Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: в каких случаях закон требует нотариуса

В сделках с недвижимостью важно заранее понять, требует ли закон нотариального удостоверения именно в вашем случае. 

Если такая форма обязательна, а стороны подписали обычный договор, это может привести к отказу в регистрации и к дальнейшим спорам. 

Поэтому перед подписанием документов нужно смотреть не только на сам объект, но и на вид сделки, состав участников и юридическую историю имущества.

О том, какие сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения и чем это полезно для сторон, читайте в нашей статье.

Когда нотариальное удостоверение не требуется

Общее правило довольно простое: если продается квартира целиком, дом целиком или участок целиком, нотариус чаще всего не обязателен. Во многих обычных сделках стороны вправе оформить договор в простой письменной форме.

Обычно без обязательного нотариального удостоверения проходят:

• продажа квартиры целиком;
• продажа жилого дома целиком;
• продажа земельного участка целиком;
• покупка недвижимости, если в сделке нет долей, опеки, несовершеннолетних собственников и других специальных обстоятельств.

Но именно в исключениях и возникает больше всего ошибок. Люди ориентируются на бытовую логику: если объект один, значит нотариус не нужен. На практике все зависит не только от объекта, но и от того, как именно устроена сделка.

В каких случаях нотариальное удостоверение обязательно

Дарение недвижимости между гражданами

С 13 января 2025 года договор дарения недвижимого имущества между гражданами нужно удостоверять у нотариуса. Это правило действует и в 2026 году. Оно касается как целого объекта, так и доли в нем. Основанием стало изменение статьи 574 ГК РФ, внесенное Федеральным законом № 459-ФЗ от 13 декабря 2024 года.

На практике это значит, что нотариус нужен, если один человек дарит другому:

• квартиру;
• комнату;
• жилой дом;
• земельный участок;
• долю в квартире, доме или участке.

Это очень важное изменение. Многие до сих пор ориентируются на старые советы и полагают, что договор дарения квартиры можно оформить в простой письменной форме. Однако это уже не так. 

Если стороны хотят подарить недвижимость без нотариуса, они столкнуться с отказом в регистрации.

Отдельно стоит помнить о супружеском режиме имущества. 

Если недвижимость приобреталась в браке и относится к общему имуществу супругов, для дарения может понадобиться нотариально удостоверенное согласие второго супруга. 

Этот вопрос лучше проверять заранее, еще до подготовки договора.

Сделки с долями в праве общей собственности

Еще одна важная группа — сделки, где передается не весь объект, а только доля. 

Закон требует нотариального удостоверения договоров об отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимость. 

Почему здесь закон требует нотариуса, понять несложно. Сделки с долями считаются более уязвимыми. 

По ним чаще возникают споры между родственниками, сособственниками и бывшими супругами. 

Ошибка в размере доли, в документах или в порядке оформления легко превращается в серьезную проблему.

Здесь важно различать две ситуации. Продажа всей квартиры сособственниками одновременно и продажа половины квартиры — это разные сделки. В первом случае участие нотариуса не обязательно. Во втором случае без нотариуса сделка не состоится.

Поэтому, продавая долю в недвижимости, лучше не ориентироваться на общие советы, а сразу получить консультацию нотариуса.

Сделки с недвижимостью несовершеннолетних

Если недвижимость принадлежит ребенку, оформить продажу без участия нотариуса не получится.

Чаще всего речь идет о ситуациях, когда продается:

• квартира, оформленная на ребенка;
• доля ребенка в квартире;
• дом или участок, принадлежащий несовершеннолетнему.

Здесь нужно помнить два важных момента:

1. Нотариальное удостоверение и разрешение органа опеки — это разные вещи. Одно не заменяет другое. 
2. Закон по-разному смотрит на отчуждение имущества ребенка и на приобретение недвижимости на его имя. Например, при покупке недвижимости ребенку нотариальная форма сама по себе не требуется. А вот когда имущество ребенка отчуждается, без нотариуса сделка не состоится.

Сделки с недвижимостью недееспособных

Похожая логика действует и в отношении имущества недееспособных. Если сделка связана с распоряжением недвижимостью лица, которое находится под опекой или попечительством, закон требует дополнительной защиты. В таких ситуациях нотариальное удостоверение будет обязательным, а сама сделка обычно проходит с учетом разрешения органа опеки.

На практике это встречается, когда:

• продается квартира недееспособного;
• отчуждается доля недвижимости, принадлежащая недееспособному.

Такие сделки требуют особенно аккуратного подхода. Здесь нотариус проверяет не только документы на объект, но и саму допустимость сделки с точки зрения интересов недееспособного.

Соглашение о разделе имущества супругов

Если супруги или бывшие супруги хотят разделить совместно нажитое имущество по соглашению, такое соглашение должно быть нотариальным. Это правило действует и тогда, когда речь идет о квартире, доме, земельном участке или доле в недвижимости.

На практике это выглядит так:

• супруги решили определить, кому после развода останется квартира;
• бывшие супруги делят дом или участок без суда;
• один объект передается одному супругу, а другой — второму.

Самая частая ошибка здесь — скачать образец из интернета и подписать его дома. Для соглашения о разделе этого недостаточно. Если стороны действительно делят общее имущество супругов, закон требует именно нотариальную форму. Без нее документ не создает тех правовых последствий, на которые рассчитывают стороны.

Как проходит оформление у нотариуса

Если сделка относится к числу тех, для которых нотариальное удостоверение обязательно, стороны обращаются к нотариусу с документами на объект и своими личными документами. Дальше нотариус проверяет личность участников, их полномочия, наличие ограничений, содержание договора и соответствие сделки закону.

Обычно для оформления нужны:

• паспорта сторон;
• документы на недвижимость;
• правоустанавливающие документы;
• согласия и разрешения, если они требуются;
• дополнительные документы в зависимости от конкретной сделки.

Если речь идет о недвижимости, после удостоверения договора документы по заявлению сторон направляются на государственную регистрацию. Для сторон это удобно: меньше технических действий и ниже риск ошибки на этапе подачи.

Что важно проверить заранее

На практике проблемы чаще всего возникают не потому, что закон слишком сложный, а потому что участники сделки не замечают ключевые детали.

Особенно внимательно форму сделки нужно проверять, если:

• передается доля, а не весь объект;
• недвижимость дарят, а не продают;
• в числе собственников есть ребенок;
• имущество связано с опекой;
• объект приобретался в браке;
• супруги оформляют раздел без суда.

Отдельный нюанс связан с согласием супруга. Если имущество относится к совместной собственности, один супруг не всегда может распорядиться им без участия второго. Этот вопрос нередко всплывает уже на стадии оформления и лучше решать его заранее.

Если вам нужно обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в Москве, но у вас есть вопросы, стоит обратиться к нотариусу. Получить подробную консультацию можно у нотариуса Стрельченко Дениса Андреевича.