуществе одного из супругов. 

К таким ситуациям обычно относят имущество, которое принадлежало человеку до брака, было получено по приватизации, в дар или по наследству. 

Такой же подход действует, если супруги заранее изменили режим имущества брачным договором.

Еще один частый практический случай — когда муж и жена участвуют в сделке вместе и оба подписывают договор как стороны. 

В такой ситуации вопрос согласия обычно снимается самим участием обоих супругов в сделке, потому что их воля уже выражена в договоре. 

Почему согласие оформляют только через нотариуса

Потому что закон требует именно нотариальной формы такого документа. 

Для сделок, о которых идет речь выше, обычного письменного согласия недостаточно. 

Нужен нотариально удостоверенный документ.

У этого требования есть и понятный практический смысл. 

На приеме нотариус устанавливает личность человека, который дает согласие, проверяет его дееспособность, устанавливает факт регистрации брака, выясняет волю и помогает собрать документ под конкретную сделку. 

В согласии можно указать сам объект, а также отдельные условия сделки, если это важно для супруга, который дает согласие. 

Например, можно ограничить цену продажи или конкретное существенное условие.

Именно поэтому согласие супруга — личный документ. 

Его оформляет сам супруг, который выражает согласие. 

Доверенность на второго супруга для этой цели не используется. 

Даже нотариальная доверенность не заменяет отдельное нотариальное согласие.

Как проходит оформление у нотариуса

Обычно все начинается с описания ситуации: 

• что за объект, 
• кому принадлежит имущество по документам, 
• когда оно было приобретено,
• для какой сделки нужно согласие. 

После этого нотариус проверяет документы и подготавливает текст согласия под конкретную задачу.

Чаще всего для оформления нужны:

• паспорт супруга, который дает согласие;
• сведения о браке;
• данные о сделке;
• документы или сведения об объекте, если речь идет о недвижимости.

Такой документ можно сделать под одну конкретную сделку, а можно сразу включить в него условия, которые для семьи важны заранее. 

Этот подход особенно полезен в сделках с жильем, где у сторон часто есть договоренности о цене, расчетах и сроках.

Что будет, если согласие не оформить

Если для сделки согласие требовалось, а его не было, супруг, чье нотариальное согласие не получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке. 

На это законом отведен один год с того момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

Для второй стороны сделки это тоже важный риск. 

Поэтому в нотариальной практике вопрос согласия обычно проверяют заранее, еще до подписания договора. 

Если документ обязателен, без него сделку не удостоверяют. 

Кроме того, скрыть действующий брак обычно не получается: нотариус может проверить сведения через электронный запрос в органы ЗАГС.

Частые вопросы

Согласие нужно только на продажу квартиры?

Нет. Оно требуется не только при продаже. В нотариальной практике речь чаще всего идет о распоряжении недвижимостью вообще: продаже, дарении, мене, ренте, ипотеке, долгосрочной аренде и других сделках, где действует специальная форма или регистрация.

Если квартира записана только на одного супруга, согласие все равно может понадобиться?

Да. Если объект куплен в браке и для него не установлен другой режим собственности, этого уже достаточно, чтобы рассматривать его как общее имущество супругов.

Если имущество получено по наследству, согласие нужно?

Обычно нет, потому что наследство относится к личному имуществу супруга. Но если позже режим имущества изменился или объект существенно преобразован за счет общих вложений, ситуацию лучше отдельно обсудить с нотариусом до сделки.

Можно ли заменить согласие доверенностью?

Нет. Согласие на сделку и доверенность — это разные документы с разной юридической задачей. Для распоряжения общим имуществом в тех случаях, когда закон требует согласия, оформляют именно нотариальное согласие супруга.

Нотариальное согласие супруга нужно там, где сделка затрагивает общее имущество семьи и закон требует для такого распоряжения особой формы. Чаще всего это сделки с недвижимостью. Когда документ подготовлен заранее и под конкретную ситуацию, сама сделка проходит спокойнее и понятнее для всех ее участников. Если вам нужно оформить согласие супруга в Москве и заранее разобраться, требуется ли оно именно в вашей ситуации, подробные разъяснения можно получить у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.