Порядок оформления купли-продажи дома с земельным участком

Полина и Егор решили построить дом. Они оформили земельный участок для многодетных семей. А еще получили субсидию на строительство и использовали средства материнского капитала. И вот дом готов.

Но тренер старшей дочери порекомендовал переехать в другой город, чтобы ребенок мог профессионально заниматься гимнастикой. А значит дом и земельный участок придется продать, чтобы купить новое жилье.

О том, как это правильно сделать, читайте в нашей статье.

Когда нужна помощь нотариуса, чтобы продать дом и земельный участок?

Оформить договор купли-продажи дома и земельного участка можно в простой письменной форме. Но есть случаи, когда обязательно нужно соблюсти нотариальную форму договора:

• продается доля в доме;
• дом или доля в нем принадлежат несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченно дееспособному.

Также к услугам нотариуса можно прибегнуть, если продавец и покупатель находятся в разных городах. В этом случае оформить дистанционную сделку можно безопасно. Каждая из сторон обращается в нотариальную контору, а нотариусы свяжутся между собой через специальный канал связи.

Подготовка к продаже дома и земельного участка

Процедура продажи жилого дома и земельного участка несколько сложнее, чем продажа квартиры. Дело в том, что в сделке участвует не один, а сразу два объекта. Поэтому лучше начать подготовку заранее.

Что нужно сделать:

1. Провести межевание земельного участка.

Было ли проведено межевание земельного участка можно узнать на сайте Росреестра в Публичной кадастровой карте. Если границы вашего участка не установлены, то в таблице стоит запись “без координат границ”. Это означает, что вам придется проводить межевание.

2. Выделить доли в соответствии с условиями предоставления субсидии или материнского капитала.

Если при строительстве дома или получении земельного участка были использованы меры поддержки для семей с детьми, то перед продажей необходимо выполнить их условия. Например, при использовании материнского капитала на строительство дома, необходимо выделить доли в доме на каждого члена семьи. Хотя материнский капитал не может быть потрачен на покупку земельного участка, родителям придется выделить детям доли в земле, пропорционально их долям в доме.

Последовательность купли-продажи дома с земельным участком

Пошаговая инструкция:

1. Подготовим документы.
2. Заключаем предварительный договор.
3. Заключаем основной договор.
4. Составляем акт приема-передачи.
5. Регистрируем сделку.
6. Проводим расчет.

Рассмотрим процесс купли-продажи дома с земельным участком пошагово.

Подготовим документы

Какие документы должен предоставить продавец земельного участка покупателю:

• оригиналы паспортов всех совладельцев и их представителей;
• нотариальную доверенность (если от имени продавца выступает представитель);
• правоустанавливающие документы на дом и земельный участок;
• выписку из ЕГРН;
• нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу (если дом и земельный участок были приобретены в браке);
• брачный договор или соглашение о разделе имущества;
• решение суда о разделе имущества;
• согласие отдела опеки (если дом или доля в нем принадлежат несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченно дееспособному).

Заключаем предварительный договор

Предварительный договор позволяет зафиксировать стоимость дома и земельного участка, факт передачи задатка или аванса, а также другие условия сделки.

После его заключения продавец сохраняет право собственности на дом, а покупатель еще не передает полный расчет. Но они должны оформить сделку в течение одного года.

Заключение предварительного договора — это не обязательное условие. Но он может пригодиться, если немедленно заключить сделку нельзя:

• продавец еще не вступил в наследство;
• еще не проведено межевание участка;
• дом еще не узаконили.

Важно учесть, что предварительный договор должен быть в той же форме, что и основной. А значит, если законом предусмотрена обязательная нотариальная форма основного договора, то и предварительный нужно заключать у нотариуса.

Заключаем основной договор

В договоре необходимо указать отдельно всю информацию по дому и по земельному участку.

Если вы оформляете сделку через нотариуса, вам нужно рассказать все нюансы своей сделки и предоставить все необходимые документы. Это позволит нотариусу разработать проект под вашу конкретную ситуацию. Обращаться к риэлтору или в юридическую компанию для оформления договора в этом случае нет смысла. В нотариальной конторе вы получите грамотный и юридически правильный договор.

Если же вы не хотите воспользоваться услугами нотариуса, то для составления договора обратитесь к профессионалу. Мы не рекомендуем использовать образцы договоров, скачанные из интернета. Они могут быть составлены с учетом устаревшего законодательства или не отражать нюансы вашей конкретной ситуации. В результате такой договор легко будет оспорить.

Составляем акт приема-передачи

Акт приема-передачи к договору купли-продажи дома и земельного участка — это обязательный документ. Без него сделка не считается совершенной. Акт можно составить:

• в виде отдельного документа;
• в качестве приложения к договору;
• указать в договоре, что он имеет силу акта приема-передачи.

Все эти варианты имеют одинаковую законную силу.

Если вы оформляете договор у нотариуса, он скорее всего предложит третий вариант. Это освободит вас от необходимости оформлять дополнительные документы.

Регистрируем сделку

Если вы оформляете сделку в нотариальной форме, проще всего передать документы на регистрацию в Росреестр через нотариуса. Это не требует дополнительных затрат и занимает меньше всего времени.

Вам останется только посетить нотариальную контору в назначенный день и забрать бумажную выписку из ЕГРН.

Если же такой вариант не подходит, вы можете передать документы на регистрацию самостоятельно. Для этого нужно подать заявление через сайт Росреестра или МФЦ.

Госпошлина за регистрацию дома составляет 2 000 р. , а за регистрацию земельного участка 350 р. или 2000 р., в зависимости от вида разрешенного использования земли.

Проводим расчет

Дом и земельный участок — это сложный объект для купли-продажи. Поэтому покупателю не стоит спешить с перечислением оплаты. Но если слишком затягивать, продавец может отказаться от сделки.

А ведь даже в момент регистрации могут возникнуть непредвиденные сложности. Например, дом может попасть под арест за долги продавца, в том числе и по ошибке. В этом случае Росреестр вернет документы без регистрации.

При этом вернуть свои деньги с продавца будет гораздо сложнее. Если он откажется делать это добровольно, придется обращаться в суд. После чего судебные приставы будут взыскивать с него 50% от ежемесячного заработка. То есть возврат денег может растянуться на годы.

Чтобы обезопасить каждую из сторон, можно воспользоваться депозитом нотариуса. В этом случае покупатель перечисляет денежные средства за дом и земельный участок на специальный депозитный счет нотариуса. А продавец сможет их получить после удачной регистрации сделки.

Если же сделка сорвется, покупатель может обратиться к нотариусу и вернуть свои деньги в любой момент.

Нужно ли платить налог с купли-продажи дом с земельным участком?

Покупателю не нужно платить налог с покупки дома. Но ему ежегодно нужно будет оплачивать налог на имущество физических лиц как за дом, так и за участок.

Продавец платит НДФЛ в размере 13% от суммы сделки, если:

• дом был куплен менее 5 лет назад;
• дом был получен в дар или унаследован менее 3 лет назад.

Исключение составляют ситуации:

• если в семье двое детей, то налог платить не нужно, вне зависимости от срока владения;
• дом является единственным жильем собственников. В этом случае налог можно не платить, если с момента покупки прошло больше 3 лет.
• Если дом продается по той же стоимости, что и был куплен, но сумма не меньше 70% от кадастровой стоимости.

Возможна ли купля-продажа дома без земельного участка?

Если дом и земля в собственности продавца, то продать их отдельно не получится. Земля должна следовать судьбе дома.

Если же продавец владеет домом, а землей нет, то он может продать только дом. В этом случае в договоре купли-продажи нужно сделать отметку, что жилой дом находится на данном земельном участке на основании правоустанавливающего документа. Например, договора аренды, постановления администрации о передаче в пожизненное наследуемое владение или бессрочное пользование.

Когда договор купли-продажи дома и земельного участка считается заключенным?

Договор считается заключенным с момента передачи дома и земельного участка покупателю. То есть с момента подписания акта приема-передачи.

Хотите оформить сделку купли-продажи дома и земельного участка быстро и безопасно? Вам пригодится помощь нотариусу. Оставьте заявку на сайте и наш специалист свяжется с вами.